众所周知，农村的宅基地不能买卖，竟然有人想出来永久租赁这样的“锦囊妙计”来代替买卖宅基地？这样合法吗？ 北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师 为您讲解！
案情介绍
- 接受委托 誓达使命 -
刘某与父亲、母亲、祖父（已去世）、祖母等5人属于广西百色市田东县某村同一家庭户，户主为父亲。1991年10月，该户共分配得宅基地面积约402.11平方米，1992年12月刘某父亲办理获得集体土地建设用地使用证。2009年6月14日，为偿还家庭债务，刘某父亲、母亲与陆川县某村的吴某签订了一份《宅基地租赁协议书》，约定刘某父亲和母亲自愿把属于自己所有的集体土地宅基地以10万元永久性出租给吴某。签订协议后，吴某支付了“租金”10万元，并于2010年8月建设完成一幢两开间二层楼房及围墙，随后一直使用至今。
刘某认为，宅基地为家庭所有成员共有，父母在与吴某签订协议时未征得其祖母的同意，且吴某非本集体经济组织成员，私自买卖集体土地的行为违反了法律规定，损害了自己的合法权益。于是刘某将三人起诉至法院，要求确认合同无效，被告吴某拆除在宅基地上建造的建筑物并退还宅基地。
争议焦点：
买卖是否合同是否有效？
法院认为
- 接受委托 誓达使命 -
被告刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》，从约定的权利与义务内容，以及交易所指标的物分析，其民事法律关系本质上是双方关于刘某法名下的宅基地使用权的买卖合同，并非双方所称租赁合同关系，吴某菊所支付的“租金”10万元实为宅基地使用权的转让价款。
根据《土地管理法》规定第二条第三款、第九条、第六十二条第一款等相关规定，本案所指的宅基地禁止买卖，非经法定程序，宅基地的使用权不得转让。且宅基地所有权属于农民集体，宅基地的使用权为该集体经济组织成员所专享，具有身份关联属性，用以保障农民的生活、耕作、居住权益的实现，非集体经济组织的成员无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。吴某菊并非刘某法、韦某娥所在集体经济组织成员，据此认定该协议无效。
所以，遇到法律问题，大家不要怕，要积极联系律师，依法维权。
史律师提醒
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