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一、案件经过
案号： （2020）最高法民再328号
当事人：
再审申请人：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司
再审被申请人：徐沛欣
一审第三人：曾塞外
案由： 案外人执行异议之诉
2012年12月20日，徐沛欣与曾塞外签订《房产代持协议》约定：案涉房屋所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于徐沛欣；徐沛欣以曾塞外名义签订案涉购房合同及其他相关配套法律文件，交房时案涉房屋的房产证、土地使用证登记在曾塞外名下；曾塞外仅代替徐沛欣持有房产，并不享有任何权利，未经徐沛欣书面同意，曾塞外不得单方处分房产。买方即“经办人”处、协议每页右下角及尾页乙方（代持人）处签名均为“曾塞外”。
2013年3月8日，房地产公司与曾塞外签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定曾塞外购买案涉房屋，房屋总价款26592000元，买方签名为“曾塞外”。同日，双方签订《声明书》，约定通过北京市房地产交易权属管理系统网签合同，双方以《声明书》与网签合同共同向北京市朝阳区房屋管理局申请办理房屋登记，书面合同不再提交。买方即“经办人”处签名为“曾塞外”。《北京市商品房现房买卖合同》《声明书》中“曾塞外”签名字迹均是徐沛欣书写
2014年4月25日，再审申请人作为委托人、兴业银行股份有限公司沈阳分行作为*款贷**人与大庆庆然天然气有限公司作为借款人签订《委托*款贷**借款合同》和《补充协议》，约定委托借款人民币2910万元，用于补充流动资金，借款期限6个月。2014年4月25日，兴业银行与曾塞外等签订《最高额保证合同》，约定上述个人对2910万元借款承担最高本金限额为2910万元的连带保证责任，保证范围为本金及利息。
2016年5月16日，法院作出民事判决书，判决大庆庆然天然气有限公司返还再审申请人借款本金及利息；曾塞外等人承担连带给付责任。判决生效后，再审申请人向法院申请强制执行。2016年10月17日，法院查封登记在曾塞外名下的案涉房屋。
后，徐沛欣向法院提起执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。一审法院认为，徐沛欣与曾塞外借名买房事实成立。限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，徐沛欣占用曾塞外的购房资格，曾塞外即失去购房资格，不会导致地区限购政策落空，不损害公共利益。案涉房产代持协议及商品房买卖合同均形成于借款合同和保证合同签订之前，不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。故不能因此否定徐沛欣对案涉房屋享有的财产权利。同时，一审法院认为不动产物权登记产生的公示公信效力，系对社会公众产生的外部效力，但仅是一种推定效力，当事人有证据证明真正权利人时，可以*翻推**这种推定，维护事实上的真实。本案中，《房产代持协议》及由徐沛欣代曾塞外签订的《北京市商品房现房买卖合同》均发生在法院查封案涉房屋之前，徐沛欣实际支付了全部购房款，在查封前交纳了案涉房屋的车位租赁费等居住费用，实际占有使用案涉房屋至今。故徐沛欣不是登记薄上的房屋产权人，不影响其对案涉房屋的物权期待权，可以认定徐沛欣作为案涉房屋实际买受人，享有足以排除强制执行的物权期待权。因此判决不准执行案涉房产。
再审申请人对判决不服，提起上诉。二审法院最终驳回上诉，维持原判。
后，再审申请人向最高人民法院申请再审。
二、裁判结果
最高人民法院再审期间另查明，2018年12月17日，朝阳区法院接收徐沛欣与曾塞外合同纠纷一案起诉相关材料，徐沛欣以其与曾塞外签订《房产代持协议》为由，诉称其为案涉房屋所有权人，请求判令曾塞外配合办理房屋过户登记手续。获得法院支持，最终房屋已过户至徐沛欣名下。
最高人民法院认为，可以认定徐沛欣在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾塞外之名进行买房并支付了购房款，徐沛欣与曾塞外之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。
关于案涉房屋过户前徐沛欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行。2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件，系依据上述国务院授权所作，符合国家宏观政策精神和要求。徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。
徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”但司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案徐沛欣借用曾塞外名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾塞外名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，徐沛欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐沛欣因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。
最终最高人民法院认定，徐沛欣与曾塞外之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐沛欣在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。在本院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，再审申请人在对曾塞外的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐沛欣的房屋，缺乏理据，不应支持。最终维持了不得执行案涉房屋的判决。
不得不说，借名买房有风险，特别是为了规避国家政策、侵害了第三*权人**益等的情况下，所以要提高警惕。