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案例索引
（2022）最高法民终353号，阮鸿献、富滇银行股份有限公司昆明西山支行等申请执行人 执行异议之诉民事二审民事判决书
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案件当事人
上诉人（原审被告、案外人）：阮鸿献。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：富滇银行股份有限公司昆明西山支行。
被上诉人（原审被告、被执行人）：云南集成广福房地产开发有限公司。
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基本案情
阮鸿献上诉主要事实和理由：
1.阮鸿献与广福公司于2015年12月21日签订的《协议》明确约定了买卖双方当事人、交易标的、交易价款及交付日期等内容，《协议》已具备商品房买卖合同的核心要素 。《协议》是对阮圣翔与广福公司签订的《广福城认购协议》的变更和补充。案涉房屋的购房款收据、广福公司《确认书》等材料足以证明阮鸿献与广福公司具有买卖的意思表示， 应当将《协议》认定为商品房买卖合同 。
2.阮鸿献提交的交房公告、《“广福城”交房通知单》、广福城写字楼物业服务合同等证据能够证明阮鸿献已于2017年1月1日起合法占有案涉商铺并实际使用至今。
3.虽然《协议》对案涉商铺的交易价款有不同描述，但根据《协议》第二条第三款关于“若广福公司在2016年12月30日仍未完成该物业的销售时，阮鸿献可按已付款项3700万元作为‘广福城’A11地块SY1栋商铺的交易总房款”的约定，案涉房屋最终交易价格为3700万元。 阮鸿献已实际支付全部3700万元购房款。
4.案涉商铺未办理过户登记系广福公司不满足*证办**条件导致。
5.自法院执行异议裁定邮寄将近一年后，富滇银行才提出执行异议之诉，已超过法定期限。
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裁判结果
最高法院认为，本案二审的争议焦点为： 阮鸿献对案涉A11地块SY1栋商铺是否享有足以排除执行的权利。
本院认为，原审法院已查明，原审法院作出（2020）云执异15号执行裁定后，于2020年5月29日通过邮寄方式向富滇银行送达文书，但因邮件未妥投被退回，导致富滇银行一直未能收到该文书。 后富滇银行知晓该执行裁定后，于2021年5月13日向原审法院提起本案诉讼。 原审法院认定富滇银行符合《民事诉讼法》第二百三十四条关于自裁定送达之日起十五日内起诉的规定，享有本案诉权，并无不当。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定， 阮鸿献主张对案涉A11地块SY1栋商铺享有足以排除执行的权利，必须具备上述四个条件。
首先，原审已查明， 2014年4月8日广福公司与阮圣翔签订协议，约定阮圣翔认购“广福城”物业A1地块SY1栋商铺 ，建筑面积2622.98㎡，合同总价为55055511元，物业单价是20990元/㎡，该协议签订时，阮圣翔向广福公司支付诚意金100万元。2015年12月21日，阮鸿献与广福公司签订了《协议》，约定物业从原A1地块SY1商铺置换成A11地块SY1栋商铺，置换后的物业总建筑面积为2410.69平方米，总价款为41682608元，该价格为优惠后的总价。 该协议还约定，广福公司负责销售案涉A11地块SY1栋商铺，若2016年6月30日前完成销售，退还已付款项3700万元；若2016年6月30日至2016年12月30日完成销售，广福公司需按年利率10%向阮鸿献支付利息；若2016年12月30日之前仍未完成物业销售，阮鸿献可按已付款项3700万元作为A11地块SY1栋商铺的交易总房款，阮鸿献与广福公司签订《商品房购销合同》并办理相关手续，涉及税费按国家规定各自承担。
从上述约定来看，该《协议》并非房屋买卖合同，因其约定的是先由广福公司在一定时期对该房屋进行代卖 ，如果到2016年12月30日之后该物业未销售成功，阮鸿献再行与广福公司签订该物业的《商品房购销合同》，而阮鸿献在2016年12月31日后并未与广福公司签订《商品房购销合同》，直至本院二审庭审结束时，阮鸿献也未提交其与广福公司另行签订商品房买卖合同的证据。 故原审认定在查封案涉房产之前，阮鸿献并未与广福公司签订过合法有效的商品房买卖合同并无不当。阮鸿献关于其在法院查封之前已签订的合法有效书面买卖合同的上诉理由，不能成立。
其次，阮鸿献为证明其已于2016年12月30日实际占用了该房产，提交了物业费发票等证据。但经核实，该物业费发票*票开**时间为“2019年2月15日”，显示的是从“2015年3月15日至2020年3月15日”的物业费。 因该物业费发票记载的物业费开始交纳时间早于其主张的交房时间，也早于其与广福公司签订《协议》确定具体置换物业的时间 ，在阮鸿献不能提交其他证据与此相互印证的情况下，原审对其在法院查封之前已经合法占有案涉商铺的主张不予支持，并无不当。
再次，《协议》约定A11地块SY1栋商铺的房屋总价款优惠后是41682608元。2014年3月3日、2014年9月30日，阮鸿献通过银行共向广福公司转账3700万元，在转账用途上注明为“划款”。 而案涉《协议》的签订时间是2015年12月21日，阮鸿献却早在2014年3月3日、2014年9月30日就已向广福公司转账购房款3700万元，其不能对此作出合理说明 。故原审法院认定阮鸿献未足额支付价款并无不当，本院对其已经足额支付全部购房款的上诉理由，亦不支持。
最后，因阮鸿献不能提交充分有效的证据证明其与广福公司签订了书面房屋买卖合同并支付了相应价款以及合法占有，故原审对阮鸿献关于案涉物业系非因买受人自身原因未办理过户登记的主张，不予支持，亦无不当。
