云埔板块又火了，原因是保利今年7月拍的那块地要上市了。
云埔板块是一个刚需板块，一直都挺火的，由于科学城有产业，这几年受到了很多刚需们的青睐。
这两年房价涨幅也还不错，好过同样是睡城的金沙洲、亚运城，不过今年略有回调。
人口数据显示，云埔板块是整个黄埔户籍人口最多的地方。
从2016年火出圈的中海誉城、金色梦想，再到2018年的龙湖云峰原著，再到2021年的时代天韵，再到如今的保利锦上。
这个板块一直在靠上新维持着热度，这个盘快卖完，那个盘就又要开了。
自此，云埔基本集齐了广州的热门开发商：中海、万科、越秀、时代、龙湖、绿地、保利。
很多人都说保利要卷科学城了，卷死周边的二手，卷死时代天韵中央城，我的看法不一样，我认为它卷的是自己，卷不动周边。
万科自从金色梦想开始，就在广州开启了77方做三房的先河，带领刚需盘进入内卷时刻。
然后旁边的时代春树里跟着，也做了81的北向三房。
时代也是以刚需为主的一个开发商，时代在开盘的时候对标的是金色梦想，你做95的三房两卫，我就做92的三房两卫。
春树里同时也做了113方的四房，也是开启了四房内卷时刻，如今时代天韵做的是110的四房，88的三房两卫，隔壁春树里是81的北向小三房，时代天韵做的是81的南向小三房，继续超越自己。
黄埔时代天韵
就像保利锦上一样，不仅要低于你春树里的81的三房，也要低于金色梦想77的三房，我做75的南向三房。
不比大，但一定要比小，不比贵，但一定要比便宜。
其实这样对比，没有太大意义，因为位置变差了。
比如时代天韵的位置，显然没有时代春树里的位置好，也没有中海誉城金色梦想的位置好，保利锦上的位置就更差了，甚至比岭南雅筑都要差。
位置差了，只能拼产品，拼装修了。
我们买房，首先买的是位置和配套，其次才是产品和户型，而科学城的产品基本都是次新的新房，大差不差，没有太大区别。
区别就是你是70多的三房，还是90多的三房，是88多的三房两卫，还是98多的三房两卫，是110的四房，还是130的四房。
不过，说实话，这块地也只有保利才敢拿，保利拿了才卖得动，换其他小开发商还真没这实力。
都已经靠近山脚了，楼下将来还有有轨电车的停车场，旁边又是隧道出口，又没地铁，完全依赖楼下底商配套，这样的盘综合得分怎样都不会高。
保利这个盘最大的优势，就是有可能蹭到绿地和龙湖的广大附小附中了。
上面说了卷附近的一手，卷旁边的二手有机会吗？
大概率对标的是旁边的雅筑，雅筑的南向三房是94，两卫是97，大三房是117，三加一房是123，而保利的三房是75，两卫是88，大三房是105，三加一房是135。
但雅筑的位置更好一些，花园也更大，更靠近目前的2号线有轨电车站，旁边中外仓库将来要建商业体的话，也是利好雅筑多一些。
左龙湖右雅筑
你想要保利卖得便宜也不可能，加上配建的成本也要2万了，所以保利的策略是面积做小，总价做低，单价并不便宜，这样它仍能在保持竞争力的情况还有利润。
绿地和龙湖已经进入刚改和改善了，还有大量的叠墅，不在同一个竞争牌面。
简单介绍一下绿地龙湖，龙湖是2017年地王，不多卖点高溢价的产品是收不回来，所以主要卖的是环境和学校，学位维权的事情大家都清楚吧，最后是成功了。
产品也是高溢价的复式和叠墅，另有两栋131/143的大平层，同时还配建了三栋安置房。
绿地几乎是跟龙湖一样的产品定位和设计，两栋复式，三栋超高层98/123的三房，其余都是140的叠墅，总价大概900多万，低于龙湖的价格。
绿地和龙湖在市场行情好的时候卖得差不多了，最高峰都卖到了4万一平，叠墅更贵一些，大部分业主来自于旁边中海万科越秀三个盘的置换客，还有一部分来自于科学城的上班族。
将来的云埔的天花板有可能是龙湖，如果附近需要改善的客群，也有可能会换到龙湖去，这也是保利为什么要做一个135四房的原因。
因为云埔这么多年的沉淀是有改善需求在的，不然龙湖绿地那么多叠墅卖给谁，卖得还不便宜。
最后，回到文章开头，保利真的卷得动吗。
保利锦上
第一，保利的这个总价，还是有一定的竞争力的，预计不会太难卖。
第二，体量太少了，才803套，卖不了多久就会清盘的，现在只是宣传阶段，收筹好的话明年上半年行情一来可能就卖得差不多了。
第三，位置确实比其他盘要差，来买的就是贪便宜，没有其他选择，即便别人不考虑时代天韵，不考虑中央城，也不会考虑保利。
第四，保利真正要卷的是永和，比如常春藤、珠江嘉园、里享家，有部分永和的刚需会到这边来买，毕竟，隧道南比隧道北的工业区还是要好太多，升值空间也好很多。
从产品上来看，保利在这个盘上还是有信心的，起码户型还算正常，刚需偏一丢丢刚改。
不至于做到像朱村的水木芳华、广钢的和悦滨江、化龙的领秀海那么丧心病狂的70左右的三房和90左右的四房，那里才真的叫卷，科学城的业主不会接受那么刚需的户型。
80平三房两卫/101的四房两卫
既然它有信心卖得好，货量不多，也没必要非得卷死别人来卖，也可以等明年上半年小阳春来推。
总的来看，比较适合对学位有一定要求的自住型买家，另外，最好是自驾通勤，依赖地铁通勤的还是算了。
楼下虽然将来有有轨电车5号线，但是预计明年才施工，离开通也不知道哪一年。
玉岩路倒是有个2号线年底会通车到香雪，不过，有轨电车这种交通还是挺慢的，作用不大。
以上
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