今天的资讯内容比较多，但我保证干货也会同样多。
抓好扶手，咱么出发。
佳源集团
今天佳源集团以贵州恒丰佳源房地产开发有限公司这个壳拿下南明区观风山地块，是完全在大家意料之中的。
本来还期待出现一些意外情况，但就目前的状况来看， 贵阳楼市还没恢复到该“抢地王”的时间点。
不久前，我为佳源地块写过专门写过一篇文章，当时没看又对佳源集团这个房企感兴趣的读者朋友，可以移步至《佳源“地王”的前世今生》。
今天在这里提这件事，主要还是想讨论两个话题： 一是该如何看待所谓的“地王”；二是佳源集团这个项目是否值得期待。
“地王”不“地王”的，一般来说还是看楼面价。佳源地块的楼面价确实不便宜，从表面来看楼面价已经达到了8155元/平方米。
但要算实际成本，就得把 类似3.7亿元的十八中改扩建等费用 纳入计算，因此佳源地块的成本楼面价突破9500元/平方米应该是轻而易举的事。
而从政府19800元/平方米的安置房回收价格来看，最终佳源地块的成本楼面价破万，似乎也不是什么不可能的事。
事实上，如果按照最初恒丰和佳源合作时的测算数据来计算， 佳源地块的初步成本楼面价也将会达到9338元/平方米。
因此，我们称佳源地块为“地王”，暂时也算是正确的。
但是“地王”从来都是特指某个时间段内的“地王”，随着贵阳老城的不断更新开发， 新的“地王”其实已经在人民大道周边蓄势待发。
所以，我认为对于“地王”，我们还是要以平常心去看待。确实，它会有拉升周边房价的作用， 但它并不能起到拉升整个贵阳市场的作用。
另外，佳源这块“地王”的成交楼面价并非公开竞拍得来，而是通过勾地而来。在不面对竞争和压力的前提下，这样的“地王”也显得矛盾重重。
一方面，它的高起始价代表了政府对地块项目的最低期望值；另一方面，它并不能带来竞争，也代表了房企们对地块项目的最高期望值就是这个价。
总之，在我看来，佳源地块对贵阳市场是有推动力的，但推动力并不会很大，它更多的意义还是在于， 把老城核心的价值底线给亮出来了。
如此一来，其他更为核心的、周边资源更加丰富的老城地块，至少在纸面上的楼面价是不会低于佳源地块的。
同时，“面粉”定调，老城核心的“面包”也会定调，新项目们的售价，恐怕都会直接高企。 届时，一个房价梯度分明的、更为健康的贵阳楼市也将会成型。
这里再跟大家剧透一下，未来的几个月，人民大道沿线地块将成为贵阳土地市场的主战场，部分核心优质“地王”的纸面起始楼面价，很可能会超越佳源地块。
再回过头来看看近期云岩区谈的那些个房企： 中海、龙湖、华侨城、金地、中交城投、红星美凯龙、苏商集团、阳光城 ，哪个不是虎视眈眈？
至于佳源地块这个项目，我个人认为还是比较值得期待的，尤其是对面的新秀城明显在等地块出让的情况，更是为地块项目做了背书。
因为新秀城很可能需要佳源项目的横空出世，来支撑它单价卖到2.4万元的野心。
而佳源本身是浙商出身，对项目的产品力一向有些追求，因此做出高溢价产品的可能性也高于其他的同级别的开发商。
常熟佳源·江湾澜庭效果图
当然，我们还是要现实地看到，佳源集团本身的硬实力是有限的，多年的千亿目标尚未实现， 反而还曾因“业绩造假”风波而出过圈、亏过钱。
即便如此，佳源本次拿地背后，还是有个有趣的情况值得我们关注。
企查查显示，本次拿地的贵州恒丰佳源房地产开发有限公司，其全资股东贵阳佳共赢企业管理有限公司，在5月30日曾引入中信信托有限责任公司49%的股权。
考虑到中信信托在地产信托领域“老大哥”的形象，佳源应该是在5月30日从中信信托得到了一些融资保障，才能在5月31日义无反顾报名拿地的。
再考虑到中信信托一直以来对地产债务逾期的治理态度，我们还是有理由给佳源集团一次在贵阳证明自己的机会的。
中信信托的房地产经这里我就不再详述了，有兴趣的读者朋友们可以自行搜索相关信息，网上多的是。
这个部分的最后，我把之前佳源地块项目论证报告里的效果图分享给大家，也许大家可以从其中窥见一些未来佳源项目的打造思路。
这里需要注意的是，这些平面图和效果图都是基于前期阶段得来的，并非未来佳源项目的最终准确规划，仅供参考。
规划
5月31日，市规划局公布了《云岩区文昌阁街区城市更新单元控制详细性规划总则暨核心区、安置区9个地块细则》。
《细则》显示，文昌阁街区城市更新单元北抵延安东路、东临宝山北路、南至中山东路、西靠中华北路，规划总用地面积91.47公顷，其中城市更新用地面积约53公顷。
配套设施方面，文昌阁街区城市更新单元内规划有 2所高中、2所初中、4所小学、3所幼儿园 ，以及贵州中医药大学附属医院等。
具体到本次公布细则的9个地块，其中的11-02-21（调）宅地最为值得关注。9个地块控规细则如下。
该宅地规划用地面积2.4公顷，容积率6.0，建筑密度30%，绿地率30%，文昌阁建设控制线内建筑限高18米，其余区域限高140米，地块内要求配建6班幼儿园一所。
这块宅地应该就是文昌阁城市更新项目的核心赢利点之一，而房企们算不过账的原因，往往与另外两块涉古商业用地有关。
从整个文昌阁城市更新项目地块的控规来看，企业如果没有足够的现金流和融资能力，是根本做不了这个项目的。
强如被称为“旧改之王”的佳兆业，目前也基本推出了文昌阁城市更新项目，至于后续，我们还需要进一步等待。
简评一下这个项目地块，刨去成本和规划条件不说，其实配套资源算是十分优质的， 单单是省府路小学本校+十九中的学区组合 ，就可以让一票学区购房者疯狂了。
再加上周边的老城商业氛围，以及其他优质配套资源，至少从外部来看，地块是绝对核心的。
而在6.0容积率的规划条件下，能做出什么样的产品，则完全取决于开发企业的实力了。
5月30日，市规划局公布了《贵阳二环四路城市带控制性详细规划-富源板块》03-18、19、20地块以及《贵阳市二戈寨片区控制性详细规划（修编）》04-02-06、07、08、09地块（三角花园地块）规划条件调整公示。
这次调规后共涉及3宗宅地及1宗商服用地，具体规划条件如下。
简评一下，这四块地最终形成的项目将会是 地缘性特强的“自给自足”的刚需样板 ，若土地成本稍高，则操盘难度极大。
对我们来说，这几宗土地现在面临的最大问题还是：谁来接手。就当前的状况来看，这几宗地应该会面临品牌房企看不上，本土房企做不走的尴尬局面。
比较合适的方式也许类似融创未来天骄项目， 本土房企拿地，品牌房企无风险小股操盘 ，卖一点、赚一点。
对了，招商蛇口曾到二戈寨考察，不过这最终应该只是一次美好的考察罢了。
观山湖区
今天，观山湖区官方公布了 “强省会”五年行动观山湖区26项重点任务 ，这里我们稍微划下重点。
优化城市发展空间。到2025年，建成区面积达100平方公里以上。
构建现代化综合交通体系。构建立体式交通体系，实施“五通一畅”工程，建成贵阳市融媒体中心配套道路等32条市政道路，完成道路通车里程55268米。
建成轩宇、金阳医院地下停车场，打造一批共享停车示范点。
建成金阳大道与东林寺路交叉口、长岭路与东林寺路交叉口等10个人行过街设施。
到2025年，人均城市道路面积15平方米以上。
提升城市功能品质。到2023年，累计改造棚户区0.16万户、老旧小区0.34万户。
到2025年，新增城市绿地125万平方米。
大力发展绿色经济。到2025年，装配式建筑面积占新建建筑面积达40%以上。
加速消费扩容提质。到2025年，全区优质商业体量达180万平方米以上，社会消费品零售总额达300亿元以上，年均增速达8.5%左右。
其他没划重点的部分其实也值得大家关注，具体如下图。
图源：观山湖区融媒体中心
总的来说，观山湖区这次提出的26项目标任务都很明确，在某种程度上来说，这些数字将进一步推升本就高企的观山湖区房价，推动观山湖区与白云区、清镇市形成房价梯度。
在这样的情况下，受刚需客户外溢的影响，白云区和清镇市的楼市也可能逐渐走热， 尤其是白云区的楼市，值得大家关注。
简讯
1、6月3日，贵阳市教育局下发了《贵阳市教育局2021年“六区统筹”招生工作方案》。
《方案》明确，自2021年起，在云岩区、南明区、观山湖区、花溪区、乌当区、白云区6个区推进普通高中招生有条件统筹，并根据实施情况逐步推进普通高中招生全市统筹。
这个情况说白了就是当前一刀切解决问题不可取，贵阳的教育公平改革是个旷日持久的过程。
实际上这里也有两种情况需要考虑。如果一刀切全统筹，一方面确实可能会让另外三个城区的学生获得更多进入三区一地优质高中的机会。
但另一方，也可能意味着三区一地里更强的初中会抢走本该属于另外三个城区本该有的配额。
因此对于教育局“逐步推进”的措施我其实是十分赞同的。
对比一下2021年和2020年三区一地省级示范性普通高中对另外三个城区的招生配额，会发现确实另外三个城区确实会有更多的学生进入到三区一地的高中。
而随着另外三个城区的省级示范性普通高中也加入统筹，三区一地内的学位竞争压力也会相对减小，毕竟考不上一中、六中，还可以考清华中学、乌当中学嘛……
总之，“六区统筹”是好事，“逐步推进”不搞一刀切也是好事，希望贵阳的教育环境会越来越公平。
2、根据南明区融媒体中心报道，贵阳国贸集团新店已落户于南明区花果园购物中心二期。
据悉，国贸花果园购物中心二期新店总租赁面积近4万平方米，新成立了全资子公司对商业进行深度定制，目前正紧锣密鼓装修中；
目前店内招商也同步启动，已入驻盒马鲜生、诚丰影院等知名品牌，预计于今年下半年开业亮相。
前个星期其实我去逛了一趟花果园购物中心，发现确实比之前大有进步，一线潮牌明显变多了，年轻人也多了不少，招商情况比以前强了许多。
现在随着国贸的入驻，花果园购物中心二期显然也是比较有盼头的，再加上可能会有的海豚大悦城，花花至少在商业部分，还真就高端起来了。
可惜啊。那住宅若按原规来修，现在又会是怎样的盛景。
3、根据贵阳城投集团发布的公开消息，6月3日，贵阳城投集团与宏立城集团进行座谈，就推进双方合作事项进行交流。
会上，双方就相关商业资产、停车场以及具体合作模式和路径等事项进行了深入交流，并达成了初步合作意见，后续将组建专班、定期调度，推动尽快落地见效。
好家伙，搞了半天是兜售商业资产也停车场资产去了，不知道是否会走三方抵押的流程，大家心里都有个底。
从贵阳城投接受CC Park的现状来看，我只能说，也许贵阳城投不是特别擅长做商业。
4、海伦堡三马项目案名暂定为海伦堡.天悦府。