河南郑州自今年3月份率先推出地产“救市”政策后，楼市暖风频吹，当地多个在售楼盘最新揽客海报刷爆称，首套房最低首付已降至20%。不过证券时报记者了解到，低首付并未得到相关明文政策支撑，此举已被叫停。

降低首付强行让购房者入场变成韭菜，这是无视风险硬来啊！美国人不是珠玉在前么，次贷危机不就是这么来的吗？那么，郑州为何要叫停首套房20%的首付？这到底意味着什么呢？未来郑州还能实行这项政策吗？

一、经典救市好牌让贪婪开发商打得稀碎：宣传快封顶的房＝准新房

我们都知道，开发商的新盘是每年都在增长，2015年去库存到今年没降反而多30%，国家陆续一手经典救市的好牌让贪婪的开发商打得稀碎，楼市哐哐暴雷等得起韭菜长大吗？

反观郑州，据本地网友反馈：今年开发商都开始实行忽悠人的玩法：宣传快封顶的房＝准新房。

• 很多人并不知道，封顶距离交付还早着呢！我给大家科普下，主体和砌体干完后，要进行燃气、暖通、自来水、天然气和人防等工序。之前所有工序都能拖着施工方和材料方不给他们钱，但是后边这几个不给钱真的进行不下去的，玩的就是现金流。所以很多干到这就烂尾了。

而且对于开发商来说，封顶根本不是重要节点，回正（回本）才是。反而封顶后，能提取部分监管资金，有的开发商提了这个钱就不管了。

于是，郑州这俩月来就有不少中介都是以“准新房”的名义推介，问你要不要，可我们要问就不是期房，而是要准新房。

正常情况下，从封顶到交房，走完流程需要多长时间？当年我这里的政策是：封顶后可以预售。当年我9月签合同，承诺第二年五一交房，实际晚了些，不过也在五月内交房。

• 因为从施工方验收到甲方项目验收，再到第三方验收，然后到整改后复验，真走下来时间很长的。但那些不抓质量或者不“保交付”的开发商，以上过程直接省略，就开始按准现房上市推售。

万一有一群人，没多少积蓄，赌博一把高杠杆拿下房，赚了就转卖，亏了就卖掉房，不还*款贷**当老赖吃低保住廉租房，那国家还得养着他们。

• 目前郑州虽房价略高，可如果能保证不出现烂尾楼的话，目前价格也能接受。要救市，就得真拿出积蓄，买来也别想着出手挣大钱，而是自己住或租给房客住，不卖出，这样二手房供应少，也有利于新房销售，才能最大程度出价值。

二、其实还是信贷风险问题：低首付让没钱的人也大笔债买房，这不就是“次贷”吗？

现在这个情况，买新房确实就是在救市，买二手房也算间接救，因为旧房主拿到钱也可以升级，这个道理没错。问题是：烂尾房重新上市，低首付让一些没多少钱的人也能负大笔债买房了，这不就是“次贷”吗？

其实，这里还是信贷风险问题：

30%首付，加上亲朋消费贷大概20%首付就够了，也就是20万能撬动100万的资产价格，5倍杠杆。

20%首付，加上隐形杠杆和消费贷等10%就够了，也就是10万就能撬动100万的资产价格，10倍杠杆。

• 假设居民收入预期稳定，房企把钱拿来建房子，那么居民是可以咬咬牙还款的，即便真的10倍杠杆上车，郑州能保证居民收入稳定提升吗？能保证房企回款不是堵窟窿而是盖房子，控制烂尾楼比例不要进一步扩大吗？

假设不能，5倍杠杆和10倍杠杆，你觉得哪一种居民断供可能性大呢？70%首付风险是居民的，30%首付只要资产不缩水二三十，银行承担风险可控，10-20%自有资金，剩下全是房贷和消费贷，出问题风险在谁身上？这就是赤裸裸的次级危机了。

我认为叫停的做法是正确的，降低首付相当于降低了购房门槛，增加了断贷风险，而我们要的是完全降低杠杆，而不是增加杠杆。

• 你也别觉得不搞楼市就不会炸到你，其实这些*款贷**会被打包成其他优质理财产品卖给你，比如年化7%以上的信托，前两年大量信托炸掉就因为楼市暴雷，这点大空头都说过了。

三、最后，成都西安降了首付，南京郑州降首付被收回，为何各城市救市政策截然不同？

根据数据，我们用贷存比及居民杠杆率衡量过住户部门的负债情况，其中杭州和厦门的负债率最高，两个城市整体的杠杆率位于全国前列。

• 理论上救市政策开始以后，这两个城市应该迅速行动护盘楼市，但这两个城市均在外围放宽限制，杭州仅放开二手房买卖，而新房市场目前还没动作。厦门允许三胎继续购房，放松岛外限购，这些政策均没有全面放松限购来的快，甚至我们认为都是很有限的。

而南京、郑州、成都、长沙、西安的救市为何又不一样呢？采用降首付方案的只有成都、西安、太原，相比之下这些城市的住户杠杆率并不高，除去放松限购以外，还出台了降首付的政策。

• 还有，三四线城市既没有限购也没有降首付的能力，如何救市呢？只能增加人才补助和进行契税减免，当然力度可想而知，但也只能是软手段。

另外，北京上海也采取了不同的政策，北京据悉可能放松部分限购，上海则全面启动棚改，深圳目前也只有刺激消费的政策。

那么，北京、上海、深圳、南京、杭州、长沙、郑州、青岛何时降首付到20%呢？今年10月还是明年呢？我认为7月会是中国经济和楼市的重大拐点，但一线城市北京、上海、深圳、广州今年降首付概率不大，杭州、南京、长沙、郑州、青岛等热点城市可能在10月，概率为51%，可随着时间推移，距离7月仅剩一个月，距离12月仅剩下6个月，一切皆有可能。

最后的话：郑州20%首付被叫停，意味着房住不炒确实要贯彻到底

我国要是出现次贷危机的话，只能体现在“房产”上，那就是很危险的金融危机，我是真心希望各地不要过度开发，这样才能保证楼市价值。

• 当然，我说楼价不要崩，有些人会喷我的，说什么天价房产压迫年轻人。可是各位年轻人，你们认为的高价房产并不在地产商手里，而是多数老百姓手里，你们盼望的低价就是变向蒸发他们的财产，可行吗？