我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，恒大科技旅游城开盘，高层10500带精装，配套有温泉，酒店，婚礼庄园等旅游项目，置业说以后还有产业园布局，目前最近的地铁是青龙山地铁小镇，距离四公里，值得投资吗
回答：老龄化越来越厉害，分时度假和养老需求是客观存在的，但旅游地产和养老地产不能买，大坑
原因是，度假需求和买房涨价之间没有直接联系。
度假需求，对标的是一种短时租赁居住服务，在发达国家，在旅游胜地多买一套住房仅用于自己度假使用的人，也只是极少数富人，大部分普通人都是选择在旅游地住酒店。所以满足这种需求的主要是靠五星级酒店和为数不多的个性化的名宿。如果个人去买房，能赚到的也是租金。
但是买房赚大钱主要是靠资本增值，就是房价涨产生的。房价要涨是靠接盘侠，只有愿意在当地安居乐业的人才会买一套房子。旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。
养老需求，自然而然让人想起来，在度假胜地造房子，就变成了养老地产。听上去逻辑没有错，但这绝对是伪需求。老人最需要的，美景和空气自然是好的，但这个不是必需品，老人要的是健康的医疗环境！是三甲医院，是随时随地养病看病的续命！这些恰恰是旅游胜地稀缺的。事实上在美国，有钱富人，都是住在大城市的近郊养老院，里面有顶尖的医生，不远处有非常棒的医院。而中国的医疗资源都在一线城市和省会，海南、云南和惠州都没有。
养老地产被证伪是有事实依据的。以前万科曾经提出过养老地产，现在也已经不做声了。万科要活下去，估计要砍掉养老地产项目。之前有过一个叫光耀地产的开发商，得意之作就是押重注在大亚湾弄了一个候鸟度假地，吸引老人来居住，现在光耀地产快破产了。。。
结论是旅游地产和养老地产不能买，大坑。
同样的逻辑也适用于大家平时喜欢买的远郊新房，没有配套和产业，非常容易踩坑
提问：房姐你好，前几天绿城凤起乐鸣开盘售空后突然陷入深思，投资到底多少投入才合适？目前的情况是投资为主还是学区为主？一直在等瑞园的开盘但是建发玺院跟绿城凤起乐鸣的开盘肯定会导致瑞园开盘价提高。如果毛坯价到15000就感觉意义又不大了。公婆名下武昌有一套老破小，准备等*迁拆**对口的学校是白鹭街小学。汉口的香缇美景小区环境也不怎么好。如果以学区为主次投资的话房姐有合适的新楼盘或次新楼盘推荐的吗？
回答：投资不买溢价盘，不买学区盘投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。武汉性价比高的学区房，详见知识星球内部分享。
提问：夫妻二人，都办XYK和XYD，办多了的话，影响房贷审批吗？这些都算是负债吧？要求流水就更高？还有二押是在买房之前进行，还是之后？二押，XYK和XYD影不影响房贷审批？XYK的额度怎么提取出来？买房是直接刷多个XYK？新手都不懂，还请房姐指点，不胜感激。
回答：XYK保持一个月一张的频率不影响，按揭完之后再办XYD。都算负债，当然如果流水可以覆盖就没问题。一切*款贷**都按揭之后进行，二押负债影响不大如果流水不够的情况下，建议多核(亲戚朋友)申请
提问：在计算房屋笋度时，带业主住家精装修（大概6-7年，用料不错，也不老派），带家具家电（家具红木实木，家电每个房间空调和冰箱等配齐的），这种情况对比清水房的到家，是否可以折算成一定的价格？比如每平米1000元这样？
回答：可以，每平1000差不多。红木家具太唬人了，谁知道真假，把它当假的看。
提问：如果是因为人口流入和产业迁入，厦门三亚福州珠海都不应该稳稳的保持与城市人口和产业规模不相匹配的高房价这么多年，毫不动摇。若干年后，谁敢说这些城市的涨幅就一定跑输蓉汉渝呢？如果是因为便宜的涨的快，有人口流入和产业基础的宁波无锡东莞佛山，城市房产总量比蓉汉渝的小的多，撬动起来应该涨幅更可观。这是影响我选择的一个很大困惑，请您不吝赐教。
回答：二线的涨幅大于一线，但二线市场呈现两极分化，中国目前能投资的二线城市不足10个，留给我们上车的机会不多了。越往后走，高校医疗产业的各类资源都是有限的，不可能被平均分。单纯看涨幅，弱二线城市一定大于所有城市。建议先考虑确定性，再叠加杠杆。选筹思路是先一线、再强二线、最后弱二线。建议优先考虑高能级城市。
提问：现在上浮20个点的利率还有必要买房吗?
回答：你好，这个问题比较小白，关键还是担心这么高的利率下买房还能赚钱吗？其实武汉的利率相比去年，已经降下来很多了。如果等到利率降低了再买，可能又是一轮新的涨幅开始。我们要做的是，提前建仓待涨。买房的科技树很多，但其实不需要全部都关注。对于我们来说，买房只用关注最终的结果，那就是买房能赚多少钱？利润的高低，最终只取决于三块因素：1.买入时的单价，预计卖出时的单价，面积；2.杠杆的高低；3.最后才是融资的成本（利率）。为什么我们喜欢看地段，楼龄，户型？无非就是看现在的价格笋不笋，以后能卖多少钱。杠杆越高，盈利（亏损）速度越快。当大多数人还在担心如何解决月供而拒绝高杠杆的时候，你可以通过打造正现金流来获得比别人高数倍的杠杆，实现超车。为什么我们说利率不敏感？因为相比房子的涨幅，无论是6%的信用贷和抵押贷还是12%的随借随还，都是微不足道，更不用说4.9%的最低按揭了和5.88%的上浮利率了。买房的利润=（卖出单价-买入单价）*面积*杠杆倍数-融资成本
提问：姐姐问一下，我以小孩的名字全款买了一个商业门面，是不是只有到小孩18岁的时候才能转卖出去？会影响孩子以后买房的资格吗？感谢
回答：能买就能卖，商业不影响
提问：请问沈阳房子未满二大税如何和房主讲价比较好，当前行情下拖延流是否可用？
回答：谈价格在于挖掘对方核心诉求，缺钱急售还是置换等等，满足对方核心需求，才有达成交易基础上砍价的可能。详见知识星球内部分享《砍价50万实战技巧》拖延流慎用，最多以年底银行信贷额度为由，拖到1月。遇到笋盘，以成交为目的，以顺利过户放款为目的，越笋盘越不要拖，久拖生变。
提问：房姐，请问一般*款贷**服务费怎么付款，签*款贷**合同就付一半费用，还是等*款贷**下来再付另一半？
回答：没有固定模式，有的是签合同的时候一次性付清；有的是面签是付一半，审批通过付一半。
提问：您好！请问假如准备购买投资并长期持有葛店开发区的房子，1.您有什么建议？地铁口的二手房价格多少合适？是否葛店南站的新盘更好？2.可否推荐楼盘？3.有无靠谱的中介可以介绍？通过中介买房是否有优惠？
回答：葛店已经涨过了，现在进场赌性太大，没有二手市场。有房票就买限购区3环内，没有房票买武汉不限购区，汉口北和蔡甸地铁沿线万元盘更合适。
提问：世界城尚都在关山大道和民族大道之间，也是70年产权住宅，为什么和所在区域市场报价差距出30%。值得购买吗？
回答：房龄老，而且公寓筒子楼，投资不合适
提问：孩子在国外上学，武汉落不了户，夫妻俩都鄂州户口，三年前6700买入梧桐湖碧桂园别墅，前年6700买入葛店香江，去年7000在恒大金碧天买了两套，上个月又7140买入鄂州融创，一直感觉自己房产配置有问题，出手也不好出，又不知道怎么优化，手上还有100W保险，200W理财，请问房姐怎么优化配置，儿子还有两年毕业
回答：你的资产配置问题在于一套都没买对，选错了城市。房产投资的关键因素首先是城市选择，其次是板块，最后是房企品牌，至于户型、产品、绿化、硬件等等重要不？当然重要。但如果选错城市，80分丢了，剩下20分，怎么跑赢大势？武汉破限购不难，建议鄂州留1套自住，其他几套都出手，置换到武汉，哪怕是不限购的汉口北也行。儿子的房票保留，买一线城市，sfsd用在武汉可惜了。武汉目前有8种破限购方式，详见知识星球内部分享。
提问：房姐，今天刚刚签订了合同，交了5万定金给户主，户主留了一份合同和篮联的购房发票给中介，二手房，房子刚交房，未*证办**，中介说是要等两个月才能办，户主是儿子（在国外），签合同是户主爹妈来签的，户主还有50万*款贷**未还，晚上沟通一晚上：最后商议能过户时提前一个星期给50*弹子**给户主爹妈还*款贷**，后去*证办**，过户时退换9*弹子**交税（首付只要41），合同里明确了首付款达到20万时就要交钥匙给我，等过完户预计在7月了，越想越觉得风险很大，后面还有反水的可能吗？现在就希望能顺利成交过户，需要注意什么？
回答：付少量定金，等办完证再给钱，也不差这2个月，合同所以条款写成利好你房，对方的违约金写高。正常情况是先办*款贷**，*款贷**申请通过之后过户+打首付款。拖的时间太长，风险在于业主可能一房多卖，或者反悔。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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