传言了很多年的 航天基地龙湖天街 ，在上周迎来官宣。
这个项目，也成为龙湖商业在西安布局的第四个天街项目。至此，龙湖天街已经布局了西安 城东、城北、城南 区域，现在就差城西了。
除了龙湖之外，万科、华润、新城、大悦城等企业的商业板块，也加速在西安布局之中。而随着西安多个TOD项目的开发建设，西安的商业地产在接下来几年将会迎来爆发！
01
下一座天街，会落户哪个板块？
与龙湖的地产板块早在2007年就已经进入西安相比，龙湖的商业板块在西安落地的时间要晚一些。
直至2014年9月，龙湖商业在西安的首个项目 大兴星悦荟 才迎来开业，这个商业体量5万㎡左右的商业项目，是城西板块开业最早的商业项目，当时填补了整个区域大型商业的空白，开业当天有4、5万人涌入这座体量不大的商业项目之中。
当然，西安人对于龙湖商业期待度更高的则是天街，因为天街的体量要更大一些，覆盖的业态更全，属于 区域型购物中心。
2020年12月，龙湖进入西安的第13个年头， 龙湖西安香醍天街 开业，这也是西北首座天街，这是龙湖在全国开业运营的第45座商场。
在这个约11万㎡的项目中，囊括了 西北首家 铁酱披萨、 西北首家 奥飞欢乐世界、 西安首家 Adidas SNEAKER COLLECT、全球天梭最新形象店，以及乐高、调色师、ColorLab、星巴克臻选店、喜茶、ARTEA奶茶等一系列年轻化高颜值的区域首进品牌， 时尚年轻化生活是龙湖西安香醍天街身上的标签 。
随后，龙湖天街又先后落户 城东幸福林带板块、城北团结村板块、城南航天基地板块 ，这3座天街项目目前在建，后两座属于轻资产模式。其中，位于幸福林带板块的长乐天街预计2024年开业，届时西安将迎来“双天街”时代。
至此，龙湖商业已经在西安布局 2座星悦荟、4座天街 。在轻重并举的模式之下，接下来龙湖商业在西安的布局还将提速。
目前，龙湖多航道业务中的地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造在西安均已经落地，并且每一个板块的规模都位居西安前列。
当然，大家同时关心的是， 已经布局西安城东、城南、城北板块的龙湖天街，何时能够落地西安其它板块？
2021年年底，长乐天街迎来官宣的时候，地产房剑曾经做过一个线上投票：你还希望龙湖天街落户西安哪个区域？
当时呼声最高的三个区域分别是 城北、高新、港务区 ，得票占比分别为19%、18%、15%。紧随其后的是 曲江、航天基地 ，得票率分别为13%、10%。
呼声比较高的五个板块中，城北、航天基地已经迎来了龙湖天街。
目前，高新、港务区、曲江暂无项目落地。此时，我们不妨再来一次投票： 除了已经落地的板块之外，你还期待龙湖天街落户西安哪个板块？
02
知名商场加速布局西安
西安是一座有着1300万常住人口的超大城市，再加上西安是一座旅游城市，因此西安的商业消费规模庞大。
关于西安的商业活力，我们不妨从两组数据来看。
1、 根据第一财经·新一线城市研究所2022年6月1日发布的《2022城市商业魅力排行榜》， 西安的城市商业魅力在新一线城市中排在第4 ，仅次于成都、重庆、杭州。
其中，西安的商业资源聚集度排在第6、城市枢纽性排在第3、生活方式多样性排在第4、未来可塑性排在第6！
2、 2022全国购物中心销售排行TOP50显示， 西安SKP以95亿元的销售额位居第10 ，超过了成都IFS、长沙IFS、广州太古汇、成都远洋太古里等知名购物中心。
另外，这份榜单上目前西安小寨赛格购物中心的数据没公布，2020年实现95亿元、2022年实现100亿元销售额的 小寨赛格，2022年预计也在100亿+ ！
庞大的消费市场空间之下，我们看到全国性知名商场正在加速布局西安。
除了前文提到的龙湖商业之外， 万达 目前在西安已经开业5座万达广场 （4座重资产、2座轻资产）；新城控股在西安开业了2座吾悦广场（均为重资产）；大悦城除了已开业的曲江大悦城之外，西部大道项目也规划有大体量的商业；万科印力在西安已经开业2座印象城，今年还有1座印象城开业，万科生活广场在西安也已经开业；华润置地除了已经开业的万象城、万象天地之外，目前港务区的商业项目也快开业了，电视塔的项目也有大量商业；爱琴海除了东二环的项目外，秦汉兰池大道的项目也频频传出消息……
地产企业的商业板块之外，纯商业地产企业也在西安不断布局。 益田 已经在西安开业3座商场， 宜家 开业了1座商场、还有1座在建， 山姆会员店 目前传出的是2个店的选址， 太古里 也落地西安， 盒马X会员店 落地沣东。
当然，西安人民目前还在期待更大牌、更多的商业项目。例如：恒隆广场、九龙仓、K11，等等。
03
TOD时代的机会
实际上，对于华润、万科、龙湖、新城等同时拥有地产开发、商业投资板块的企业来讲，在西安TOD时代已经到来的大背景之下，也迎来了更好的发展机遇。
目前，西安已经开通了8条地铁线路，还有8号线、10号线、15号线、16号线等线路在建，再加上即将迎来的地铁四期规划，西安的轨道交通时代到来。
轨道交通时代到来的同时，西安也迎来了TOD时代 ，特别是双地铁交汇处、地铁停车场上盖物业，一般都包含有大量的商业。
地铁3号线鱼化寨停车场、地铁4号线草滩停车场、地铁16号线沙河滩车辆基地盖板上用地均已经摘地，地铁8/10号线环园中路停车场物业综合开发项目意向合作方正在招募之中。
这些项目除了住宅地块之外，一般都包含体量比较大的商业，因此对于开发商在住宅开发、商业开发综合实力要求较高。
以地铁8/10号线环园中路停车场物业综合开发项目为例，项目计容建面49.28万㎡，其中住宅为35.09万㎡、商业为12.17万㎡， 商业占比在1/4 .
还有正在挂牌出让的幸福林带板块西光厂东南角改造项目地块，容积率上限达到了8.4，95.196亩的地块中，商业用地占到了56.212亩， 商业用地占比高达接近六成 。
由于购物中心一般为自持，因此这类项目一般是用住宅的销售额和现金流，来反哺商业部分的投资开发，后续再通过租金收益实现资金平衡，实现地产+商业双轮驱动模式。
因此，TOD时代的机会，只属于少数房企，与大部分房企是无关的。届时将会出现强者恒强！