#历史开讲#
文|木木
编辑|观星
从百年战争之后，英国的呢绒业就开始迅速发展，对羊毛的需求量也不断提高。百年战争结束之后， 英国的羊毛出口总值被呢绒出口总值超越，英国成为了呢绒出口大国。
进入都铎王朝之后，呢绒出口量更是连年攀升，从最初的50000匹每年增长至80000匹。随着呢绒出口量的提高，英国国内的羊毛的需要量也相应增加。
羊毛的需求量增加了，而市场的供应量有限，形成了供不应求的局面，羊毛的价格也水涨船高。在这一时期，养羊并将羊毛出售所获得的利润甚至比种植谷物的利润还高。
许多呢绒商看到了商机，甚至直接购买贵族的土地发展牧羊业。
例如16世纪德文郡的呢绒商理查·惠特克就从贵族手中收购了260英亩的土地，然后把耕地改造成牧场。
伍斯特郡的约翰·弗劳沃也曾自己饲养了将近800只羊来满足自己工厂对于羊毛的需求。
许多贵族见到牧羊有利可图，在商人或者租地农场主的影响下，也选择将原来的耕地转变为牧羊场，亲自经营。
如白金汉公爵，就把自己在约克郡东莱丁地区拥有的地产中的100英亩进行了改造。 不再种植农作物，改为养羊，以出售羊毛获利。
1450年前后，兰开斯特的公爵在在自己的众多庄园中经营了近十个牧场，圈养了超过35000只羊，出售羊毛很好的缓解了他收入不足的局面。
贵族在乡村地产的经营方面与商人交往的另一种情况是贵族将土地出售或者租给商人，由商人对地产进行放牧和经营，从这些人身上有望获得收入的较大增加。
16世纪英国的物价进入了一个高速上涨的时代，通货膨胀非常严重， 市场自由交易中的土地价格上涨了数倍。
据此地租也应上扬同样的幅度才能维持领主原有的庄园收入，但是由于习惯法的限制，再加上佃户的坚决*制抵**，贵族手中的惯例地租没有明显的增长，影响了贵族的实际购买力。
所以最后贵族不得不改变自己的土地管理方式，将地产放到自由市场中出售或者出租。而流动资金充裕的商人则就成为出售或者出租土地的理想对象。
商人购买贵族土地的情况一般反映在他们的遗嘱和财产清册中。
关于15世纪伦敦商人购置地产的情况，我们可以参考瑟拉普的统计，“当时事业成功，在社会上较有地位和影响的商人死时，财产中的1/3—1/2，或者更多是地产。”
另一历史学者威兰教授为对成立于1558年的莫斯科公司进行了详细研究，其中包含了莫斯科公司的194个商人股东中的150人的详细名单。
我们可以发现其中有43位商人股东在去世时都在乡村拥有地产，大约每三个商人就有一个选择去乡村购置地产。
贵族乡村地产经营管理方式的变化有的直接体现了与商人的交往与合作，有的是间接受到商人阶层的影响。
在经济形势的变动下，贵族无论是亲自经营地产，还是与商人合作进行排干沼泽活动或者将圈围好的土地出租给商人，都表明了贵族的主观能动性。
他们极力想做出一些改变，实现收入的较大增加以应经济方面的危机。
贵族在乡村地产管理上与商人的合作也顺应了英国转型时期的经济发展潮流，有利于英国经济的商品化和农业资本主义的发展。
一、贵族与商人合作
对于贵族来说，与农业地产经营相比，城市的开发所需要的精力要小一些，但收益却很可观，许多贵族在城市地产的开发中获益。
15-17世纪，英国城市也经历了转型与发展，许多贵族抓住了城市发展的好时机，掀起了一股城市地产开发的热潮。
在16世纪30年代之前，城市中的修道院和教会拥有城市的大部分地产，而世俗贵族占有的比重很小，亨利八世的宗教改革完全改变了城市地产的所有权结构。
宗教改革过程中，教会和修道院对城市地产的所有权被剥夺，国王需要对城市地产进行重新分配，贵族抓住机遇，扩大了自己对于城市地产的占有面积。
到17世纪、18世纪时大贵族基本上完成了对英国绝大部分城市的占有。
由于城市房地产的开发投入资金多，风险大，而城市贵族政治、军事等事务缠身，所以没有精力长期投身于城市地产的开发与管理。
因为具备一定的资金实力、管理经验和实干精神，商人成为了贵族开发城市地产的理想合作对象。
贵族与商人通常通过签订建筑租约合同来共同完成城市地产的交易与开发， 这种方式逐渐演变为建筑租约机制在社会推广开来。
根据建筑租约，开发商可以获得对于地产的修建和经营权，所有权归贵族。有的开发商选择自己承担地产的修建任务有的开发商会将建筑权转租给其他建筑商。
二、贵族与商人的约定
贵族和商人会在建筑租约中达成了一些约定，地产的权利归属和贵族与商人双方各自的职责。一般情况是贵族拥有地产的所有权，开发商可以获得对于地产的修建和经营权。
贵族和开发商各司其职对地产进行规划和建设，然后出租，双方都可以在地产的开发活动中获得利润。
在租约中我们还会看到贵族提出的一些要求，例如不得污染水源，不得砍伐树木等。这体现了贵族对于其城市地产的珍惜和重视。
贵族地主将土地租赁出去后，通常还会对开发商提出一些关于建筑物基本质量的要求。
建筑物的出租对象。为了保证地产出租之后获得稳定的利益，同时为了保持这些工作或生活场所的秩序和吸引力，他们常常要求开发商不能将该地产上的房屋出租给下层贫民。
租约的年限。一般的建筑租约年限都在几十年之内，劳伦斯通的著作中曾提到一份为期31年的建筑租约。宗教改革之后，南安普顿伯爵在伦敦拥有了数处地产。
为了对地产进行开发，获得更多收益，他与一位开发商签订了建筑租约。这是贵族与商人合作进行地产开发的首例，南安普顿伯爵也成为了在伦敦建造广场的先驱。
他与他的建筑租约商在1661年一起开发了布卢姆斯伯里广场， 这个广场不仅是建有居民住宅，还配备有包括教堂、市场、购物中心和小街道。
既有为富人设计的比较宽阔的街道，也有供工匠、佣人工作和生活的小街道。继南安普顿伯爵之后，又有许多贵族采用建筑租约制对城市地产进行开发。
例如，莱斯特伯爵与开发商合作开发了莱斯万街。阿尔本伯爵与开发商合作开发了圣詹姆士广场。一些社会评论家也注意到了这一现象。
英国作家兼鉴赏家霍拉斯·沃尔波尔在一封信中提到“开普登勋爵将他的地产出租给建筑商开发，大约要修建一千四百多所住宅。”
贵族在城市地产的开发过程中还会建设一些交易市场，一方面通过出租获得利润，另一方面也可以为商人提供交易场所。 巴德福德伯爵弗朗西斯·罗素是较早建设交易市场的大地主。
在17世纪初，弗朗西斯与闻名遐迩的建筑商伊尼格·琼斯合作，对将自己位于伦敦市的地产考文花园进行开发。
他们在这里修建了一个供大小商人进行交易的大市场，这里成为了商人的聚集地。曾经聚集了来自世界各地的货物，并通过泰晤士河上的商船转运到出去，俨然是一个贸易集散中心。
毫无疑问，在城市地产的这种合作开发中，贵族与商人双方都获利颇丰。
三、贵族与商人的交往
“何处有利润，何处就有荣誉”，是16世纪的一个口号，贵族的行为也证明了他们在抵御大笔金钱诱惑上的脆弱性。
除了在地产管理上与商人进行交往与合作之外，贵族还利用自己的聪明才智和首创精神在工商业经营中与商人合作，并且收获颇丰。
贵族与商人在工商业经营活动中的交往具有多样性特征。在商业方面，虽然部分贵族对商业抱有一定偏见，但是海外贸易的巨大利润对贵族产生了一定的刺激。
他们与正在崛起中的商人在公司经营方面展开了合作。
据统计。在16世纪末到17世纪初的50年左右的时间里，英国组建的商业组织超过了20个，参加投资的人数为6336人，投入总资本为806.7万镑。
从这些公司与组织的投资者中我们不仅能看到商人的身影，而且能够看到大量的贵族身影。贵族与商人在公司经营中与商人的交往主要体现在共同参与合股特许公司。
在特许公司的早期阶段，英国商人会制定一些规章条约来维护整个公司的利益。但是公司中的每个成员都是以个人的资本从事个体经营的，只要符合规章制度的规定即可。
所以我们将这类公司称为规约公司，提到规约公司我们常常能想到的就是商人冒险家公司和羊毛出口公司。
虽然在规约公司中形成了商人的联合，但这种联合是相对松散的，对成员的行为也只有有限的约束力，所以后期不太符合历史的发展潮流。