在日本民宿的风口中，越来越多的开发商推出了包租民宿项目。
对于投资者来说，投资包租民宿很省心，就像买了个每年付息的理财：房款打给开发商，然后在包租期内坐等每年5%-7%的收益入账。
但其实，在你购入了民宿房产之后，你可能会和三个公司扯上关系，而且每年打给你的收益，也是和这几方分配过后的结果。
今天，我们就来算算这笔账。
·买房是买房，经营是经营
当你购买了一套民宿公寓，这项投资的日常运作就和开发商、物业公司和运营公司三方产生了联系。
开发商申请民宿牌照、建造民宿公寓，把房子卖给你；
物业公司负责建筑的维护，每年你要支付一笔物业费。有的项目会免除这笔费用，或在包租的头几年打个折；
运营公司则帮你经营民宿，完成获客、接待、整理房间的流程，赚取收益。
也就是说，日本民宿的“开发商包租”模式，其实是开发商聘请运营公司来经营民宿，再将经营所得分配给运营公司和投资者。
当然，有的品牌旗下可能同时有房地产、物业和运营中的2或3种公司，这样整个流程运转起来会更加顺畅，每个环节之间的损耗会更少——“没有中间商赚差价”，给到投资者的收益率可能也会高一些。
·租金如何分配？
在你把房款打给开发商后，你的房子是如何运营？运营所得又是如何分配你到你手里的呢？
这个表格是某个开发商给我的运营成本，虽然中间各项细节会有差异，但最终的成本占比和利润率，每个项目给都差不多:运营中物料损耗、人工成本等总和约为30%，营业利润的20%作为运营公司的佣金也是业内标准。
表中的备品和布草，指的是民宿客房中需要时常更换的沐浴露、毛巾、浴巾、牙膏等生活用品；
日本的人工成本虽然比中国高些，但分摊到每间民宿成本就比较低了。
佣金是运营公司把民宿挂在Booking、airbnb等酒店民宿网站上，成单后分给平台的佣金。从上表中可以看出，这部分支出的在成本中占比是最高的。
由于在网站上获客的成本较高，而且单纯依靠网站也无法保证入住率，所以在投资民宿时，除了开发商的资质，运营方的水平也是要重点关注的。投资与旅行社有长期合作的运营项目，能更好的保证收益。
营业额减去运营支出后的总利润（100%-31.87%=68.13%），要拿出20%支付给运营公司（68.13%*20%≈13.63%），剩下的80%归投资者（68.13%*80%≈54%）。
也就是说，在被各种分流之后，民宿经营的总利润是经营总额的54%。
我调研过将近十个日本包租民宿项目，承诺给投资者的年出租回报率都在6%上下。但显然，每年的收益会是浮动的，综合我所收集到的信息，民宿的运营额是逐年递增的，第一年的总利润普遍在5.5%-6%，不足承诺回报率的部分开发商会出钱补上。
从第二年开始，总利润基本就能达到6%了。上面的表格预估的是项目第5年的运营情况，以该项目的价格计算，可以给到客户的出租回报率达到了6.5%，甚至有开发商跟我说，运营的第5-10年可以超过7%。
这就是为什么有一些项目会在前几年承诺一个固定收益率，在包租的最后几年，则在固定收益率的基础上，拿出一部分超额收益与投资者分成。
虽然包租民宿很省心，买了房子就能当甩手掌柜，扔给一切交给开发商打理。
但民宿运营与开发商、物业公司和运营公司息息相关，其中运营公司的运营能力尤为重要，还有项目的地理位置，也决定了房租和入住率，投资前一定要好好调研。
同时，虽然包租民宿每年有固定的收益率，但在投资前不妨也让开发商帮你算算账，把收益的来源、去向搞明白，钱交的才会更加放心！