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问：您好，我一家三口深户，小孩刚2岁。目前经济条件只能承受总价300W的房子（得办理假离婚才能做到3成首付），还得考虑小孩学校，所以纠结于是否离开深圳去广州定居买房，同样的总价广州房子和学区看起来有更多选择，生活压力和节奏应该也没深圳这边大，我大学也是广州那边读的。 您觉得像我这样目前竞争力比较弱的家庭该怎么定位选择，深圳还是广州？求指点迷津，谢谢。 另外想请问下您是否有比较熟悉广州楼市的渠道或者像您这样的问答人、星球？
答：你好，深圳不离婚也可以通过全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。 未来发展当然是深圳优于广州，但是广州房价确实比深圳便宜一半。 如果未来考虑去广州定居，可以考虑移民广州，广州的教育质量也不错。 广州总价300，比较推荐黄埔和番禺板块。 追求学位，可以关注黄埔花园。 当然可以考虑保留1张深圳户口，为孩子以后留个钩子。
问：回迁房怎么样，比市场价低25％，需要注意什么
答：趁着你这个问题，我科普下何谓回迁房。 人们常说的回迁房分两种: 第一种其实是叫指标房，顾名思义就是买个指标，把原 著 民的指标从开发商那买过来，无需购房名额。这个时候是房子连影都没见着，只能看到一纸开发商确权书以及开发商给的*迁拆**安置费，价格一般是商品房市场价的5~6折，最大的风险是时间风险，一个项目从立项，到*迁拆**到建楼收楼短则五年，长则十年，全看运气，属于真正的不动产，不能租不能售更别说抵押，适合没有房票，有一定原始积累等得起的，万一急需用钱，不指望这个房子来变现。 第二种回迁房是已经变成或者即将变成现楼交付给村民的，离交房越近，烂尾可能性越小，房价也就越贵，想必你问的是第二种，在村民变成红本之前都要全款买入，去国土局更名所以需要购房名额，需要甄别的是回迁房的品质在很多楼盘和商品房有区别，或独立一栋或梯户比高，另外注意村民的负债，打款最好去银行做个联名账户。
问：十三老师您好，目前现金约100W，在南油有一套宿舍，想找适合居住的四房或三房，想长期持有且能保值的，预算600-700W。看了梅林片区的碧荔花园（四房最低750W），南油宿舍有必要持有吗？梅林的房子是否可以入手？您有哪些合适的楼盘推荐吗？谢谢。
答：你好，梅林是之前关口所在地，因为历史原因，导致片区住房较为破旧，人员杂乱密度高，整体品质较差，是福田的金融民工们租房的不二之选； 但如果从购房角度考虑，梅林的地位就有些些尴尬了，因为再往北没多远，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少； 坂田价格相对，品质却好上不止一个档次；除了生活半径在附近，考虑自住之外，选择梅林的理由并不多，因此，梅林潜力较低，中长期看跑输大势； 南油宿舍出手思路正确。
问：请问您，预算200左右，想投资二手，最好能租抵供，您说选景御华城这样的30多平的单间还是选布吉的5-60平的万象天成，您觉得哪个适合投资，谢谢您
答：两个都pass，单间考虑的前提是一带学位二地段好品质好，最好有社区，适合一些讲究品质追求精致生活的年轻人上个车，显然京基御景华城是不具备的。如果是两房，在西部就不会有这要求，因为稀缺，只要是两房，西部的阿猫阿狗盘都能涨，但是到了东部，两房又要开始追求次新，地铁，产品好。而龙岗的万象天成，不管是50多的改二还是70多的不改二，都没有价值，这个盘小户型要么独立在小区外，要么改得四不像，物业也不怎样，唯一拿的出手的，外立面不错。东方明珠城和万象天成都是扶不起的阿斗盘，白瞎了这大好地段。
问：十三老师，最近好多自媒体看空上海，深吹盛行，您怎么看。
答：凡事过犹不及，吹的太过反而让我忧虑，捧杀就是这么来的。上海积淀多年，哪那么容易被超越，木秀于林，风必摧之，深圳做个成绩优异的第三名已经很好了。
问：老师好，我跟老婆是省内的深户，平时不在深圳。现在有一百三十万左右首付，月供一万多没问题，户口一直挂靠在别人那，宝宝快出生所以现在考虑自购一套深圳房子考虑最好有学区兼投资（有点奢望），不自住可以接受小面积拿来出租。最近有去看黄田的满京华云朗，周边毫无配套，但是很火爆的认筹情况，还看了蛇口荣寓，一个90年代老房改造项目，都是五十平米住宅，50年所有权的房子，但是配套太子湾学校学位，听朋友说好像未来不错的一个学校。单价要七万多，而且只能贷五成十年*款贷**，只说周边有七年整治预期暂没旧改。不知老师如何评价这两个盘，或者有没有什么建议，谢谢
答：你好，云朗那个盘周边太差，片区不行，开发商空有一腔情怀，只适合买三百来万的小两房，因为这个总价在西部是绝对存量的红海厮杀，而总价越高，竞品越多，就需要精细化挑选了，比如400来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。至于蛇口的荣寓，是一个投资公司的旧楼改造盘，金融属性差不说，户型也无法直视，纯粹的租金盘，当租金盘来买又贵了。 然后你提到的旧改，一个旧改对房价的拉动主要有两点，第一，改善片区的城市面貌，可是很多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二，房价卖高带动周边，可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。
问：老师您好！手上无房票，之*考前**虑购公寓以收租金为主储备资产，但听老师说公寓不值得投资，现考虑用亲戚房票，是不是双方去律师处公证协议就可以了？请问如何操作？请老师指教！
答：代持最大风险是人品 风险控制: 代持协议+抵押+长租协议+授权委托协议四项 目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售 给代持人10%的利润，分期付款
问：提问: 请问老师，深圳中高端楼盘电梯次新房的1楼（底下是地下停车场）相对中间楼层有折价吗？大概折价多少？
答：一楼二楼有折价，9-95折，主要是潮湿和视线的问题，不过也存在一些底层复式，颇有商住混合的价值，中低档社区里作为儿童培训、水果店、花店、茶室甚至餐厅，如果这样的话，卖出折价会更深
问：老师你好！想了解下前海南和前海北的楼市有什么主要差异，后续的发展趋势会有什么不同？前海北有哪些值得关注的楼盘？感谢解惑
答：你好，从投资来看，前海北也就是桂庙路北这一带，我认为是前海辐射的区域中普涨的板块，整个板块在深圳来说，是可以跑赢大盘的，但也不能无脑入手。 前海北一直比较冷（相对），学位、楼龄、户型（套内面积）、片区环境是主要因素。 投资我更倾向于前海南。
问：你好！2019年在深圳德宏天下定的一套新房，带精装修，9万不到，当时买觉得性价比挺高的，带深圳中学学位，旁边二手房都高过这个价格。但是因为今年疫情影响现在买房担心大跌,所以很纠结. 麻烦帮我分析一下，谢谢！
答：德弘天下有学区，长持问题不大。 如果是学位刚需人群，没有什么好纠结的，这个价格性价比还不错。 罗湖虽然整体跑输大势，但是唯有深中学位价格依然坚挺，买定离手，别担心了。
问：十三老师您好。深户，深圳无房。夫妻其中一人名下有房贷记录，已经结清，另一人无房贷记录。由于有房贷记录，买深圳要首付5成，可是手上只有170万，只能买总价350万的，工作在南山，自住兼顾上学，小孩2岁，家有老人，想买3房总价350万，请问有哪些片区可以考虑？感谢
答：三房350万的可选范围不多，或者是龙岗，或者是西部的远郊盘，通勤会很吃力。 其实你们的情况，如果月供能力允许，完全可以做到首付三成，总价上到500万，可选范围会大很多
问：十三老师，83年生人，在石家庄工作生活，这两年天津放开落户政策后考虑到教育优势，有意将户口落到天津，可孩子才六岁，又怕将来高考优势不在，买一天津小户型长期持有还是放眼深圳？另外，由于好多人投资深圳，跨城市投资，房产管理如何操作？由于老公认识不到资产保值的重要性，对于落户天津及深圳的问题一直不置可否，我也担心由于年龄问题，想近两年把投资方向选好！特别感谢老师，改变自己的认知！真心的谢谢！
答：天津和深圳，两个城市投资理念完全不同，一个为教育，一个为保值增值加资产的向上置换。 天津这两年楼市惨淡，远郊大跌三分之一，说明一个城市如果自身经济不强，单靠外来购买力，不足以支撑房价。 天津的高考优势能维持多久，没人能给你答案，答案也不重要，因为你的内心明显倾向深圳。 想改变认知，就从跟随本心，大胆跨出第一步开始，至于深圳落户，跨城市投资，选筹代购，房产管理，这些都不是问题，十三房能帮你一揽子解决。
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