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[法拍点评研究】第052例

今天我们关注的拍品是福建省福州市台江区新港街道福州大利嘉城家电特卖场3楼电梯口旁边的一个店铺，这个店铺的评估价格为266万，今天有12人参与报名竞拍，最终经过288轮的竞价，以140万的价格成交。这个店铺，法院是以一元起拍价格起拍的。吸引众多投资人的围观关注。

利嘉城位于福州市五一中路，是中国东南沿海最大的福州电脑、电子电器专业市场，是福建省规模最大的专业IT产品综合卖场之一，已成为批发市场中档次最高，辐射力最强，配套设施最全的电子电器商贸城，是福建省it市场的一面旗帜，早在20年前，这个利嘉城店铺十分一铺难求，在这里经营电脑等IT用品的商家，大多生意火爆。

这个店铺房产证面积为：101.79 平方米，间隔成两家店铺分别租给两个不同的商家，

两家店铺编号分别为A3-96和A3-96A，出租情况如：

A3-96租金为7000元/月，押金14000元，租期至2024年12月31日；

A3-96A租金分别为4500元/月，押金9000元，租期至2024年12月31日；

两店铺每月共计租金11500元，年收13.8万租金，押金23000元。

140万拍下，年收13.8万，扣除税费等，年化率约为 9% 吧，这样的年化率，算捡漏吗？

看着这个高年化率，感觉还是很不错的投资，

但是！这里面，我总感觉有这个店面还是有问题，

首先这个店铺已经间隔为两个店铺，法院上传了其中一个店铺的租赁合同，我仔细看了下租赁合同合同的租赁期为两年，这个时间感觉太短了！另外的一间店铺的租赁合同法院没有上传，但是我看法院标的描述里都明确写着，两个店铺的合同有效期都是2024年12月31日止。

同时找到两个租客，同时要求签订的租赁合同都是2两年期的合同？ 这么多恰巧，感觉原业主设了个坑等着竞买人跳进去一样。你们觉得呢？太多巧合聚在一起，就是不正常了！

根据法院上传的房产证显示，这个店铺是在三楼的电梯口旁边！

目前的大环境内，一楼的商业店铺生意都不是很理想，这个店铺是在三楼，虽然它是个IT大卖场，也正因为它是专业数码城，风险更大。随着电商的不断发展，人们购买习惯的改变，国内别的城市已经有不少电脑城数码城倒闭关门的案例，一旦这个利嘉城整体经营不下去倒闭，那么在三楼的店铺，完全就是个烫手山芋，几乎很难再有价值。在这样的商业城里的店铺，不同于社区底商，可以多业态经营。在数码电脑城里，只能够经营数码类产品........

此外，在这样的专业数码大卖场里面，物业管理费用大多不便宜，一般都要15-25元/平方米 每月。店铺如果顺利出租出去，这个物业费可以转嫁給租户，如果空置在那里，那连管理费每个月都要亏两三千元。

[法拍点评研究】总结：

综合起来，我建议大家还是慎重入手这个店铺，此店铺和我们平常所接触的社区底商店铺有很大的不同，而且在三楼，风险加剧，个人认为不值得去冒这个险，去捡这个漏！

你们对此有什么看法呢？是否认为这个三楼店铺高年化率租金，值得投资？竞买人捡漏了吗？