居者—专业的北京房屋数据服务者
提问：
你好！首套，刚需，在望京工作，总价550w左右预算，计划买一套小二居，有何建议？
回答：
01
望京的发展是很有借鉴意义的，作为一个板块来看，望京无疑是十分成功的，从最早的韩国城到现在的自成一体的产业小中心，随着产业高歌猛进的自然还是那些标杆小区。
国风北京、融科橄榄城、东湖湾等等，如果你是一直在望京的话，还关注了房地产，你就知道这些年这些房子到底发生了什么变化。
但是，此一时彼一时。
想当年，华樾北京卖的有多红火，倒不是说现在华樾北京就不好了，只是当年多少人买华樾北京是冲着阿里新总部去的呢。阿里这个庞然大物带给人的想象力还是相当充沛的。
阿里的电商模式正在被拼多多等新崛起的平台分割市场，金融戏法又不让玩了，阿里不会倒，但是增量有限。连一向很稳的京东最近都传出了裁员的信息，有些部门据说都是一半一半的砍。
哎，互联网的又一次低潮。
望京和中关村这两个北京唯二的互联网中心也会受到影响的，不过我觉得这不会是互联网的*退倒**，只是一次回调，新技术新产业还是大概率依托互联网 。
02
望京这个板块，每次产业升级都能踩准节奏，房子也是，尤其是最近这一年多，望京那真是热，基本没剩下什么可以挑的房子了。
望京又地处北京东北，北面的房子天然就比南边的房子要贵一点，北面的刚需们，要么就得忍受通勤时间，要么就得忍受破房子，确实有点无奈。
望京肚子里面，南湖中园，看看这*怒天**人怨的户型，为啥2000年之后朝阳建设了那么多这种诡异的大塔楼。欧美公寓式住宅已经被证明了不适合中国，尤其不适合北京这种北方城市。
户型的几出几进就不说了，客厅窗户小的可怜，还被遮挡个严严实实，楼层还不高，这房子是真的相当一般，依旧这样，这20年房龄的房子还挂牌578万，这，这你哪说理去啊。
这应该算是北京比较早的安居工程了，回迁房安置房还有单位分的房子，这个二区里面还有个学校，物业管理水平很一般，商住杂处，倒是方便，可是小区内部会显得有点乱。
北苑家园清友园，同样是2002年的大塔楼，不过相对来说，我觉得这个房子还是要好一些的。虽然是客厅朝北，但是北向没遮挡，又是25层的高楼层，这个视野还是相当可以的。
比较有意思的是这房子还是个明厨明卫，甚至主卧南北通透，这要是俩窗户都打开的话，这大风估计得嗷嗷的。反正这560万的挂牌价也不算便宜。
以前的回迁房是不是设计的都有点蹩脚，不过现在的回迁房也一般，黄不拉几的高层大板楼。北苑家园这几个园虽然都是塔楼，但也算各有特色了。莲葩园单价低大户型多、望春园环境好一点点、紫绶园太老了且回迁多。
停车都挺费劲的，且没有学区（嗐，好像都没学区）。
反正都没学区，那留在朝阳也有什么意思，索性就去昌平吧。立水桥北京北，看看这名字起得，北京北面也要有刚需的立足之地，2009年规规矩矩的两居室，南北通透两梯四户。
可能有点超预算就是，595万的挂牌价，算上其他费用肯定六百万以上了。这房子起码住着舒服不是，门口就是地铁站，二十分钟以内到望京了。
当然也有便宜的，这一套应该最后排的11号楼，像是前排的4号楼、5号楼，前面就是地铁线，每天就是哐当哐当哐当，这地铁为啥不用无缝钢轨呢？
03
整个立水桥这块，正儿八经的商品房也就北京北和顶秀青溪。加点预算，北京北的后排我觉得还是蛮合适你的。
按照热度来看，四环到五环之间，海淀自不必多说了，南边基本就是零零散散，而东北向的望京这里热度一直很高。
再看看具体的商圈呢，望京也是不遑多让，至于立水桥和更远一点的天通苑似乎是不太受人待见啊，北苑的热度还是有的，从数据来看的话，还是有点反直觉的，乱乱哄哄的北苑热度更高。
所以啊，离开数据还真的不行。
南湖中园的房子最破，可人家就是占住了好地方，20分钟通勤房子再好你也不如溜达着去上班。板块上来看北苑是要强于立水桥的，可是聚焦于具体小区的话，形势再次翻转，北京北其实一直能压制清友园的。
北苑家园看着离北苑站很近，其实是要绕路的，绕路的时间可能比13号线一站地的时间还要长，北京北最好别要前排，太吵。
结语
如果不介意爬楼梯的话，立水桥还能看看明天第一城、老北苑还能看看北京青年城，都是6层小板楼的五六楼，爬楼梯是真的累。
新房的话，回龙观那仨新房有点远啊，顺义仁和那仨就更远了，北七家也有，只是这距离还不如去回龙观呢。