本案亮点：
在客户委托案件时，诉讼对方的亲哥哥以同样事实理由、案情、同样诉讼理由及证据已经获得仲裁的支持，并出具了裁决书。以同样的事实理由要获得本案胜诉难度非常大。收到客户委托后，通过对同样事实败诉的租赁合同纠纷仲裁案的经验进行复盘、总结，对原租赁合同败诉的原因、证据、法律法规及仲裁庭支持的观点进行进行深入梳理，寻求法律支持观点。
在本案承办过程中，因直接证明收取商户装修费（亦称“进场费”）合法性存在一定困难，故我们律师团队注重从案件事实出发，着重恢复至起租阶段客户对承租场地的需求及支付装修费后享受与其不支付装修费不同待遇，并着重重申对证人证言证据的瑕疵进行论述，要让仲裁庭重点审查对方提供的证言合法性、真实性已经形成证据规则进行梳理，以证明收取装修费是属于预收租金性质，并反驳对方提供的证言不符合证据规则不应采纳等理由，仲裁庭最终支持了我们律师团队的观点。
案件基本情况
2013年委托人与曾某某签订了房屋租赁合同，将市场内B区9座25-26号铺位2间租给曾某用于经营使用。合同第二条约定“租赁期限为二十年，自2000年1月1日至2019年12月31日止。租赁期满，乙方按本合同相关条约优惠续约十年并签补充合同”。合同第七条“乙方须向甲方支付7320元履约保证金...”。合同第八条“乙方同时缴交26万元装修费由甲方支配（装修）”。合同第十三条“甲方在租赁期间，除不可抗力的原因外，不得提前终止合同，如无故终止合同，应双倍返还履约保证金”。合同还约定，如发生争议，先友好协商，协商不成，共同指定广州仲裁委仲裁。
合同签订后，曾某支付了装修费26万元、履约保证金7320元，并按期履行了缴交租金及治安费义务。直到2019年7月份，曾某因经营不善，直接关门营业。并向广州仲裁委申请仲裁，仲裁主张委托人收取曾某的装修费后却不对涉案铺位进行装修，迫于无奈曾某只好自行出资装修，后曾某多次要求我委托人退还装修费，我委托人推诿至今不予退还。不仅如此，我委托人还违反合同约定，合同尚未到期就于2019年10月份将曾某租用的房屋强行收回另租给别人，强行提前终止合同，导致曾某遭受巨大损失。因此要求仲裁庭支持双倍返还履约保证金、返还装修费及赔偿经营损失等。
鉴于曾某未按期支付2019年7月到12月租金，我们建议委托人向仲裁庭提起反请求，要求支付拖欠租金、水电费等。
案件难点分析
1、相同事实理由的案件仲裁庭已经做出裁决，裁决我委托方败诉
曾某的亲哥哥，在我委托人经营的市场同样租赁了铺位，并支付了26万元装修费。仲裁庭已经支持曾某亲哥哥诉请。现在曾某以同样的事实理由、甚至证据（包括证人证言）及同一委托代理律师提起本案仲裁。对已经形成有效的同案仲裁裁决，现在要做出相反的裁决难度非常巨大。
2、证言证词存在争议
曾某的亲哥哥租赁合同纠纷案，向仲裁庭提交了其亲弟弟的公司-广州**管理服务有限公司及关联方“广州市**科技有限公司”出具的《证明》，证明的主要内容是2018年5月18日曾某亲哥哥和众多租户去找出租方，就出租方收取租户装修费而不装修并长期占用我们资金不还。而委托人律师认为两家公司是关联方制作，存在利害关系，且作为证人证言也没有出庭接受仲裁庭询问，应不予以采信。但最后这两份证人证言的证据被仲裁庭采纳，仲裁庭认为“申请人已举证证明其于2018年5月18日向被申请人沟通过装修费的退还问题，在被申请人未提出反证的情况下，仲裁庭彩信申请人的主张，诉讼时效发生中断，自2018年5月18日起重新计算”。如何重申证人证言违法证据规则不应采纳的理由，被仲裁庭采纳呢，这是我们律师团队主要讨论的方向。
律师主张
本律师团队在充分讨论后，就在代理本案先做出以下操作： 1、向仲裁庭标明，本案涉及面广，如果败诉将导致我委托人从2000年开始至今20多年已经发生的款项都面临退还，涉案金额将达到几千万，已经可以导致我委托人可能破产的可能，也会导致很大的社会风险。要求仲裁庭 变更仲裁审理程序，以保护我委托*权人**益，目的引起仲裁庭注意。 2、就装修费重新进行定义，从支付装修费所取得的理由方面进行充分告知，并重新明确该装修费实际是等同于预付租金性质等等。
3、在证据质证方面，除了开庭质证外，还特意就证人证言的证据规则单独向仲裁庭提交质证意见，质证意见明确以下：
（1）曾某提供的证明证据，都是其亲哥哥、亲妹妹及同村村民且都是承租委托人商铺的租户，与被申请人有着直接的利害关系，利害关系人的证据需要遵循补强规则，未有补强证据应不予以采纳。同时辩称如申请人获得胜诉，上述人员均能获取利益等。
（2）书面证明以书面方式向仲裁庭所作的能够证明案件的情况陈述符合证人证言的证据类型，并不是以一定的物质材料作为载体而存在的，并以文字、符号、图画等记载的内容和表达的思想赖证明案件的事实的书面文件（即书证）。根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定“人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。证人在审理前的准备阶段或者人民法院调查、询问等双方当事人在场时陈述证言的，视为出庭作证。双方当事人同意证人以其他方式作证并经人民法院准许的，证人可以不出庭作证。无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。”，而上述证人出庭质证，该书面证明的证据不应作为认定案件事实的根据。
（3）书面证明从内容、格式、字体、段落缝隙等都是一致的，应视为是申请人事项拟定好，强加给利害关系人的证言，并非客观、真实意思表示。
（4） 虽然我国民事诉讼法规定了凡是知道情况的法人和个人，都有义务出庭作证。但法人不像自然人对外界能感觉，因而法人作证不是无限制的，在一些案件中要求证人以个人的亲身经历的事实作证的，如本案中， 法人因不具有自然特定的生理机能 ，就不能就申请人“收取装修费而未对他所租房屋进行维修，多次向出租方要求退还装修费，几乎每年都有。大约2018年5月份曾小静和众多租户还随他哥曾小平一道去找出租方…”等作证，法人仅能作证的内容应当是与其有关联的事实。对其他法人和个人所作所为，与法人没有关联的，法人不能作证，即使作证，也没有证据效力。因为法人没有感觉、知觉、视觉，他不可能看到申请人实施某种行为。
仲裁裁决结果
广州仲裁委最后裁决认为：书证是指以其记载的内容直接证明案件的实物证据，如合同、单据、档案等，证人证言是指证人就其所知道的案件事实情况向司法裁判机关所作的陈述，包括自然人的陈述和法人出具的说明、证明等。申请人提供的四份《证明》系法人所作出的关于案件情况的陈述，应属于证人证言而不应作为书证。参加证据规则“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据”之规定，本案中四份书面证明的出具人并未出庭作证。而申请人除了四份书面证明外，并无其他证据反映上诉内容，应承担举证不能的责任。最后驳回曾某要求返还装修费的诉请。