希腊总理宣布将希腊黄金签证的投资门槛从25万欧元提高到50万欧元之后，我写了一篇文章，表达了一下我的看法，其中我这样写到：
希腊黄金签证投资门槛提高到50万欧元，意味着希腊把价格提高到西班牙、葡萄牙等国家的水平，希腊将与西班牙、葡萄牙展开直接竞争。不得不说，和西班牙、葡萄牙等国家相比，希腊的综合竞争力还是要差一些，很多人不会再选择希腊——我个人估计，至少会减少60%的投资者。从经济利益的角度来说，我认为这是一个非常愚蠢的新政。
希腊黄金签证从25万欧元提高到50万欧元，意味着什么？
有华人朋友留言给我，问我为什么说“这是一个非常愚蠢的新政”。今天，我就来详细说明一下我为什么认为“这是一个非常愚蠢的新政”：
1、截至2022年6月30日，有9075个外国家庭持有希腊黄金签证。为了满足希腊黄金签证25万欧元的要求，我们假设每个持有希腊黄金签证的家庭在希腊购买了1.5套房子。这意味着什么？这意味着希腊黄金签证项目自2013年启动以来的9年间，仅有13612套房子被外国家庭买走——我们假设这些房子全部是住宅。截至2022年6月30日，希腊全国的住宅套数在650万套左右，13612套房子仅占希腊住宅总数的千分之二，这是一个非常低的比例——我们即便假设13612套房子全部集中在雅典所在的阿提卡大区，比例也不超过1%，影响极小。
希腊总理把希腊人租不起、租不到房子的原因和希腊黄金签证项目关联在一起，纯属拼选举的政治操弄。我相信，一定会有很多利益相关者会站出来反对希腊总理的新“计划”——至少一部分的希腊建筑承包商和希腊房地产开发商，不会支持希腊总理的新“计划”。
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2、在希腊黄金签证的投资者当中，中国投资者的比例超过了65%，是绝对的主力。希腊黄金签证作为一种可以交易的“商品”，并不是高不可攀的稀缺品，包括中国投资者在内的外国投资者，可以买入——买入房子，获得希腊黄金签证，也可以放弃——卖出房子，丧失希腊黄金签证。2022年以来，一部分希腊黄金签证持有者用脚投票，主动放弃了希腊黄金签证，这在一定程度上说明了希腊黄金签证并非不可获取的珍品。作为一种商品，希腊黄金签证的确有一些优势，但面临着其他国家相关商品的竞争，已经出现“销量萎缩”的发展态势。在“市场下滑”的情况下，希腊政府不去提升希腊黄金签证的含金量，反而“逆势”涨价，而且涨到50万欧元，我认为这是一个不理智的决定——我认为，希腊黄金签证涨价到50万欧元，至少会减少60%的申请者。
为什么一些中国家庭主动放弃了希腊黄金签证？我根据我了解到的情况，来解释一下：
1、家庭变故。
2、前往他国。
3、放弃备胎。
4、用途归零。
5、回国避难。
6、财务危机。
一些中国家庭主动放弃了希腊黄金签证，为什么？
3、希腊政府如果真的想“增加希腊人可用房地产数量”，应该在增加房屋供应上做文章，应该鼓励希腊开发商开发新房子，应该支持希腊房东升级改造老房子、破房子，这样才能有效增加市场供应，“增加希腊人可用房地产数量”。
希腊政府把希腊黄金签证的投资门槛从25万欧元提高到50万欧元，相当于采取一种非常短视的手段——把潜在买家吓跑，进而减少需求量。希腊黄金签证项目，通过引入外国投资者的增量资源，激活了希腊主权债务危机爆发之后陷入死寂的房地产，帮助希腊经济从主权债务危机的泥沼中爬出来，实现了经济复苏，作用（功劳）甚大。我认为，希腊经济只是刚刚复苏，距离健康发展、可持续发展还有很远的一段路要走；现在和未来相当长的一段时间里，希腊反而更需要做大希腊黄金签证项目，吸引更多的外国直接投资进入希腊，吸引更多的外国人来希腊定居生活——每一位在希腊定居的黄金签证持有者，每年为希腊经济和希腊政府做出的贡献，至少相当于20名海外游客。
据希腊房地产经纪协会的估计，2021年，希腊成交的住宅数量超过了4万套；希腊4万套住宅的购买主体，应该还是希腊人，这是他们对冲货币贬值的有效方案。
2021年，希腊成交了多少套住宅？
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基于以上三点原因，我认为希腊黄金签证的投资门槛从25万欧元提高到50万欧元是愚蠢的。可以预见的是，希腊黄金签证50万欧元新政将会面临如下5种命运——我希望是1或者2：
1、在利益相关者的游说和推动下，不了了之；
2、反复博弈，最终降低到30万或40万欧元；
3、阻力巨大，正式实施的时间一推再推；
4、强力实施，希腊黄金签证陷入萎缩；
5、强力实施，一段时间后回归25万欧元。
如果希腊黄金签证的投资门槛真的提高到50万欧元，我会建议我的客户们慎重考虑希腊。
霍庆川
2022年9月12日于希腊雅典松涛湾