片区开发作为一种政府投资类项目与社会资本合作的模式被越来越多的地方政府所采纳接受，其表面看似会出现政府引导，国企运作，与社会资本合作，分享投资成果等特征，但实际操作中由于社会资本往往是施工类企业，其注重的是工程建设业务承揽，忽视项目本身的投资经营属性，同时缺乏运营基础，导致项目是按照业主的想法建设的，那自然结果得有业主承受的逻辑，因此只需业主支付相应的投资回报率即可，并没有真心关注项目运营，从而会引发政府隐性债务问题。这点老张在摒弃“债性思维”的文章中进行过系统阐述，因此片区开发未来的生存空间取决于其与隐性债务的相关性。
但目前，也有把片区开发的基础逻辑设定为企业购买服务的，大家都听过政府购买服务，施工类企业也尝试过政府购买服务，但在财政部87号文件之后一地的以“工程当成服务”进行购买的方式形成的鸡毛还在满天飞，至今无法解决，老张想说不能在伤疤还没好就忘了疼，必须要正视这个问题，但偏偏还有顶烟上的主，请看案例：
徐州淮海国际港务区九里湖商务中心片区开发项目（一期）招标公告
1.招标条件
徐州淮海国际港务区九里湖商务中心片区开发项目（一期）已由 徐州淮海国际港务区管理委员会 以徐港行审投审审〔2021〕10号批准建设，徐州淮海国际港务区管理委员会授权 徐州淮海国际陆港控股投资发展集团有限公司 作为本项目实施主体（项目业主），建设资金自筹，招标人为徐州淮海国际陆港控股投资发展集团有限公司。项目已具备招标条件,本项目采用 ABO+股权合作模式 ，现对该项目投资人进行公开招标，本次招标实行资格后审。
2.项目概况与招标范围
2.1 项目整体概况
徐州淮海国际港务区以“一港一城”为总体目标，构建了“一心、双核、多组团”的港产城一体化发展格局。“一心”即：商务中心；“双核”即：铁路货场片区、亿吨大港片区；“多组团”即：大通关基地、物流园区、贸易服务区、金融服务区、品质居住区、特色小镇、生态观光区等。本项目作为徐州淮海国际港务区的商务中心，将按照“分区实施，配套先行”的原则， 先行实施九里湖商务中心片区内陆港大道以西片区的*地征***迁拆**工程，并先行开展陆港大道和莲湖路的道路眼线建设、九里湖北岸生态岸线整治、科技创新服务中心等一期配套基础设施建设工程 。项目的基础设施建设将有效完善功能配套，促进九里湖商务中心片区形成规模效应，加快九里湖商务中心片区的建设发展。
2.2.2 主要运营内容
本项目运营内容为本项目建成的 市政道路工程、景观绿化工程、水系整治工程、科技中心物业管理等。项目具体运营内容和范围不超出本项目实施方案和合同体系的约定的范围，由项目实施主体根据项目需要进行确认。
2.3总投资
本项目总投资匡算为 125 9231.57万元，其中，建设投资1174611.23万元，建设期利息84620.34万元。
2.4项目合作期限
本项目 合作期6年 ，其中整体建设期不超过3年，每个子项目运营期为自（交）竣工并交付实施主体之日起3年。
2.5项目公司股权结构
徐州淮海国际陆港控股投资发展集团有限公司（以下简称“徐州陆港集团”）与中标人共同出资 成立项目公司 ，项目公司作为本项目的项目法人，负责本项目的投资、融资、设计、建设、运营维护、移交等工作，严格按照法律、法规、规范标准及有关文件完成项目实施。
本项目资本金比例为20%。项目公司注册资本为人民币 10000万元 ，项目公司股权结构为徐州陆港集团20%、中标人80%。
2.6回报机制
本项目由社会投资人或项目公司负责按协议约定筹集本项目所需要的建设资金，主要回报来源包括 实施主体支付的综合服务费 。
一标段:
中标人：中建三局集团有限公司、深圳美丽生态股份有限公司
二标段:
中标人：中交第三航务工程局有限公司、中交第一公路勘察设计研究院有限公司、中交建银（厦门）股权投资基金管理有限公司
一、看到这个案例是不是很典型？
这个案例可以说是代表现今片区开发的全部内容了，有*迁拆**，基础设施建设，安置房等建设内容，政府授权国企招标，国企招投资人成立项目公司，这是典型的片区开发项目，这类项目的特征就是对建设部分及建设内容划分非常详细（这个必须这么做，否则不吸引人来），但问题也是全部的建设内容围绕基础设施，没有相应的收益， 这类项目就是有财承可以做PPP，也不符合入库标准。因此从这个角度说片区开发项目是被PPP模式淘汰后需要实施的项目类型。所以公益性是片区开发类项目不可磨灭的本质。因此此时的经营就是运营，而运营就是体现了成本，别指望靠运营收入弥补运营成本，更谈不上弥补建设成本。
二、支付综合服务费暴露了项目本质！
一个这样没有什么收益的公益性项目，由社会资本按照政府要求建设，自然政府就要解决其支付回报问题，别的项目还偷懒编编投资回报率， 这个项目都懒得编，直接由招标人支付购买服务费用，是不是眼熟了，2017年的违规购买服务的影子看到了吧？都已经经过发改审批立项的投资项目，什么时候变成服务了？又犯了混淆工程与服务的致命问题！只不过现在的服务不是政府购买，而是企业购买，试问徐州淮海国际陆港控股投资发展集团有限公司你买央企这些服务有啥用？是你自己用吗？从这个角度看，这个支付服务费就是该公司的债务，这个公司彻底凉凉了！很明显是替政府买单这个工程投资，与其说是服务，不如说是企业的BT回购！
那再说一句，公司有钱买服务吗？如果穿透看是政府给公司，公司买央企服务，又事实上形成政府与城投之间的债，而这两个债结算又息息相关，如果一一对应，就形成了政府以企业名义形成隐性债务了。所以不是投标标的之一的投资回报率，确认为新增隐性债务，而是政府欠城投，城投欠央企，两段债务关联才形成隐性债务的！以上内容老张不再多说，因为逻辑站不住脚！庆幸的是眼瞎的监管部门没看到。
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