写在前面：

不知道从哪一天起，买房时要签2份合同，一份是买房人与开发商签订《商品房买卖合同》，另一份是买房人与[开发商指定的]第三方装修公司签订《委托装修协议》，买房人将购房款（含装修款）交给了开发商或第三方。如果开发商自身原因导致其所开发商销售房子被法院查封，买房人拿不到房子，买房人找谁要装修的钱？这个问题涉及委托装修协议法律上的定性、主体的锁定、法律关系的认定，且看浙江三级法院是如何认定的？希望能给大家维权作个参考。

一、案例索引

浙江省高院《杜颖、詹燕等装饰装修合同纠纷再审民事判决书》，案号（2022）浙民再200号，裁判法官 陆秋婷、卢世昌、魏恒婕 ，案例发布日期2023年3月28日。

二、案情简介

买房人：杜颖

开发商：中凰公司

装修公司：轩野公司

销售代理：馨鼎公司（系一人有限公司，法定代表人和股东都是詹燕）

1、2017年5月24日，中凰公司与馨鼎公司签订《嘉兴名品广场项目委托代理销售协议》，委托馨鼎公司销售嘉兴市圣堂路258号名品广场1#楼、4#楼、5#楼酒店式公寓及商铺，并明确本协议为馨鼎公司 独家代理销售协议 ；中凰公司允许馨鼎公司在现场开展团购活动，并向客户收取团购活动款，作为馨鼎公司发动分销市场渠道用于支付分销渠道的佣金和维护费用以及客户精装修的装修款，中凰公司配合馨鼎公司成立签约部，负责《房地产买卖合同》和《委托装修协议》的制作、审核。

2、2017年9月16日，杜颖通过案场经理即詹燕签订《定房协议书》预定馨福公寓4幢902室，建筑面积55.81㎡，毛坯价303606元。并于当天通过POS机向馨鼎公司转账购房定金10万元。

3、 2018年5月3日 杜颖（甲方）与轩野公司（乙方）签订 《委托装修协议》 ，约定甲方将所购的馨福公寓4幢902号房委托乙方装修，按建筑面积55.81㎡计算装修款，协议第二条第2项约定由于乙方受统一委托装修馨福公寓，因此不单独向客户开具装修发票，装修发票由乙方统一开具给开发商。2018年5月3日杜颖通过POS机向馨鼎公司转账43万元，其中226394元为装修款，馨鼎公司开具了相应的装修收据给杜颖。

4、 2018年5月29日 杜颖与中凰公司签订 《浙江省商品房买卖合同》 约定杜颖购买嘉兴市名品商贸中心4幢902室，建筑面积55.81㎡，总价303606元， 买受人于2018年5月3日前一次性付清全部购房款303606元， 出卖人中凰公司应当在2018年5月31日前交付商品房，合同履行发生争议，双方协商不成的，提交嘉兴仲裁委员会仲裁。

5、后中凰公司因其他案件纠纷被浙江省诸暨市人民法院执行，案涉房屋被该法院于2018年6月4日查封。2021年1月19日嘉兴仲裁委员会做出（2020）嘉仲字第656号仲裁裁决书裁定解除杜颖与中凰公司签订的上述商品房买卖合同，并由中凰公司退还杜颖购房款303606元和维修基金4460.80元及相应的利息。

6、后杜颖到法院起诉詹燕要求判令解除 《委托装修协议》， 并责令詹燕立即退回杜颖以装修名义收款226394元，并赔偿杜颖自2018年5月3日起至判决确定的给付日期间的利息损失。

争议的焦点：

一是《委托装修协议》可否解除？即《委托装修协议》法律上定性。

二是杜颖是否有权向詹燕主张赔偿装修款损失？即主体问题，詹燕是是否适格？法律关系的认定。

三、裁判摘要

（一）嘉兴中院

关于《委托装修协议》可否解除？即《委托装修协议》法律上定性

首先，从馨鼎公司与中凰公司签订的《委托代理销售协议》看，其中明确由中凰公司配合馨鼎公司成立签约部，负责《房地产买卖合同》和《委托装修协议》的制作、审核。可见，购房者在购房时需一并签订《房地产买卖合同》和《委托装修协议》。

其次，从杜颖的付款方式看，杜颖向馨鼎公司支付的同一笔款项中既包含购房款，也包含装修款。

再次，《委托装修协议》签订在前，《商品房买卖合同》签订在后。综合上述几点事实，杜颖主张其所购买的是带装修的房屋，符合实际，可予采信。

《委托装修协议》与《商品房买卖合同》应为有机统一的整体。 现因《商品房买卖合同》标的物被法院另案查封无法交付，杜颖获取房屋所有权的目的无法实现，《商品房买卖合同》已经仲裁解除，《委托装修协议》也已失去履行的基础，杜颖请求解除该协议，一审予以支持，并无不当。

关于杜颖是否有权向詹燕主张赔偿装修款损失？即主体问题，詹燕是是否适格？法律关系的认定。

1、詹燕认为与杜颖签订《委托装修协议》的相对人是轩野公司，馨鼎公司或詹燕不应承担返还装修款的责任。对此，嘉兴中院认为，虽然与杜颖签订《委托装修协议》的主体是轩野公司，但从《委托装修协议》的内容看，该协议不同于一般的装修合同约定一方装修、另一方支付装修款，其中仅约定轩野公司应当履行的装修义务，并未约定轩野公司可收取装修款的内容，同时明确“由于轩野公司受托统一委托装修馨福公寓，因此不单独向客户开具装修发票，装修发票由轩野公司统一开具给开发商”。

2、轩野公司是接受他人的统一委托对包括案涉房屋在内的整体房屋进行装修。从馨鼎公司与中凰公司签订的《委托代理销售协议》看，其中约定，馨鼎公司负责《委托装修协议》的制作、审核，馨鼎公司负责精装修方案的设计和施工，中凰公司配合馨鼎公司后期室内精装修的施工工作，馨鼎公司承担客户的装修质保责任。由此可见，轩野公司是受馨鼎公司统一委托，与詹燕签订《委托装修协议》，装修款实际也由馨鼎公司收取，馨鼎公司应当承担退还装修款的义务。

3、鉴于馨鼎公司已注销，詹燕作为该一人有限责任公司的股东，不能证明公司财产独立于自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。詹燕申请注销馨鼎公司，在申请注销过程中詹燕作为负责人的清算组仅履行刊登公告义务，无证据证明其履行了对债权人的通知义务，同时其在《注销清算报告》中承诺“若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任”。因此，一审判决詹燕赔偿杜颖装修款损失，也无不当。

（二）浙江高院

1、 本案争议焦点为案涉《委托装修协议》是否应当解除并返还装修款。 杜颖在购买案涉房屋时先后签订了《委托装修协议》与《商品房买卖合同》，并按照合同约定将购房款与装修款一并支付给馨鼎公司，上述事实可以认定，杜颖购买的是带装修的房屋。

2、虽然仲裁裁决解除了杜颖与中凰公司的《商品房买卖合同》，但詹燕在再审中提交的不动产登记信息查询结果足以证明案涉房屋以买卖的形式过户至杜颖名下，杜颖已经取得了案涉房屋。

3、一方面，杜颖虽主张其系以以物抵债的形式取得案涉房屋，但并未提供相关证据予以证实；另一方面，鉴于杜颖与中凰公司签订了《商品房买卖合同》，依常理可推定案涉房屋系依据该《商品房买卖合同》不动产权属转移登记，双方《商品房买卖合同》已经实际履行。

4、因杜颖已经取得了案涉房屋，轩野公司也履行了《委托装修协议》对房屋进行了装修，故杜颖要求解除《委托装修协议》并返还装修款的主张难以成立。杜颖在再审中还主张《委托装修协议》实质是买卖合同，但该主张与《委托装修协议》的约定明显不符，其对于合同性质的抗辩亦不成立。

综上，詹燕的再审请求成立，应予支持。 本院再审系依据詹燕提交的新证据对原判决做出改判处理，原判决系依据当时查明的事实做出处理，不属于错误判决。

四、启示与总结

1、本案二审之后，二审据以判决的基本事实发生了变化——浙江高院查明，案涉房屋已经于2022年3月3日登记至杜颖名下，不动产权证书号为浙（2022）嘉开不动产权第XXXX号，房屋取得方式为买卖。

2、原审是基于杜颖买房目的无法实现这一基本事实判决解除《委托装修协议》的，但是二审之后，浙江高院查明案涉房屋已经登记在杜颖名下，并且轩野公司也履行了《委托装修协议》对房屋进行了装修，基于此，解除《委托装修协议》事实基础已经不存在。并且浙江高院也认为原判决系依据当时查明的事实做出处理，不属于错误判决。

3、从浙江高院“原判决不属于错误判决”的表述能够得知，浙江认同原审对 《委托装修协议》法律上的定性、法律关系的认定，即购房者在购房时需一并签订《房地产买卖合同》和《委托装修协议》， 购房者在购买案涉房屋时先后签订了《委托装修协议》与《商品房买卖合同》，并按照合同约定将购房款与装修款一并支付给馨鼎公司，上述事实可以认定，购房人购买的是带装修的房屋。《委托装修协议》与《商品房买卖合同》应为有机统一的整体。

4、之前我代理过类似情形的案子，买房人同一日与开发商签订了《委托装修协议》与《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》买卖合同约定是毛坯交付，房价500万元，《委托装修协议》对装修标准进行了约定（无需另行支付装修费用），并且还约定“《委托装修协议》以《商品房买卖合同》的签署生效为生效条件，《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，《装修协议》自动终止”。当时我的观点是开发商*绑捆**销售、买房人支付500万元购买的是带装修的房屋，《委托装修协议》与《商品房买卖合同》应为有机统一的整体。遗憾是当时法院认为构成商品房买卖和委托装修两个法律关系，目前在高院再审当中。

5、为了买房与第三方签订委托装修协议，房子拿不到，装修的钱谁要？这个问题涉及委托装修协议法律上的定性、主体的锁定、法律关系的认定，简单讲，你交易的对象是谁？钱付给谁了？有没有开发商指示交付或委托收款等情况？弄清这些问题，答案自然就有了。

6、因《委托装修协议》而引发的装修质量纠纷、迟延交房问题，同样涉及委托装修协议法律上的定性、主体的锁定、法律关系的认定。

7、《委托装修协议》已然成为商品房买卖合同纠纷的难点，委托装修协议法律上的定性、主体的锁定、法律关系的认定争议大，消费者维权难度更大，需要高院层面出具指导意见统一裁判标准。目前江苏高院出台了《全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》，其他其他高院能及时跟进。

8、无论如何，《委托装修协议》不能成为开发商逃避责任的护身符、割消费者韭菜的利器。

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