房票要是能救房地产，金圆券就能拯救国民*党**不败退台湾岛
先说结论，试*房行**票制度，只是溺水时一项效果不大的自救举措。
最近，笔者所居住的城市南昌，又开一枪，要在中心城区试*房行**票制度。根据南昌市住房和城乡建设局公布的《关于推进中心城区房屋征收补偿房票安置的实施意见（试行）》，与过去*迁拆**直接补偿现金和定点选择安置房不同，南昌市新增加了房票安置，被征迁户拿着与货币补偿等额的房票可以到南昌市区内购房并享受5%-10%的购房补助；如果被征迁户一年内没有购房需要，到期也可以将房票本金及利息取出。
我们知道，随着近几十年来的大建设大开发，出现了两个相违背却又现实存在的乱象，一方面是住建部发布的全国已建的房屋达到6亿栋，尤其是江西省人均城镇住宅面积在全国第一，达到50.5㎡，另一方面又是无数的年轻要么当三十年房奴要么想当又没有资格。
在中国，如果一个明显不正常的事，要改正过来似乎也不复杂，可是大家都避而不谈，那背后一定有行政力量的影子。房地产行业经过这些年的野蛮发展，已经从最开始的蓄水池变成了大水库，规模之大以及随时可能到来的崩溃危害之大，让社会各界都深以为惧，也极大程度上促使中央不得不采取措施，试图让这驾即将失控的列车平稳落地。
不谈政策干涉的作用大小，只说中央在今年又自我纠正，提出要拯救房地产行业。单单是这个转变，就可知当前疫情肆虐、内忧外困，中央的压力有多大。
这对地方来说，是求之不得的，毕竟对地方政府来说，领导都是一张纸干部，利用土地财政活下来，才是当务之急。
于是，就有了文章开头的房票这一创新之举。
南昌市并非是第一个发布房票政策的，目前为止，全国已经有20座城市出台了相关政策：河南郑州、江苏宜兴、河南开封、江苏南京（溧水）、浙江温州、江苏张家港、浙江龙港、浙江海宁、浙江金华、湖北鄂州、浙江丽水、浙江宁波（奉化）、浙江温岭、河南许昌、福建邵武、江苏江阴、安徽界首、江苏常熟、河南信阳、四川宜宾。
对于南昌市政府来说，房票政策制定有成功先例，短期来看至少有下面几个好处：
一是增加政府流动资金；二是刺激楼市需求；三是化解社会稳定。
从表面上看，房票可以达成三方共赢。2015年全国货币化棚改，创造了不计其数的“*迁拆**暴发户”，暴拉了一波房价，后来为了稳定房价，改为实物安置后，政府的*迁拆**成本增加了，收益降低了，房价也控不住了。
比如，2015年南昌市*迁拆**中心城区一块100亩，容积率1.0的住宅区，住宅面积6.7万㎡，周边新房价格1.4万，二手房1.1万，政府按1.2万/㎡的标准补偿，大概只需要补偿给出8.1亿；转身把住宅地块容积率提高到3.0，地价可以炒到1000万/亩（楼面价5000元/㎡），政府卖地收入就可以达到10亿，房地产销售总额可以将近30亿。
后来*迁拆**做安置房，100亩的住宅小区，住宅面积6.7万㎡，*迁拆**补偿过渡费、奖励需要给现金大概6700万，需要拿出40亩地做安置房，由城投公司代建，用4-5年的时间，建设费用大概花掉3亿，再加上2000万的逾期过渡费。然后切掉边角，最多卖出50亩的地，顶到天只能卖出5个亿，最后房地产销售总额最多不过15亿。
两者之间差别如此明显，实物安置对房地产市场降温效果也算是立竿见影，而安置房还建时间长也饱受诟病。现在房票安置，政府把房子拆了，给了老百姓房票，大家就只能去市场上买商品房，这是唯一选择，要比棚改货币化更简单纯粹。从表面上看，这是接下来最好用的救市政策。相对原有的货币补偿和实物安置，只要银行能把住政府兑付实力，政府只要出具一张房票给被*迁拆**户，不用正式掏钱补偿，就可以减少先期的征迁垫资或*款贷**，降低了财政支出压力；老百姓买房又有了补助；南昌市近两年各大爆雷的楼盘又有了源头活水，为保交楼向政府借款或各项承诺马上都能双向履行。
整体来看，房票安置可以强行创造一波买房需求，楼市好了，带动经济恢复，城市运行就回归到常态了。
但事实果真如此吗？
房票如果能救楼市，那国民*党**当年发行的金圆券也能够平定物价挽救局势。后来的结果大家也看到了，金圆券一经发行，直接打穿了国民*党**本就漏洞百出的金融战线。老百姓手里虽然有钱了，但买不到东西，等同于废纸。国民*党**人心尽失，只得败退台湾岛。
房票的道理也是一样。楼市要发展，无非两种情况，一是买房的人比房子多，这个随着大基建和人口下降，房比人多是不可逆的大势。二是故意制造信息壁垒，在房子实质上多的情况下，让老百姓觉得买不到。
第一种情况走不通了，第二种情况大部分人不相信了。
2015年那波棚改货币化拉升房价，是有基础的，一是经济上行和房价的上涨预期，二是稳定的收入预期，三是较低的居民杠杆和城镇化率。但是目前来看，这三点基础目前全都搭不上。尤其是第三点，2015年中国居民杠杆率是38%左右，2021年，这个数值已经达到了62%左右；2015年的城镇化率为56.1%，2022年的城镇化率接近65%。
对于政府来说，*迁拆**的对象都是老旧的棚户区，补偿的金额是高于原有的二手房交易价格，但是低于新房价格的。所以*迁拆**后，居民想要保证原有的住房面积，必须要补一点资金。很多被*迁拆**户人家里并不缺房子，或者准确的说，是并不想要失去保值意义的房子。拆我的房子，我拿一笔补偿款，这钱怎么用？应该是我的自由。
但政府想问题的高度和斗升小民不一样，藏起来钱不叫钱，想让征迁户们把钱掏出来，只有流动起来的钱才是经济。
另一方面，房票的本质是一种债。政府推出房票制度的时候，并没有强迫人们必须拿“房票”，而是给了多个选择：
一是安置房，二是现金补偿，三是房票安置。
但房票相当于政府给居民们打了一张利率5-10%的欠条，如果一年到期不用，利率降为1%。意思是如果选择现金补偿，是100万，选择房票，价值就是110万，可兑现周期是1年，1年到期，自动回归到现金补偿，加上利息大概也就101万。
而实际上，政府左手*地征**，右手打欠条，居民拿欠条跟开发商兑房子，政府再跟开发商兑付，但是兑付的方式目前还没有出台，也许财政紧张不兑付、直接用于抵扣后续拿地也说不定。
这样看起来市场风险极高。在市场行情好的时候，开发商怎么垫资怎么高周转都不怕。但就目前这个市场行情，南昌市近两年的集中拍地次次都有流拍标的，如果居民对房地产市场还是没有信心，没有开发商愿意拿地呢？
房票另一个最大的问题是，房票不得使用于二手房交易市场。
2022年的这一波疫情，导致大量居民收入缩水，整体又激化了“供过于求”的矛盾。当下的社会环境决定，房地产“赚钱效应”已经很难出现了。在上一轮棚改货币化政策结束后，因此爆发的城市无一例外进入阴跌周期，房价有价无市，萎靡不振。尤其是上一波的炒房客被套牢，每天都在想着如何解套，这次房票制度即便可以去库存，但很难再激起炒房欲望。
而深圳一楼盘送 60 万首付，住建局称「扰乱市场已被查处」这则新闻，更加暴露了地方政府对于稳控放假的脆弱。跟出台限跌令一样，是不自信的表现，也是救市的无奈之举。
接下来房票城市可能会越来越多，如果按照目前的形势继续发展壮大，多城市大规模启动房票制度，稍有不慎，整个社会信用链都可能崩断破产，最后苦的还是老百姓。
所以，必须要有产业升级，才能真正刺激经济发展，按老的经济规律来看房地产、看世界都无法找到有效地解决办法。试*房行**票制度，只是溺水时一项效果不大的自救举措。