引言
近年来，受疫情等因素影响，我国房地产行业出现较为严重的衰退现象。众多房企暴雷、资金链断裂，导致大量建设工程无法按时完工，出现不少严重逾期交房事件。究其现象背后的原因，一方面是购房者无房可居，居住利益受损；另一方面是施工方难以取得工程价款，无力支付建筑工人工资。由此，在开发商资不抵债时，其财产应当优先用于保障购房者取得房屋的权利，还是应当优先支付建设工程价款，就成为了实践中出现的问题。其本质在于，购房者利益和建筑工人获得劳动报酬的利益，何者应当优先保护。
一、 典型案例
案例一：
案例名称：三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案
案例来源：《最高人民法院公报》2004年第8期(总第94期)
裁判要旨：配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
案例二：
案例名称：刘某等43名购房人与某地产公司、某银行商品房销售合同纠纷案
案例来源：天津市第三中级人民法院发布9个商品房买卖合同纠纷典型案例(2019年—2022年)
裁判要旨：虽案涉房屋存在另案在先查封的情形，但另案中权利人的权利分别属于在建工程优先受偿权、抵押权和一般债权范围之内。而购房者作为案涉房屋的商品房买受人，已经被生效执行异议裁定认定其享有商品房消费者的物权期待权，足以排除执行。根据《九民会议纪要》可知，购房者享有的权利在性质和效力上已经优先于在建工程优先受偿权、抵押权和一般债权，应当优先保护，其他在先查封应予解封。
二、 建设工程价款优先受偿权与购房者合同权利的受偿顺序
2023年4月20日，最高法发布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）就购房者合同权利的受偿顺序进行了明确。该问题并非第一次进入最高法的视野。早在2002年，最高法发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“旧《批复》”）第2条就规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
旧《批复》于2021年1月1日被最高法废止，而在近期发布的《批复》仍然维持了旧《批复》的观点，并在旧《批复》的基础上进一步予以明确。其变化主要包括以下两点：
第一，《批复》明确了两项购房者享有的优先权，其一为房屋给付请求权优先于建设工程价款清偿，其二为购房价款返还请求权优先于建设工程价款清偿。
第二，《批复》进一步细化了两项优先权的适用条件，并明确了法律效果。《批复》将购房者明确区分为以居住为目的和以投资为目的两类，并仅赋予前一类购房者以优先权。同时，《批复》也细化了“支付购买商品房的全部或大部分款项”这一条件的具体情形。
整体而言，新《批复》较旧《批复》更具有可执行性。
三、 购房者优先权的适用条件
《批复》并未承认所有购房者合同利益的优先性。只有在购房者同时符合下述条件时，其优先权才会获得法院支持：
其一，购房者以居住为目的购买房屋。
《批复》仅优先保护购房者的居住利益，以投资为目的购买的房屋不受特别保护。居住目的具有主观性，但在当下的房地产买卖中，可以通过客观现象来加以证明。一般来说，购房者的购买方式、购房数量、已拥有房屋数量、房屋建设用地性质、水电缴纳情况以及房屋结构等因素，均可被用于证明购房者的居住目的。实践中，应当以购房者在购买房屋时对于房屋用途的表述为核心，结合上述客观现象，证明购房者是否以居住为目的购买房屋。
其二，购房者已支付全部购房款，或虽然仅支付了部分价款，但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余购房款。
支付全部购房款意味着购房者的合同义务已经履行完毕。此时，即便房屋尚未登记至购房者名下，其仍然对开发商交付房屋具有较高的期待。《批复》基于保护这一期待的目的，为其设定优先权。
有必要讨论的是，以按揭*款贷**方式购房的购房者，是否符合这一条件？
按揭*款贷**方式购房的法律关系可简单归纳为两对法律关系：其一为购房者与银行间附抵押的借款合同关系，其二为购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系。银行受购房者指示将借款划归开发商后，即完成借款的出借义务。同时，购房者也已经完成对于开发商的购房款给付。而购房者尚需要承担对银行的还款义务，开发商则需要向购房者交付房屋。不难看出，借款合同成立的时间，同时也是购房者完成房款给付的时间。因此，仅就房屋买卖关系而言，购房者已支付全部购房款，即符合该项条件。
其三，针对价款返还优先权，还需要满足房屋不能交付且无实际交付可能这一条件。
房屋无实际交付可能意味着房地产企业无法履行合同义务，构成所谓预期违约。（《民法典》第495、578条）此时购房者可以解除合同，并要求房地产企业返还购房款。《批复》同样赋予这一合同责任以优先地位，主要是考虑保护购房者的居住利益。不过，在政府积极救市的当下，相当数量的“烂尾工程”重新开始建设。该部分房屋是否能够满足这一条件，尚有待法院的做出进一步的判断。不过，考虑到不论是国家政策导向，还是购房者真实意愿，都是以实际交付房屋为主，则法院不应过分放宽价款返还请求权的构成要件。
四、 结语
不论是购房者还是建筑工人，在房地产开发关系中，都处于弱势地位。二者的利益同样相互牵连，保障建筑工人利益是建设工程正常完工的重要前提。即便《批复》对二者利益的优先顺位做出选择，房地产行业努力的方向仍应当是保障房屋的正常交付。这不仅需要立法者进一步健全法律规范、政府部门进一步推进救市政策，更需要房地产企业进行自我约束。只有各方共同努力，才能造就良好发展的行业环境。