一、前地王
2013年5月3日，编号[2013]网挂011号地块成功出让。这地块位于长沙开福区老火车北站附近，芙蓉北路两侧银行、保险、证券公司密布，比起滨江新城湖南金融中心来说，似乎含金量更足一些。
地块用地面积66400.13平米，规划用途商业与住宅，商住比为7：3，容积率高达9，起拍价247958万元。
在众人一片猜测究竟是哪方大咖会将这一地块落入囊中时，一个叫长沙市金地房地产开发有限公司的企业杀了出来，以35.79亿元的价格抢下了这块地，溢价44%，每亩价格折合3616万元。
而2012年10月时，保利与万科联合体以32.56亿元拍下滨江B7地块([2012]网挂37号、38号地块)，占地388亩，规划面积约116万平米，刚刚创造的总价纪录，没想到刚过了半年就被打破。
再往后数一年，2014年绿地拿下溁湾镇[2014]长土网013号地块地块，成交总价28.16亿元，楼面地价6837元/平米，单价刷新了纪录。
历史都是人创造的，在无数滚滚的红尘中，过去的都硬化成了一串串数字。
前两天一个桂林朋友发了一个广西兴进集团在桂林拍的一块地，楼面地价已经超过了1万元，感叹长沙的房价真让人幸福。
商品房确实是有金融与商品双重属性，在中国经济内卷化之前，中国的外贸收入是占了财富的1/3的，由于中国的强制结汇制度，这些外汇进入国内都变成了天量的人民币，为了防止通货膨胀，房地产便充当了蓄水池的作用，部分人民币转化为不动产储存起来了，这也是人民财富的象征。
不动产又有着强大的杠杆效应，5倍杠杆作用下，我们从国外赚到的财富无形中被放大了，这是前几年房价坚挺的部分原因吧。
但是要看到现在经济形势越来越严峻，经济挤泡沫、产业转型的过程正在轰轰烈烈进行中，不动产的泡沫会借助时间慢慢软着陆，房价的更多显示出真实的底色。
在这一过程中，房价在不同城市会分化严重，当它真正更多还原出一种生产资料性质时，以前充斥着泡沫的城市房价必然会下降。一些重点城市的房价大概率会按等级趋同，不会相差太大，而一些城市的房价必然会回调。说这个就是社会财富把泡沫挤掉之后，每年的增值幅度就那么多，不可能对所有房产估值都超高。
从这个角度来说，其他城市挤出的泡沫仍需要有个落足的地方，像长沙这种估值明显偏低的城市，必然会有所增长，相信楼面价破1万块钱应该也不会远了吧。
毕竟，调控政策中所谓房住不炒，因城施策，针对不同需求的客户也会有不同的政策措施，比如对于刚需刚改客户仍然坚持限价政策，而对于一些豪客也适当放开，该让市场解决的让市场解决。
是不是敢预测一下长沙未来会在哪里产生地王？有人深信不疑说桐梓坡那块地就可能是未来的地王候选人，包括梅溪湖二期要建长沙中心的那地块也是不二人选。
经查询，这家公司是湖南富兴集团旗下子公司，老板是岳阳人，以前在长沙也小小开发了几个项目，富兴大厦、富兴旺角、富兴汇中央、富兴悦府等，但是突然拿个地王，黑马的姿态十足。
这个项目后来名字叫富兴CFC，富兴世界金融中心。
二、拆拆产品
富兴CFC总建筑面积约110万平米，包括了4栋约24万平米的写字楼，最高的T1栋高度约300米，约22万平米的购物中心及商业街区，约14万平米的公寓，约23万平米的住宅。
图片来源于安居客
顶着地王的头衔，自然就把这个项目定位为城市封面作品，住宅当然就朝顶豪的方向去做。
加上周边密布的那些搞金融的客群存在，做城市豪宅似乎是应有之意。
但是受到地块形状及周边环境影响，有时候产品与预期比起来总是要打一些折扣的。
我们这篇文字不谈其他的，就来谈一下这个项目的产品。
1、进深大于面宽
这个项目的住宅地块是一个南北长而东西窄的细长条，所以住宅的布局全部是错位布置的，这种地块也不要想再有中央围合的大园林了，人的活动空间也会被压缩。
甚至于受到前后排日照因素制约，住宅楼栋大多以一个单元布置，为了前后排不至于遮挡，日照通不过，项目产品哪怕是200平米档的户型也只能做到3开间朝南，而不像其他那种大平层都是纯正的板楼设计，大面宽，短进深。
190平米
这个项目的户型设计都是进深大于面宽的，面宽的原因就是我们上面说的要考虑日照外，另外就是进深大可以容纳下更多的面积。
比如同样的楼间距，两梯两户的板楼与两梯四户的塔楼比起来，显然两梯四户对于容积率的使用更加充分，整个项目的建筑面积也会更多一些。
再举一个类似的例子，旭辉都会山有一栋超高层，户型面积都是200平米档的，由于地块小，只能做出进深大于面宽的产品，所以这个230平米的户型，朝南这一侧只有一个卧室布置，餐、客厅都只能一列排布。
旭辉都会山，左侧190平米、右侧230平米
2、公摊大
这个项目都是180米的超高层，产品除了一栋三梯三户160+130（复式）+160外，其他都是两梯两户的，主力户型就是200平米档的，超高层因为要做两个避难层，所以公摊会相对较大，在200平米档的产品中，因为核心筒的面积是相对固定的，所以公摊还应该在20%以下，但是对于160平米档的产品来说，公摊就会显得占比多一些，应该会在25%左右了。
所以我们看这个项目160平米的户型套内面积应该类似于其他高层140平米的面积，整体面积不是特别大。
160平米
这个问题就是前期策划定位时，我们可能要的户型面积是149平米，但是由于公摊面积变大原因，或者窗户要求封闭的原因，导致相同户型的面积却出现了增大的问题。
这个在晟通牡丹舸中是比较明显的，这个项目的70%的户型都是143平米的2+1房两厅两卫，但是在后期销售中，我们却发现对外销售面积都是150、160平米面积段，那半个房间也不赠送了，而是全部以落地窗处理了，这其实就是把原来想赠送一半的面积全部计面积了。想来也是，对着湖景如果不统一封闭阳台，这一眼望过去，各种封闭阳台款式，也有不封闭的，挂满了花花绿绿的衣服，或者就那么一户不封闭，就像缺了一颗牙，在城市风貌上十分不雅观。
3、南北通透弱
这个项目虽然也是竖厅设计，也是南北双阳台，但是受到面宽小的挤压，只能在垂直方向上布置功能空间，所以项目的户型餐厅北侧并非是阳台，而是由外凸厨房与一扇窗组成。
这个与我们在板楼中常见的南北双阳台那种通风效果是无法同日而语的。
当然外凸式厨房是比较好的，距离主要居室都比较远，可以减少干扰，而且还可以利用临空面的开窗较好解决通风和散热的问题。
不过，在北向次卧与厨房之间形成了一个天井，这个天井对于气流是有牵引作用的，尽管那个餐厅只有一个小窗户，也许上升气流会强化通风吧。哈哈，这个是我瞎掰。
也由于厨房外凸，想做成那种中西厨与餐厅在一起的设计就不是太理想，再加上这个是超高层建筑，承重墙比较多，后期想改造的空间也不大。
三、价格
这个项目的毛坯价现在批到了19700元/平米，也许在长沙这个价格还是比较高的，2020年7月30日，城发恒伟底价拿下[2020]长沙市052号地块，这地块就位于富兴项目的旁边，出让面积为15284.20㎡，容积率≤4.0，商业地块建筑密度≤35%、绿地率≥25%，住宅地块建筑密度≤22%，绿地率≥35%，建筑控制高度＜100米，成交总价45930万元，折合楼面价7513元/㎡，毛坯限价14800元/平米，加上精装修的话，如果城发恒伟做4000元/平米的精装修，价格也可以达到19000元/平米了。
上面拆了这个项目好几条，其实想说的是，这个项目是十分合乎那些以城市原点为基础来判断房价的外地购房客的，说白了，就是只买城市中心最贵的项目，而不去关注住得是否舒适，满脑子的炒房思维。
也是这个项目周边的资源是十分丰富的，地处所谓的金融生态区，有省博物馆、东风路体育场、烈士公园，有湘雅医院，有购物中心，有清水塘小学（只是说学校在附近，可不是说这个学区），有长沙市一中（这个可是要考的），地铁6号线就在楼下，投资有什么不好的么？
没有。