概览：
在房屋租赁合同项下，出租人的义务是完整交付租赁物，这里的“完整”不只是交付出租的房屋，也包括合同项下的附随义务/从给付义务，譬如正常供水供电；如果租赁房屋的目的是用于经营餐馆、酒店，那么下水道、排风排烟、停车场等都应该能正常使用，因为这是实现合同目的必备的条件。
承租人的对待给付义务主要是按时足额交付租金，并维护租赁物的完整。
当合同履行出现纠纷时，承租人往往会以拒付租金的形式来对抗承租人，拒付租金涉及的法律问题是“先履行抗辩权”、“同时履行抗辩权”的问题——即，在出租人瑕疵履行合同的情况下，承租人能否以拒付租金的形式来行使“先履行抗辩权”、“同时履行抗辩权”，直至出租人完全履行合同？
实务中的观点是，关键要看出租人瑕疵履行合同的程度，如果瑕疵履行构成支付租金的对价，致使合同根本目的难以实现，那么承租方是可以以拒付租金形式来行使“先履行抗辩权”或者“同时履行抗辩权”；如果出租方只是一些履行合同的细微瑕疵，并不会过分影响合同的实际履行，那么承租人就不能拒付租金，因为履行合同的细微瑕疵并不足以构成支付租金的对待给付义务。
试举一例，如果房屋租赁合同的目的是经营酒店餐饮，那么出租方经常断水断电、下水管道堵塞、道路不通就足以构成履行合同的重大瑕疵，因为存在上述问题酒店就很难经营；相反，如果只是管道线路出现一些故障，但是也能够解决，不会影响酒店实际经营，只是会有一些麻烦，那么，承租方就不能拒付租金，因为租金和管道线路的一些故障并不构成对价。
因此，也提醒客户（承租人），在签订合同时，要善用“鉴于”条款，该条款可以写清楚签订合同的目的，譬如可以这样表述：
“鉴于：
甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》等相关的法律规定，本着诚实信用、公平、自愿、等价有偿的原则，针对乙方承租甲方的客房或写字间用于经营五星级酒店等有关事宜，进行友好协商，为明确双方的权利、义务特签订如下合同，双方共同遵守。”
如上表述，合同目的就确定了，一旦出现纠纷，承租人针对出租人的瑕疵履行有碍合同目的实现（经营五星级酒店）进行举证即可。
裁判要旨
不动产租赁合同履行过程中，承租方欲以拒绝支付租金的方式行使先履行抗辩权，法院应根据出租方履行交付、维护租赁物和租赁物瑕疵担保义务的履行情况而认定是否成立。如果出租方不完全履行的行为较轻微，不具备与支付租金构成对待给付，则根据诚实信用的原则，承租方先履行抗辩权不能成立。
案情简介
1、2007年5月18日，原告H公司与被告Z公司订立租赁合同，约定由原、告向被告出租厂房二处，其中一处面积220平米，租金每年2万元，分2次每次1万元分别于每年的1月1日和7月1日前交纳。另一处面积874平米，租金10万元，每年递增2000元，平均分2次分别于每年的1月1日和7月1日前交纳（递增部分亦同）。
2、该二处厂房的租赁期限均为2007年7月1日至2013年6月30日，二份合同均约定承租方拖欠租金累计达1个月则出租人可以中止合同，收回房屋。
3、在补充条款中，双方又约定如下内容：东大门通道由承租方负责整平使用，院内隔栏按双方确认的位置由出租方负责设立；承租方院内场地使用面积为741平米，大门口与电梯井南角为使用的北边线，车间东头平行线至南院墙为南边线。不允许出租方在承租院内搭建任何建筑物；出租方提供部分宿舍供承租方使用，费用在每月1日按每间200元/月收取；允许承租方使用一楼卫生间，但不得在附近逗留。
4、原告未在院内安装隔栏，也未向被告提供职工宿舍。
5、应被告申请，一审法院委托青岛正诚勘察测绘有限公司对本案所涉厂房负一层、一层东间、东部场地面积进行了测绘。根据该测绘报告，租赁合同中规定的车间一层东一间双方无争议面积为220.95平米，地下一层的总使用面积为811.59平米。院内场地空地部分面积为643.82平米，活动板房总建筑面积85.91平米，被告认可使用部分的建筑面积为18.75平米。
6、2008年1月3日，原告向被告法定代表人郭XX发出通知，催交房屋租赁费、税费以及水电费。2008年2月1日，原告再次向郭XX发出通知，主张解除合同。二份通知均遭拒收。由此，原告遂向青岛市崂山区人民法院提起诉讼，要求解除合同，裁决被告返还租赁房屋和场地，并支付租赁费、税费及相应利息。
法院判决
山东省青岛市崂山区人民法院经审理认为，原、被告签订的租赁合同是双方真实的意思表示，具有法律约束力，双方应全面履行各自义务。
1、原告按照合同约定向被告提供了房屋和场地，被告已经占有、使用房屋和场地，虽然房屋的实测面积与记载于合同中的房屋面积不符，但被告在签订合同时也有充分的时间和能力知悉房屋的真正面积，而其在合同上签字盖章予以认可，况且其已经占有使用租赁物达半年之久，未与原告协商变更。即便该部分房屋面积出入系原告故意为之，该情节也较细微，被告据此抗辩以拒绝支付租金应不予采纳。
2、被告还抗辩原告未按双方约定履行安装护栏、开放厕所、提供职工宿舍的义务，同时原告违反约定在院子中搭造临时房屋，妨碍被告使用租赁物。法院认为，原告虽有上述违约情形，给被告占有、使用租赁物造成一定不便，但考虑到上述约定义务均为无偿，且均未造成被告不能使用租赁物的后果。因此，被告据此拒绝履行的主张不予采纳。
案件评析
1、不动产租赁合同中的履行抗辩权的表现形态
抗辩权是民事权利根据其作用进行的一种分类，与请求权、形成权并列。抗辩权是对抗对方当事人请求权的权利，其作用在于阻止对方请求权的效力，双务合同中的履行抗辩权为其典型形式。我国合同法在第六十六条、第六十七条、第六十八条、第六十九条中规定了履行抗辩权制度，其中包括同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安履行抗辩权制度。三者的主要区别在于合同当事人履行债务时间的先后顺序不同。
在不动产租赁合同中，出租人应当负有：1.交付租赁物的义务，主要包含按照合同约定交付租赁物和保持租赁物符合约定的用途，规定在合同法第二百一十六条；2.租赁物的瑕疵担保义务，主要包含物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任，规定在合同法第二百二十八条、第二百三十一条和第二百三十三条；3.租赁物的维修义务，规定在合同法第二百二十条、第二百二十一条；4.负担税负及费用的返还；5.在合同终止时接受租赁物和返还押金或担保物。承租人的义务则主要表现在：1.按照约定的方式使用租赁物，见于合同法第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条；2.妥善保管租赁物，见于合同法第二百二十二条；3.有关事项的通知；4.支付租金，见于合同法第二百二十六条；5.不得随意转租，见于合同法第二百二十四条；6.返还租赁物，见于合同法第二百三十五条。
作为一种典型的双务性合同，不动产租赁合同中出租方、承租方的上述义务存在着不同的履行顺序，因而双方之间将会产生不同的履行抗辩权，而且由于租赁合同的持续性，双方履行义务的顺序还将发生动态的转变，即从同时履行演变为先后履行和从先后履行转化为同时履行。从上述合同义务的行为特征来分析，能够产生履行抗辩权的应当限于出租方的交付租赁物、瑕疵担保、维修租赁物等项义务与承租方的支付租金义务之间，以及返还押金、担保物与返还租赁物之间。对于承租方的其余合同义务不履行或不完全履行，出租方可以行使赔偿请求权以及合同解除权来保护自己的权利。也就是说，当出租方不履行或不完全履行交付租赁物、瑕疵担保、维修租赁物等项义务时，承租人可以拒付或减少租金来行使抗辩权。有争议者在于租赁合同终止时，押金、担保物的返还与租赁物返还之间是否构成同时履行关系。在审判实践中，鉴于承租人相对出租人通常处于弱势地位，若返还租赁物于出租人后再行主张押金及担保物，似有易受出租人为难之虞，就此点考虑，有学者提出于此场合赋予承租人同时履行抗辩权有助于问题的早日解决，相对合理的观点还是值得借鉴的。
事实上，不动产租赁合同中大量的抗辩权发生于承租方以拒付或减付租金以对抗出租方的不履行或不完全履行行为，尤其是，不动产租赁合同中往往存在多次分期支付租金的行为，在交付租赁物与首期给付租金之间，通常存在同时履行的关系，当然也不排除存在先交付租赁物后支付租金的先后履行关系，但是实践中由于不动产价值甚高，此情形较为罕见。仅就首期租金与交付租赁物同时履行情形看，在承租人受领租赁物之后，如果出现租赁物未完全交付，或出现租赁物本身的瑕疵或权利瑕疵，以及租赁物需要维修等情况，足以影响承租人使用收益的实现，则承租人支付二期租金与出租人履行上列义务之间存在先后履行关系，承租人享有先履行抗辩权。但是，当租赁物的瑕疵是在承租人受领后产生，承租人一期租金届期未支付，则其已陷入违约，无论同时履行还是后履行，再行使抗辩权均与法律本意相违背，此时应无抗辩权的适用余地。
2、被告抗辩的核心理由是行使双务合同中的先履行抗辩权
从上述不动产租赁合同中履行抗辩权的理论分析，结合本案的实际情况，可以看出本案被告行使的是先履行抗辩权，理由在于：原告向被告交付租赁物前，被告已经先期支付了2007年下半年的租金。被告受领租赁物后，认为原告不完全交付租赁厂房，且未履行其余为保证充分使用租赁厂房的附从义务，例如安装护栏、开放厕所、提供职工宿舍等，违反了出租方应当完全交付租赁物和租赁物的瑕疵担保义务，所以在2008年1月1日第二期租金支付期限届至之时拒绝支付租金。如果原告确实存在不履行或不完全履行义务的行为，则被告有权拒绝支付全部或部分租金。
先履行抗辩权的构成要件有三，一为双方互负债务，二为债务具有先后履行顺序，三为先履行一方不履行或不完全履行。本案被告行使先履行抗辩权的前二个要件已经具备，判断其抗辩权是否成立的关键在于要件三。原告行为显然不构成不履行，那么，不完全履行达到何种程度才足以使得被告拒绝支付租金或减额相应的租金呢？这就涉及到对价关系的判断，也就是主给付义务已经完成，从给付义务之不履行与租金支付是否构成履行抗辩权的问题。合同法第六十六条、第六十七条均规定，当一方当事人履行债务不符合约定时，另一方当事人有权拒绝其相应的履行要求，这一规定应当作如下理解：原告未履行的债务或未提出履行的债务，与被告所负的债务无对价关系时，被告仍不得主张同时履行抗辩权。原告的履行不适当时，被告可行使同时履行抗辩权，但在原告已为部分履行，依其情形，被告若拒绝履行自己的债务违背诚实信用原则时，不得主张同时履行抗辩权。
根据上述法条和法理，原告交付的租赁物实测面积虽与记载于合同中的房屋面积不符，但鉴于被告在签订合同时也有充分的时间和能力知悉房屋的真正面积，而其却在合同上签字盖章予以认可，况且其已经占有使用租赁物达半年之久，未与原告协商变更。即便该部分房屋面积出入系原告故意为之，该情节也较细微，与2008年上半年的房租不能构成对待给付，被告据此主张拒付租金，与诚实信用原则相违背。另外，安装护栏、开放厕所、提供职工宿舍等义务均为单方、无偿，这些义务与支付租金的义务不具备对待给付性，其不履行未造成被告不能使用租赁物的后果，显然也不能引发被告的抗辩权。因此，被告不享有先履行抗辩权，应当承担延付租金的违约后果。
案件来源
（2008）崂民三初字第204号；（2009）青民一终字第143号
类案判决
案例一
(2016)甘民终344号
陈耀明等诉李升存房屋租赁合同纠纷案
裁判要点：出租人提供的房屋不符合合同目的，致使承租人合同目的无法实现，承租人可以拒付租金。如果租赁合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，法院应予支持。
甘肃高院认为：
陈耀明与李升存签订的房屋租赁合同是将涉案房屋用于经营餐饮、酒店。根据合同约定，出租方李升存应当向陈耀明交付水、电、暖齐全的商业用房，并保证商铺在使用过程中正常的水、电供应。陈耀明在经营过程中多次发生停水、停电，影响酒店经营，李升存作为业主未能给陈耀明提供正常的经营环境，违反合同约定。陈耀明经营的餐厅频繁发生停水、停电的原因不应归责于陈耀明，出租方的合同义务未能履行，故李升存应对陈耀明承担违约责任。故水、电供应受限是造成陈耀明的餐厅不能正常经营的主要原因。李升存将物业管理对外承包后，仍然多次发生停水、电的情况。李升存作为出租方应当保证陈耀明对承租场所的正常使用，故本院对其抗辩不予采信。
被上诉人的违约行为给上诉人造成了巨额损失，被上诉人应当予以赔偿。《中华人民共和国合同法》第九十七条
规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人租赁涉案房屋后，为经营餐饮花费100多万元对涉案房屋进行了装饰、装修并购买了大量的酒店用品，对此价值有评估报告为证。另外该酒店经营状况良好，现由于被上诉人的严重违约行为致使无法经营，对于上诉人的装饰装修损失以及经营损失，被上诉人应当予以赔偿。
案例二
(2020)粤01民终17098号
广州市铭智汽车贸易有限公司、广州和达富汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
裁判要点：在出租人和承租人之间存在其他关联债权债务的情况下，承租人可以以出租人未清偿其在先债务为由行使先履行抗辩权，拒付租金；在认定合同约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则，综合考量违约方的过错程度、违约行为形态和违约行为的后果。
广州中院认为：
1、首先，尽管合同中未明确约定和达富公司应支付的200万元和铭智公司应支付的租金、水电费等可予以抵扣，但从合同约定的内容可知该两部分约定应视为一个整体，是互相关联的，即铭智公司退出旧租赁场地按约定取得补偿，并使用新租赁场地，按约支付租金、水电费。
2、其次，在铭智公司依约退出旧租赁场地使用新租赁场地的情况下，和达富公司并未按合同约定支付补偿款，有违合同约定和诚信原则，该补偿款的金额远大于铭智公司应支付的租金、水电费等费用，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条
规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求"，铭智公司在和达富公司违约不支付补偿款的情况下履行抗辩未支付租金和水电费，实属合法合理，不构成违约。铭智公司上诉主张未支付租金、水电费的行为属于行使先履行抗辩权，不是违约，于法有据，本院予以采信。
3、再次，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号第47条
的规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同时，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持"，在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则，综合考量违约方的过错程度、违约行为形态和违约行为的后果。因此，即使如和达富公司主张铭智公司存在逾期支付租金、水电费的违约行为，铭智公司违约的过错程度、违约行为形态及违约行为后果显著轻微，并不影响双方租赁合同目的的实现，和达富公司据此主张解除案涉《场地租赁合同》依据不足，本院不予支持。
案例三
(2020)浙03民终3942号
浙江航天世源汽车发动机部件有限公司、李飞銮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
裁判要点：出租方对用于商业用途的租赁房屋断水断电，致使租赁物无法正常使用或正常施工，这种情况下，承租人由于未曾享受到合同项下的权利，因此无需承担合同项下的义务，承租人享有先履行抗辩权，即无需支付租金（可以拒付租金）。
法院认为，《备忘录》签订后，李飞銮承继了天影公司对租赁房屋的权利义务，航天世源公司应当恢复租赁房屋供电。该供电义务相对于李飞銮2019年度租金支付义务而言，属于先履行义务，在未恢复供电前，按照合同法第六十七条规定，李飞銮有权拒付租金。
况且，航天世源公司明知租赁房屋正在装修拟用于商业用途，且一部分已转租他人用于商业用途，故未供电根本无法正常使用或正常施工。李飞銮因航天世源公司的违约行为未曾享受合同权利，却因此要求其履行合同义务没有法律依据。若此情形仍须支付租金，则航天世源公司断电行为造成承租方的损失绝不止该租金损失金额。因此，航天世源公司请求支付租金，法律依据不足。
如前所述，恢复供电是航天世源公司的合同义务，拒不恢复供电系其意志体现，故不应将未恢复供电的责任推责于李飞銮。因航天世源公司不履行恢复供电义务在先，李飞銮享有先履行抗辩权，亦无需支付停电期间的租金，其未付租金的行为，以及律师函明示不履行合同义务的行为，不构成违约。
来源：法商实务评论