郑州典型15个社区价值分析及
区域房投周期定向分析
接下来针对三环以外的一些区域做一下分析，他们的方向到底在哪儿？为啥不行？为什么要更换呢？他的预期到底有没有？
关于西三环到西四环这个区域，特别是陇海路沿线和南水北调河，周边大盘云集，这类房产适合四年到五年持有。但是现在周边的土地呢，还没有动，目前在动的是汇泉景悦城，陇海路西三环，然后往北一点儿是碧桂园西湖，但是售价都挺高，所以这类楼盘，适合改善过渡。投资不适合，同样他们周边的二手房也一样，性价比并不太高，不能满足四个高：高流量，高周转，高资金使用率和高杠杆率，切记一定要以这四个为前提。
这个区域，他的长期价值需要将近八年的时间，才能实现最大的价值，就像八年前的高新区，当时的发展是受限的，经过前几年的高速发展，现在呢，房价的涨幅，在整个郑州处在下滑的态势，他的产业各方面儿确实是跟不上了，这个是大家可以去预料到的。
另外就是北区，三全路以北的大河路沿线，就是北四环沿线，在这样一个区域内楼盘挺多的，但是那边儿的配套其实并不太完善。因为受连霍高速的影响，好多教育机构，医院机构并不能支撑那个片区的发展，所以那个片区的房租，换手率，其实蛮低的。当然往东边儿就不一样了，文化路附近，开源路交叉口，包括万达那边是稍微成熟一点，但是一直以来只是改善的一个集中地，仅限于北区的居民。
从投资的角度来看，并不能满足高杠杆率和高换手率这两高，所以那个区域还需要几年的过程，等到这一批房子交房三年到四年之后，那边儿才能满足完全满足四高，现在那边交房三年四年的刚需盘其实挺少的。
最北边儿的平原新区，为什么这个区要拿出来说一说？平原新区有一个现象，不知道大家最近注意到没有，恒大金碧天下推出一些特价房，六千多精装修，其实六年前恒大第一个项目在平原新区火爆开张的时候，请了好多明星，当时的价格就是五千五精装修。现在五六年过去了，依然七千左右，所以我不建议大家去选择平原新区的原因在这儿。他们没有产业没有支撑，没有配套，虽然说现在市政供暖已经供上了，但也只是个别区域，现在有些楼盘八千多在甩盘。这个区域和这个绿博比较相似，绿博，其实是压缩版的平原新区，我是这么认为的。
绿博的产业，前期吹得挺大的，其实现在落位挺慢的，国家场馆建设要求，包括一些产业基础，最重要的是地方债务的问题没有解决。地方债务的问题导致了资金的划拨，出现了一些偏差，所以绿博重产业，文化产业落地并没有那么快，造就了目前的尴尬。最近也出现了一些比较便宜的房源入市，但是如果确确实实不在那边生活，不建议买那里，投资呢，就更不需要考虑这两个区域了。
滨河，其实是郑州的一个梦，也是国家承载自贸区的一个梦。为了造这个梦，政府也下了不少功夫去宣传这个地方，他的起步地价，前些年连续出了好多地方，官方指导价也在一万八左右，但是呢，从投资角度来说，它的年限更长一些，大概需要七八年时间。再看白沙，如果生活在东区，作为一个固定的产品的话，或考虑到像上学实用性的价值，其实是可以考虑的，但是如果在白沙买个一百六的，同样的资金，不如在郑东新区选个一百二的。
有对比就有出入，现在整个郑东新区的租金，其实还是蛮高。买一百二，一百三的户型呢，其实和一百五，一百六的居住体验感基本类似，并没有想象中差别那么大。因为人一天在家里面的时间，其实是没有在外面时间多的，回家路上，周边的买菜，生活标准各方面，相比而言还是首选一百二、三的东区。
再说一下南三环和南四环，这个区域，相对于郑州的三环到四环距离，他俩是最近的，也就不到三站路，走京广快速路去南龙湖会发现，很多楼盘都缩起来了，但是他是一个区域内竞争性非常强的区域，同样，南三环到南四环没有太多的交房三年以上的小区，基本上都是新房为主，在这种情况下，他和惠济北，惠济西是类似的，换手率并不高，性价比不高，这种区域是专业投资者选二手房的一个禁区。
同样这个话题呢，放在南龙湖合适，放在港区也是合适的，南湖这一块就不过过多阐述，接下来说一下港区，目前的港区房价其实已经不低了，他和滨河有类似的地方，不管是政府，国家，还是一些新媒体，都有意在托这两个区域，一个滨河，一个港区。那么我想告诉大家一点，郑州港区目前缺少的是国家政策，且不说他的人口，且不说他的产业，也且不说他目前的房产价格，以及交易活跃度，就目前这个板块的发展，从港北到港南的活跃成分，其实就很少。可以观察一下地铁二号线乘坐情况，早晨六点半到八点半，晚上五点到七点，这个时间去乘坐，会发现当地铁过了华南城站之后，突然间就没人了，这就是一个现象，他托底的年限可能需要八年甚至更多。
最后说一下北龙湖，就目前而言，她是所有人的终极梦想。他的打造，发展都会很快，因为他的土地附加值远远高于建筑成本，对于高层，对于洋房，对于精装修，他们的建筑成本，相差并不是太大，普通的高层就一千七八，好的辅材，也就两千一二，精装修是单独另算钱的。所以建筑成本差别并不是太大，但是他的地价差别就很大，七百块一亩和三千块钱一亩是全然不一样的。
可以说北龙湖的土地永远是稀缺的，永远是贵的。如果近期财政比较紧张，卖一块北龙湖的地就能解决很多问题，然后再压着开发商慢慢卖。所以对于这样一个区域，它的价格是永恒涨，一定意义上是财富的风向标，所以看着他的价格就好了，如果说北龙湖土地价格始终在涨，那就意味着郑东新区和三环以内的流量房，还是要往上涨。
针对三环以外，刚才也把每个区域都分析了一下，希望在三环以外有房子的朋友，具体的想一想方向和周期，然后尽快的做出行动。关于云房代购服务的话，其实是给大家提供一个便利。没有多出额外的费用，而且相对于传统的中介来说，打了八折，对大家来讲是一个实惠，希望今天下午的分享呢，也让更多的朋友们意识到自己调整的纬度和方向。
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