2023年4月10日，北京住建委在官方网站网站挂出了《 2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况 》，在这个“ 情况 ”中，明确提出了北京两个楼市重磅政策：
第一，“ 全龄友好购房支持政策相关部门正在会签，已有3个部门签回，还有1个部门未签回，经与人行营管部沟通，同意在正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务 ”。
这意味着“ 北京全龄有好购房支持政策 ”即将正式亮相。
什么是“ 全龄友好购房支持政策 ”？
其实就是对北京城区老年家庭（60周岁及以上）购房， 并把户口迁至项目所在地的 ，给予一定的支持政策：
其中：
老年家庭名下无住房且无在途*款贷**的，购买普通住房执行首付比例35%、非普住房首付比例40%，并享受相应*款贷**优惠利率。
购买140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行。
其子女可作为共同借款人申请*款贷**。
这就相当于北京楼市其实放开了三大限制：
其一是 认*款贷**纪录 已经接近取消，因为老年家庭只要 无房+无在还*款贷** 就可以按照首套*款贷**；
其二是 二套首付可以从80%降低到60% ，老年家庭就算是二套房贷，也可以从80%降低到60%。
其三是正式支持“ 接力贷 ”，子女可以作为共同借款人一起*款贷**。
这样一来，北京老人的“ 购房资格 ”就非常重要了。
这个政策北京其实已经“ 试点过 ”，主要的试点项目在昌平，这一次如果正式公布的话，可以会普及 北京五大新城 的所有项目。
其中会包括 房山、昌平、顺义、亦庄和大兴， 这五个区域是北京未来主要人口的承载地。
这一次通过 全龄友好购房支持政策， 可以有效的推动北京城区人口的疏解，尤其是向北京五大新城疏解，大大缓解主城区的人口密度。
尤其是北京主城区的老年家庭，是非常需要改善居住环境的，毕竟之前居住的房子过于破旧了，这一次的全龄友好购房支持对于他们来说，是一次住房改善的最好机会。
最关键的是，这一次还明确提出了支持“ 接力贷 ”，这其实也相当于给与了北京户口家庭一次“ 降低二套首付 ”的最好改善时机。
很多北京户口家庭可以借此机会实施“ 改善 ”，北京改善需求必定大爆发，尤其是 北京五大新城 的楼市迎来 超级重大利好 。
第二， 多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由 房山区 试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意 。
这个信息的公开，意味着房山试点“ 多子女家庭+职住平衡家庭购房支持政策 ”已经基本确定。
房山楼市在本轮楼市政策中，已经 率先抢跑 了。
其实在年初北京市政府印发的“ 2023年市政府工作报告重点任务清单 ”，里面的“第232条”就明确提出： 完善‘一区一策’调控措施” 的说法。
什么叫做“ 一区一策 ”？
意思就是北京不会进行楼市政策的总体放松，而是根据各区的楼市情况，各区各自实施不同的“ 限购限贷政策 ”。
北京目前一共有 16个行政区+1个经济开发区 ，分成三个“ 档次 ”：
第一是“ 中心城区 ”，包括东西城、朝阳、海淀、丰台、石景山，还有未来的通州北京城市副中心。
第二是“ 近郊新城区 ”，包括昌平、亦庄、顺义、房山、大兴。
第三是“ 远郊生态涵养区 ”，包括怀柔、密云、延庆、平谷、门头沟等偏远郊区。
如果按照北京要实施“ 完善一区一策的调控措施 ”的说法，那就是“ 各区都可以实施不同的楼市政策 ”，肯定是“ 有松有紧 ”。
再结合目前北京即将启动“ 新一轮人口疏解 ”的基本背景，我们基本可以判断：
北京中心城区的楼市政策几乎不可能放松 。
也就是说，对于目前的 东西城、朝阳、海淀、丰台、石景山和通州 来说，楼市政策应该不会有太大变化，基本保持不变。
而作为北京的“ 生态保护区 ”的“ 远郊涵养区 ”也不会放松楼市政策：包括平谷、怀柔、密云、延庆、门头沟等也不会实施“ 一区一策 ”。
因为这些“ 生态涵养区 ”也不允许常住人口聚集和大规模房地产开发。
因此最有可能实施“ 一区一策松绑政策 ”的区域一定是在“ 近郊新城区 ”：房山、亦庄、大兴、顺义、丰台。
因为在北京新版城市规划中，只有“ 近郊新城区 ”才允许常住人口容量增加， 北京近郊新城 是承接主城区人口疏解的核心板块。
未来 北京各大近郊新城 都至少要承接主城区常住人口转移规模在 10-20万 以上，因此 近郊新城 才是北京楼市发力的重点。
那么，哪个“ 近郊新城 ”会第一个试点“ 一区一策的楼市松绑政策 ”呢？
目前看， 房山区首先 “ 抢跑 ”已经基本确定了。
原因非常简单：房山区的经济水平和房价水平，目前在整个“ 近郊新城 ”中都是垫底的。
目前房山区的“ 住宅可售存量 ”已经超过1万套，按照2022年房山的去量化大概是 4000套 来估算，房山区的去化周期已经达到了2-3年。
而且从过去一年的楼市走势来看，房山楼市隐隐有持续“ 走低 ”的趋势：市场成交量和成交价格都在持续“ 走低 ”。
因此房山楼市尽快实施“ 一区一策 ”，首先对楼市进行松绑，对于支持房山楼市，吸引 城区人口加大规模流入房山 ，是有明显利好的。
那么什么是““ 多子女家庭+职住平衡家庭购房支持政策 ”？
我们判断大概率就是两点：
第一， 多孩子家庭 应该可以取消认房不认贷，降低二套首付，这是给多生孩子家庭的一个支持。
第二，所谓的 职住平衡，应该就是如果把城里的房子卖掉 ，在房山地区买房，属于 北京唯一住房 ，也可以认房不认贷，降低二套首付。
这是疏解城区人口的“ 重要手段 ”。
如果房山实施“ 楼市新政 ”，房价会怎么变？
我们认为一旦实施“ 楼市新政 ”，房山房价有望 上涨20% 以上。
原因主要有 三点 ：
第一点，房山的 发展基本面 是在不断提升的，尤其是随着 “乐高乐园”，“宣武医院”，“清华附中”，“人大附中” 等项目的逐渐清晰落地，房山的配套短板已经逐渐被填平。
第二点，随着 丽金线 的建设，房山地铁将直通 丽泽商务区 和 西城金融街 ，房山未来的房价妥妥向 石景山看齐 。
第三点，一旦 楼市新政 实施，城区刚需和改善人群将首先涌向房山购房，毕竟取消了认房不认贷，购房门槛忽然就降低了。
这对于大量的城区改善客户来说，是最好的改善机会。
综上所述，我们认为在北京即将启动“ 新一轮人口疏解 ”的关键时间节点，在北京“ 近郊新城 ”完善“ 一区一策 ”是完全应该的。
这不仅可以推动北京主城区常住人口 加快向近郊疏解 ，同时还可以帮助北京近郊楼市“ 去库存 ”，最关键还有可以让北京“ 卖地更顺畅 ”。
这是“ 一箭三雕 ”的政策趋势。
最关键的是，北京这一次的政策松绑，非常具有“ 楼市风向标 ”的意义，这说明 中国楼市再次重启 的机会已经基本确定了。
连北京都松了，还有什么可以考虑的呢？ 说明房地产的大力支持已经成为新一轮经济的核心发动机。
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