一个多月以前，万科发动了近十年以来最大的一次组织变革。
其中的一个重要变化，是原北方区域首席执行官刘肖重回总部，担任首席运营官。
然后，北方区域就被拆分成了北京区域和东北区域，在组织层面，北方区域的变化是最大的，大到伤筋动骨。
很多重要的变化都是从细微末节开始的：
2018年，代表万科翡翠书院的永丰18号、19号地块，被踢出万科财报，销声匿迹；去年，翡翠书院的合作方撤股，万科成为唯一股东。
这个事情也好理解，北方区域已经是万科的痛，翡翠书院则是北方区域的痛。
万科原来的四大区域，北京区域的利润率是最低的。如果把北方区域所有的项目翻一遍，最大的财务黑洞，可能就是翡翠书院了。
翻翻日历，距离万科拿下北京首个100%自持项目翡翠书院，已经过去4年8个月零7天。按照万科原本的计划，万科翡翠书院的第一批房源，应该在2020年交付。
但销冠100了解到的情况是，目前组成翡翠书院的5宗地块：
有两宗暂停开发；一宗封顶但未装修；两宗正在装修拆改，交付日期，已经推迟到2021年9月份。
在北京海淀区大牛房二环路上，两处停工的工地上看不见半个人影，只有玻璃上张贴的“闲人免进”的纸条，宣告着这里也曾经热闹过。另外两处工地，工人正在施工。
☉万科翡翠公园现场
但最近，事情似乎有了转机。
销冠100偶然获悉，今年7月份，翡翠书院居然开始走量，除了个人承租10年的方案外，万科开始了自持的第三次试验：
公司合作经营管理。
销冠100得到线报，万科似乎是把翡翠书院的每套房源，视为单个经营单位，个人注册公司即可获取房源的合作经营权。
万科提供合作房屋，个人注册公司提供资金。
如果想合作经营一套叠拼，需要支付的资金在 800万-1300万 不等，过程中，万科可以通过合作银行，提供一笔总额 500万 的*款贷**。
若后期不想持有，个人也可以再次转让公司经营权，或者引入合作股东。
看吧，只要思想不滑坡，办法总比困难多。众筹的金融思想，再一次在房地产行业发挥余热。
这个做法最具吸引力的地方在于，相同地段、类似品质的情况下，一套房源的价格足够便宜。
翡翠书院附近，中铁碧桂园的山屿西山著，叠拼总价在 1550万 以上。几百万的差价，终于让翡翠书院看到了一点点希望。
这套打法，最先是在万科翡翠云图试点，因为总价低，只有经营权的上叠，反而比能拿到房本的下叠走量更快，我们可能需要承认：
在绝对的价格差面前，有没有房本，根本不是问题。
鬼才知道，北京万科等待这一天等得有多辛苦。
刘肖力主万科以109亿总价+100%自持+高标准方案，拿下海淀永丰两宗地块。所有人都想不明白，万科的勇气来自哪里。
2017年，万科曾尝试与小米合作建房，小米员工能以 5.5万/㎡ 的价格买入翡翠书院，只是没有产权。在周边房价过 8万/㎡ 的当年，一度被视为小米的员工福利。
听说那段时间，曾经拒过小米offer的码农，肠子都悔青了，不过很快，合作建房的方案被监管部门紧急叫停。
可能这次的事件终于让万科明白，他们真的误判了形势。
一年以后，翡翠书院又试图用租代售70年的方式出货，再度被锤，最后，只能以 1.5万/月到4万/月 的租金向外租售，一次10年，到期续签。
这大概是万科翡翠书院最后一次的高光时刻，四年多的时光足够久远，久远到我们已经想不起万科的这个伤疤了。
销冠100获悉，从2018年到现在，翡翠书院的出租量不到300套，即便按照10年长租期100%满租，10年的租金收入也只有30亿元。
但两块地，加上建安、装修、资金成本、运营成本，至少要填进去150亿。
2016年，万科净利润也不过390亿。如果不是去年贝壳上市，让北万狠赚一笔，刘肖今年能不能顺利离任，或许仍要打个问号。
不过，那年以后，郁亮动不动就说，万科要当好农民种好地，农民是不需要预测天气的。
还好，万科的确是这几年犯错误最少的房企之一，很多房企就没有这么幸运了。
从这点来说，翡翠书院不亏。 销冠智库
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