文：阿信
保利锦上最近拉尽了仇恨。
去到隔壁盘，销售们没有一个有好脸色的：钱不多，可以买咯，你要是不在意吵的话，两条隧道呢。
你看你看，隔壁销售们恨得牙痒痒，也只敢暗戳戳踩几脚，可见保利的这个价格，很有*伤杀**力啊。
那保利锦上会是多少的价格呢？？来大胆猜测一下。
目前，市场上有几个猜测。
一个价格是2万8-3万1，一个传闻均价3万3，另外一个的说法是随行就市。
随行就市中央城是毛坯3万4-万7，时代天韵是毛坯3万5-3万9，星樾山畔3万5-3万9。
如果按照第一个对科学城是*弹核**级，会让同行跳起来咬人，第二个就常规，第三个随行就市，那大家一起当王宝钏挖野菜一起熬死。
那保利锦上可能卖什么价呢？？
这要先梳理下保利锦上自身的条件和竞品的对标。
好，先看保利锦上自身的条件。
保利锦上，是永和有轨电车车辆段上盖项目，地处科学城云埔。
云埔是科学城第一代刚需区，区域有中海誉城万科金梦岭南雅筑，龙湖云著，绿地杉禾田，保利锦上在岭南雅筑旁，在云埔的边缘。
这个项目是车辆段上盖，交通很方便，地处永和大道旁，但这是利也是弊。
利是通勤优势很明显，特别是去往知识城和老黄埔以及区府，都有公路和有轨电车。
永和大道是黄埔中轴骨干交通开放大道的分支路段，车流量巨大，但是由于早前规划设计的不足，科学城横向高速济广高速没有留下入口，导致北部大量车辆要么通过永顺大道去往长平上高速，要么需要通过永和大道去萝岗立交上高速。
悲剧来了，永和隧道是早年设计的，比较窄，因此大动脉就在永和隧道附近产生了栓塞，但这也不是问题，因为政府又在两条隧道的旁边，开挖了三车道的第三隧道，预计2023年年中具备通车条件。
保利锦上刚好处在永和隧道掉头处附近，交通很优越，不管北上还是南下都很方便。
另外，锦上是黄埔有轨电车5号车辆段上盖，附近有车站，去往知识城非常方便。
有轨电车通过高架停到车辆段，因此地势比较高，因此不会有云埔板块的痛点，水浸问题。
交通可以，地块附近也成熟，保利的户型做的很不错，这是保利锦上的基本条件。
我们再来看看竞品们的条件。
星樾山畔在科学城一级区域区府，板块成熟，供应少，是区府板块最后的小户型，最强的是区位和地铁优势，附近地铁7号线和21号线，与天河，科学城，老黄埔都联系很紧密。
时代天韵也在云埔，但是他是云埔的C位，有轨电车2号线和5号线永和大道交汇站，商业规划在这里，另外对面是万科的洋村旧改，是周边多个楼盘的通勤商业中转站，云埔小小CBD。
中央城的最大优势，第一是落定的湖师大9年一贯制名校已经开学，第二是超级大盘配套完全可以自己搞定，第三，他的公路交通，在4个盘中，是最强的。
保利锦上的地段，相比竞品们，还是差了一些的，最被竞品们踩的，是噪音，最能打的，是户型，以及价格。
因此，这个价格，就很重要了。
但是保利的这个价格很神秘，口风一点都不漏，没关系，我们按照排除法来一点点排除。
随行就市？3万4-3万9???
3个竞品都是这个价，中央城和天韵是毛坯，星樾山畔是带装修，小户型总价最低。锦上如果随行救市，3万4-万9，群众们估计甩手就走,，擦~~~你这个价，这个地段，我买星樾山畔不香？？人家是区府哎！！附近2地铁哎！！买时代天韵，楼下就是学校和商场，中央城好歹九年一贯制名校不用蹭别家。
保利就800多套货，人家都是家大业大的几千套，可以慢慢熬时间拉平成本，保利陪着熬，肯定熬不过。
所以，随行就市的价格，不太可能。
第二个传闻价格，3万3
这个价格呢，比科学城3盘的价格要低一些，但也没低很多，毕竟竞品们北向的单位也就3万4左右，做个促销也能搞，锦上的地段跟三个盘还是有差距的，还是会陷入被其他三个盘围剿的命运。
另外，这个价格，还会动了老黄埔万科黄埔新城的蛋糕。其他三个盘要么家大业大要么长线多半扛价格熬死保利，但万科可是个狠角色，人家是十年旧改项目，成本可以拉平，跳起来搞一波特价房偷保利的塔，完全有这个可能。
如果定这个价格，不仅跟科学城3盘正面刚，还要冲锋枪突突突突突突黄埔新城，万科不是省油的灯，也不好搞，不一定能打得过。
所以这个价，估计保利也不会选。
最后就是第三个壳系传出来的传闻价格了，2万8-3万1.
这个价格是最有动力驱动同学们下场的的价，毕竟价格香，园长也认为是可能性最大的价格。
其一，保利有过地价+7000，8000卖楼的先例，这块地的地价加上配建，也差不多。
其二，虽然跟新房有价差，但是真买房同学还是会看二手做对标的。
锦上的户型设计做的非常好，极小户型和极好的改善户型，高使用率，对比天韵誉城龙湖和绿地都赢，唯一打不过的，可能是未来万科的洋城旧改。
如果对比区域比较类似的二手，高使用率的，有万科金梦，因此，未来二手市场上，用户会跟区域的万科金梦对比。
万科金梦搜出来的77-80多方的小面积，价格在3万到3万1区间，南向的大户型会更贵一些大概3万4-5左右。
但是万科金梦3房的是北向，保利锦上是南向，这就要陷入到选地段成熟配套还是选更好户型的纠结中了。
如果是就近，那就是跟岭南雅筑对标。
岭南雅筑的挂牌价差异性很大，2房2万4-2万7的，3房也有2万9到3万的，但岭南雅筑只能地段相似，户型上完全打不过锦上，其实对锦上的影响并不太大。
如果，保利要打赢这场仗，价格首先要踩死一手对手，以一波低价快速干掉跑路，也只有低价才能拉动市场的犹豫的购买力。
但这样，会大大得罪同行，仇恨会一直拉到底，势必会受到竞争对手们的疯狂反扑，毕竟项目并不是琶洲南那种大家挑不出错的盘，其他楼盘一人一口唾沫，第一波卖完了，后面如果对手们调整策略，也可能难办。
所以，保利锦上，你觉得，到底要卖多少钱呢？？评论区告诉阿信吧！
虽然，科学城楼盘很多，但其实也不需要太着急，买房第一是匹配现在的上班生活和预算需求，另外是匹配未来自己的潜在置换-保值需求，捋明白了，其实并不难。