一个懂房的文艺技术男 - 诸葛磊
一直有粉丝期待想看诸葛磊对唐家湾板块的楼市分析，今天安排一下。
之前我没写唐家湾，是因为诸葛磊觉得去年时机不太合适，而买房踩点买对时机又是尤为关键的一件事。
实际上去年我也实地陪朋友看过一些唐家湾的楼盘。今年以来，唐家湾楼市板块的一系列动作所释放出来的信号在逐渐增强，所以诸葛磊认为：在我刚写完西陵篇之后再乘胜追击加写一篇唐家湾板块楼市分析，恰逢其时。
甜品级置业板块
宜昌西陵唐家湾板块作为以发展生态型居住、商贸物流及商务办公为主的城市生态新区，它一直倍受有西陵情结的粉丝钟爱。
这两天正好有一位宜都粉丝咨询我有关在唐家湾买房的事宜。刚开始我挺诧异的，因为在我印象里，宜都和枝江的购房人群他们应该会首选伍家岗东站板块，然而我从去年开始发现一个有趣的现象：宜都、枝江的购房者开始在往宜昌城北置业，比如：唐家湾、郭家湾等。
粉丝对话截图
当我问及为何要选在西陵唐家湾置业，粉丝的回答逻辑很干脆：再怎么样也是西陵！
这从侧面说明西陵区位在整个大宜昌范围内人们心目中一直占据着C位的位置。只不过在前些年，西陵并没有太多可选的新房楼盘，而且即使有也只是一些小体量、名不见经传的小盘，或者就是高不可攀的西陵核心CEO盘。
而如今，宜昌西陵区唐家湾新城呼之欲出，这个板块的推出正好给予那些心有西陵情结且誓要置业西陵的“铁杆粉丝”一个甜品级购房选择，因为大众购房者踮一踮脚就能圆梦西陵。
而唐家湾新城整体规划也是高屋建瓴，从去年开始陆续有大牌硬核房企开始入局唐家湾，以期望能打赢片区早期发展红利的抢滩登陆战。
唐家湾片区规划（源自宜昌规划局）
打开最新版的宜昌市唐家湾片区控制性详细规划图，该片区由朝阳路、三峡快速路、发展大道和东北方向规划道路共同合围而成。
这张控规图我们可以看出唐家湾片区的商业中心就在城东大道（西湖路）与峡州大道的交汇处，该中心的4个角其中有3个规划的是商业金融业用地，第4个角还有规划建设唐家湾9年一贯制中小学。
值得一提的是，在唐家湾板块中心右侧有快速通达城北与西陵核心的西陵二路快速路。片区内的工作机会就集中在西陵二路快速路右侧，如：居然之家、易中建材市场、国贸产业园和宜洋汽车后市场等。同时，在唐家湾板块西南侧还有西陵软件园、住邦科技园等园区。
总体而言，唐家湾片区在未来几年具备有较高的成长性，它将会成为置业西陵的刚需刚改流量盘的聚集地。
唐家湾四龙戏珠
唐家湾板块最初入局的开发商仅弘洋一家。最开始那会儿，宜昌楼市还没有起飞，所以弘洋在唐家湾所推出的拉菲小镇项目还是很有性价比的，确实吸引了一波刚需客户。
转机出现在2016年11月，西陵东山板块保利时代首开均价7千元彻底激活整个大西陵板块楼市，我记得当时一些觉得首开价格过高的购房者放弃选房，然后果断转投到唐家湾的弘洋拉菲小镇买房。因为环顾大西陵板块，能算得上新房价值洼地的也就只剩下唐家湾这里了。
接下来的17、18年，宜昌楼市也跟随全国大势迎来了一波大牛市。2018年，西陵唐家湾片区相继迎来了重量级的选手：融创和建投。在今年，唐家湾还迎来了金科的强势入局，自此，唐家湾板块已形成“四龙戏珠”的楼市格局。
从下面这张唐家湾片区地产项目分布图可见，距离唐家湾商业中心由近及远地段价值排序为：建投·见山 > 弘洋拉菲小镇 > 金科项目 > 融创·融园。
唐家湾片区项目分布图
这四大项目中位居唐家湾板块地段价值龙头位的当属建投·见山，它与未来的唐家湾商业综合体仅一街之隔。该盘由国资背景的宜昌城市建设投资控股集团倾力打造，去年唐家湾板块的网红菜市场——建投菜市，正是建投给这个片区带来的实质*生活性**配套。
建投菜市
弘洋拉菲小镇作为唐家湾板块的先驱，现如今只剩下别墅拉菲庄园在售。去年我实地去瞄了下，它的别墅售楼部已改到了融园正对面，用别墅打洋房，大有要跟“创仔”一决高下的意思。弘洋的底商也起来的很快，据说弘洋现在商业开始玩自持了。
再说融创·融园，去年首开时洋房9K多，高层8K多。当时我记得邀请老妈一起去看融园，结果最后老妈丢了一句：这是什么腰子角位置？说的我顿感尴尬，所以我后来思索再三，最后还是没入手，原因我归结为两点：1、价格略高；2、位置太里面了。
建投·见山鸟瞰图
再后来，我跟朋友去参观了建投·见山，整体上对其价格和位置上要更有好感一点。其实，见山这个盘，当时我们也没过多留意，后来在水悦城外展亭了解的这个盘，然后实地去看了下。整个售楼部以及礼仪接待颇具中国风，其样板间也是以新中式的风格来打造的。
建投·见山这个盘，以中国水墨画为设计理念，主打山水融合景观，其北侧还打造有私家山体公园供业主休闲之用。该楼盘其中一些楼栋是少见的两梯三户，故公摊较小，并且总楼层有些才20层左右，所以其层高也十分宽裕。
建投·见山示范区
见山项目地下室的打造也颇为良心，参考了宜昌中心的设计，有入户大厅有景观小品，车库地面采用成本较高的环氧地坪漆处理。总体而言，建投·见山这个盘值得实地去感受下它的位置与产品细节。据粉丝透露，建投·见山新加推的4/5号楼，目前均价约7700元/平。
今年，唐家湾又迎来了一位重量级的开发商金科地产，其项目占地178.88亩，总建筑面积为31.61万方。该项目体量较大，目前土地已在平场中，未来入市势必会再度拉升片区价格。金科的强势入局，这无疑给整个唐家湾楼市提振了士气，也让这家渝派开发商提升其在宜昌楼市中的地位形成了有力支撑。
静待龙珠落地
关于唐家湾板块，购房者可能比较重点关心的是商业综合体配套落地的情况。因为前些年一直传闻的新城吾悦广场，至今尚未完全落地，而去年夷陵万达广场的火热开工建设着实给宜昌的各大新区板块带来了不少压力。
对于三线城市的居民而言，其实人们也很向往一二线大城市那样的繁华商业配套。如果一个新城片区只有住宅高楼，没有商业综合体配套，那其实跟住在大农村没多大区别。而西陵本身又是以商业繁荣为标榜的一个主城区，作为西陵未来“潜力股”的唐家湾板块，难道我不配拥有繁华的商业配套吗？
私以为，唐家湾商业综合体的即将开工建设可能会成为西陵新城崛起的一个引爆点。它会跟夷陵万达商圈、中南路商圈一样，吸引年轻人竞相扎堆的新片区。
西陵区2020年4月招商引资项目“云签约”活动
今年唐家湾商业综合体即将开建的信号也多了起来，主要有：1、西陵4月份“云签约”活动中，宜昌城投拟投资15.5亿开发唐家湾综合体项目，总建面31万方，将建设集写字楼、商业街、购物中心为一体的的商业综合体，目前地块已建起围挡；2、西陵招商团队奔赴武汉、上海，密集接洽永旺湖北公司和新城集团总部，这二者分别是永旺梦乐城与新城吾悦广场的缔造者；
江苏常州 ~ 天宁吾悦广场
再一个，诸葛磊分析：金科在今年6月豪掷8.244亿，折合楼面价3300元拿地唐家湾打造住宅大盘，不免让人猜测唐家湾接下来将可能会迎来一些“逆天改命”的利好兑现。如果真能兑现，那么未来即使人在唐家湾，也一样能给你国贸的爱！
而关于唐家湾这块的学校问题，25中这是大家所熟知的优质初中，它是与西陵老城区的王牌初中16中合作办学打造的现代化寄宿学校。原市16中和市5中主管教学业务的校长、副校长，连同市25中两名副校级干部，组建了新的校级管理团队，整体师资实力强悍。
很多置业西陵的人，其实看重的就是西陵公办教育的强大优势。而唐家湾这里马上还会新建九年一贯制的中小学，这无疑给那些东奔西走担心送娃不方便的家长带来了福音。
西陵教育部门回复网友咨询
从西陵教育部门的回复来看，其位置在城东大道与唐家湾路交汇处，即唐家湾商业中心南侧350米处、北辰明珠对面。前几天我路过唐家湾去三峡大学的时候，发现这个唐家湾中小学地块已经有了一台挖机在作业。这侧面说明唐家湾中小学项目也进入到了实质性的落地阶段。
诸葛锐评：
1、龙珠何时降临？下半年请静候佳音。唐家湾商业综合体以及唐家湾中小学，就好比两颗龙珠，建投·见山、弘洋拉菲小镇、金科项目和融创融园则好比四条巨龙，诸葛磊预计唐家湾即将上演四龙戏珠的戏码。
2、既想老婆闭月羞花，又想老婆勤俭持家，这是个两难的问题，买房同理。有不少粉丝买房既想地段繁华，又想价格便宜，这同样很难两全其美。所以诸葛磊建议买房尽量根据个人实际情况而定，有多少钱办多少事，踮一踮脚能够得着也是不错的选择，买不起市中心CEO盘，那就买近郊潜力盘，去做时间的朋友。
3、置业唐家湾，买的是西陵的未来。对于有西陵情结的大众购房者而言，西陵老城房价高不可攀，唯有西陵唐家湾新城尚能够得着，未来还有商业综合体落地的强大预期存在，值得一搏。