今年7月，普陀鸿寿坊项目最新规划及效果图曝光。瑞安官宣会将其旗舰办公产品—— 企业天地系列 带到普陀区，不但填补了区域内超高品质甲级写字楼的空白，其独栋办公物业，更是内环少有的稀缺产品。

鸿寿坊规划图 | 来源：品牌官微

独栋办公沙盘实景图 | 来源：品牌官微

回溯这两年，瑞安不断 以高端项目 ——2020年底落地上海虹镇老街的企业天地，2021年收购南京新街口IFC，重新定位为“南京新街口企业天地”； 以精细服务 ——疫情时期与租户同心抗疫，驻扎一线严阵以待，解决企业抗疫物资与配套服务的后顾之忧， 在办公市场出圈。

这些都让我看到了瑞安在写字楼业务的实力和雄心。本文，我想和大家分享一下 背后的操盘手：瑞安办公。

瑞安广场 | 来源：品牌官微

01 瑞安做了个“办公品牌”

相较于大多开发商都会建立的购物中心品牌体系——明确产品线和定位标准，有 独立办公业务管理品牌的开发商，寥寥无几 。

究其原因，首先 拥有庞大写字楼开发、管理面积，需要统一管理的企业并不多 ；

其次，过往开发商多倾向于将建成后的写字楼直接对外销售，少数持有的，租赁交由代理公司，其余则由物业公司代管， 业主多只扮演房东角色 ，对运营无需关注、也并不上心。

而真要运营起来，不同于购物中心建立在连锁品牌租户之上的标准化管理模式，即使是 同一个业主旗下，不同写字楼的租户企业也鲜有雷同、五花八门。 不同行业、不同阶段、不同资本背景的企业的需求极为个性化，也就导致了 较难对管理服务方案进行标准化。

正因此 ， 不管从需求端，还是实操层面，都较少有开发商愿意花力气去建立办公管理品牌。

事实上，除了中海地产旗下的COOC中海商务，以及华润近些年来各个大区独立试水的CR UNION、MIX office等零星尝试之外，建设办公业务管理品牌的开发商极其罕见，在港资企业中更是 “前无古人” 。

从这个意义上来说， “瑞安办公”品牌的诞生，可谓横空出世。

| 为什么是瑞安？为什么是当下？

作为 最早进入上海房地产市场的港资开发商 ，瑞安至今已开发及运营了 近200万平米办公项目 ，积累了大量实操经验，是这个领域的资深选手。

加之，2020年爆发迄今的疫情黑天鹅和经济大环境的变化，也对传统的写字楼管理模式带来了挑战—— 办公客户的需求出现了系统性变化：从追求硬件和空间，转向硬件之上的“软性”服务。

在此基础上，无论是为了更好地对百万平米级别的办公项目进行统筹管理，还是为了应对客户需求升级及环境变化的考验， “瑞安办公(SHUI ON WORKX)”作为瑞安旗下的独立办公管理品牌，应运而生，正逢其主，正当其时。

瑞安体系品牌构架图 | 来源：品牌官微

| 什么是瑞安办公？

我仔细研读了瑞安办公的品牌理念：

以人为本 ——以企业及人的需求为出发点，聚焦办公领域的 “价值创造” ，融合多元化空间（SPACE+）、全方位服务（SERVICE+）、可持续增效（VALUE+）三大品牌支柱，通过硬件设施和软件服务打造，与客户共同实现 可持续的未来办公解决方案。

从中，我解读出如下两个重点：

一是做 具有完整资管链条的全周期管理品牌。 换言之，“瑞安办公”既不只是产品线品牌，也不是服务品牌，而是一个从办公业务的前端设计、开发建设、市场研策，到后端的品牌营销、租赁及运营都完整覆盖的品牌。

和常见的产品线相比，瑞安办公不单是指硬件标准、产品配置等技术指标，还囊括了后端的租赁、运营等软件服务；和传统资管品牌相比，瑞安办公则可以基于其开发设计优势，从开发研策阶段就进行介入，对项目进行全局把控。

二是做 开放的、与客户可持续价值创造的品牌。

在这个定位之下，“瑞安办公” 既有明确的品牌理念和价值观 ——可持续的创造，作为一切业务的统领目标； 又有包容开放的实施策略 ：与客户共同实现。这使得其能够根据不同的企业伙伴需求，以及不断变化的市场环境，突破僵化的“规矩”“流程”，创造更多元化、个性化的办公解决方案。

02 从理念到落地，瑞安办公的价值创造

我也观察到， 在品牌统领下，瑞安办公从前端开发建设到后期服务运营，携手各界伙伴，不断进行探索创新，切实践行品牌理念落位。

| 更低碳创新的绿色产品

连续三年的疫情，让越来越多的企业在办公择址时，关注到写字楼的健康指数。CBRE的租户调查结果显示， 47%的受访企业认为楼宇健康是影响其选址决策的重要因素 ，该比例 较疫情前提升了28个百分点 。

不少写字楼同行也告诉我，在实际租赁过程中，部分企业会 将建筑的绿色指标作为择址的重要考量因素 ，甚至是 同等条件下的决定性因素 。

作为较早批启动绿色建筑产品实践的行业领跑者， 瑞安办公的另一个探索，是 将低碳渗透到了运营阶段的实践中。

2021年，瑞安办公在 武汉企业天地1号中引入“绿色电源“计划 ，通过采用三峡大坝可再生水力资源进行发电， 实现“零碳楼宇” 。

武汉企业天地1号 | 来源：品牌官微

经测算，该项计划 每年可减少超 4,000万千克的碳排放量，同时还将帮助入驻企业实现约223千克/平米的年度碳减排目标。

而在其开放性的品牌理念引领下，瑞安办公也致力于 携手行业内外更多伙伴，在可持续领域共同前行 。

今年，瑞安办公率先发起 业内首份《绿色公约》 ，围绕低碳设计、办公运营、绿色工作方式三大办公场景，给出实质性的可规划实施建议，并以此为基础对可持续办公给予长期承诺，致力于与办公使用者们联合塑造良性的“绿色办公生态闭环”。

目前，瑞安办公 已在全国所有项目中统一推进《绿色公约》的签署 ，以期早日实现100%入驻企业签署完成的目标。

而在2021年，瑞安办公就曾 作为行业引领者，携手多方成立 国内首个“低碳办公联盟” ，带领行业在绿色低碳的可持续之路上更进一步，为办公环境的绿色转型加速。

“低碳办公联盟”成立仪式 | 来源：品牌官微

从硬件上的能源创新，到“软实力”上绿色运营，由从自身开始的可持续探索，到携手更广大伙伴的低碳联盟， 瑞安办公“创造可持续价值”的品牌初心在低碳绿色的发展中不断落地。

02 更灵活多变的空间方案

疫情的常态化以及公司组织形式的不断迭代，让 越来越多企业开始布局分布式办公、线上线下混合办公 ，以适应因疫情导致的物理区隔、沟通不便问题。

全球经济不确定性的增强，也让企业在进行择址时，更 倾向于选择可适应业务快速变化的灵活办公产品 。

这些需求 催生了一系列新型办公形式 ——从二房东到业主自营，从拎包入住的精装格子间，到随到随用的共享卡位，再到分时租赁的会议室、路演厅， 传统的写字楼大开间里呈现出现越来越多面积、功能、使用场景都更灵活的空间。

瑞安办公-INNO空间 | 来源：品牌官微

不同于“二房东”模式对空间利用、坪效的极致追求， 业主操刀打造灵活办公产品 时，既可以 在前期的建造阶段就预留出充分的打造可能性。

也可以 在空间组织上更游刃有余 ，针对 租户需求对空间进行“定制化”设计 ，将其 作为整体产品的“卖点”和“亮点” ， 而非盈利点进行设计和运营 。比如更大的公共休闲空间、更好的景观视野、与传统办公区域更有效率的链接等等。

瑞安办公-INNO空间 | 来源：品牌官微

这些，在 瑞安办公的灵活办公空间产品 中都可以被发现。

比如瑞虹企业天地的 WORKX SOCIAL商务空间中 ， 植入了大量天然绿色植物，为空间赋予绿色有氧生态氛围。

基于区域产业导向，瑞虹企业天地内引进了大量数字生态创新旗舰企业，考虑到高强度的脑力工作产生的休息需求， WORKX SOCIAL中还设置了睡眠舱等私密空间， 给予员工 更灵活的休息场所 ，以 提升产出效率 ， 助力员工平衡工作与生活 。

瑞安办公透露， 鸿寿坊项目中也将引入WORKX SOCIAL空间 ，我很期待其结合业主与租户需求创造出的新花样。

WORKX SOCIAL商务空间 | 来源：品牌官微

最让我最感兴趣的，是他们最近正在研究的 WORKX CAMP露营办公概念。

作为后疫情时代的“爆款”生活方式，露营已广泛渗透进各类商业活动，但在办公领域鲜少出现。瑞安方面透露称，该项目目前还在“产品实验”阶段 —— 6月、7月在瑞安办公旗下的创智天地项目进行了首次尝试。

作为打工人，我想说 这款既能满足办公需求，又能满足对“自然”的向往的产品，简直戳到“爽点”。

WORKX CAMP露营办公 | 来源：品牌官微

从瑞安年报公布的写字楼租户组合来看，其 租户中约 30%为高科技及TMT企业，这类企业天然对租赁方式灵活的办公产品有更强的偏好，这或许正是瑞安产品与空间创新的出发点与灵感源。

数据来源：瑞安房地产2022年半年报

我想，随着外部环境的不确定性增强，企业办公场景需求会越来越多样化， 从功能上解决企业所需，坚持从“人”出发，寻求提升人的幸福感的空间解决方案，将成为行业新趋势。

| 更深入细致的服务运营

在市场压力以及多重因素推动下，写字楼行业的深度运营趋势进一步得到加强。伴随着租户越来越多的楼宇服务需求，“租赁靠代理、运营靠物业”的老式打法也被越来越多的运营商所淘汰。

地段、层高、梯速、空调以外的 运营质量和服务能力，成为了写字楼新的竞争赛道。

而瑞安办公则在空间运营、以及企业服务之上，更深入一层， 为“企业中的人”提供运营服务，做人的“情绪运营”。

今年上半年上海经历了两个多月的封控，在这期间，尽管留守在楼内办公的企业、人员很少，但 瑞安办公的服务却致力于触达每一家企业和员工的工作生活 。

疫情期间，瑞安办公化身为企业级团长，打通抗疫物资绿色通道，解决企业租户及其员工的后顾之忧；更 关注到许多企业潜在的员工心理风险 ， 主动协同多个专业机构 ， 为白领们送上情绪舒缓在线疗愈课程。

抗疫物资 | 来源：品牌官微

复工阶段，瑞安办公也在第一时间为租户伙伴提供了 一对一的政策指导和专业咨询的企业服务 ，助力企业掌握政策、有效复工，可谓真正 做到了以人为本，换位思考 。

抗疫绿色通道及政策咨询服务 | 来源：品牌官微

早在2020年，瑞安办公就做过情绪运营的内容 ，比如：将 笑果文化 邀请至企业天地五号之中， 以闪现的形式与入驻企业员工进行零距离互动， 以搞怪的姿态和独到的眼光，重温生活中的小插曲， 活化工作氛围，舒缓员工工作压力，为办公日常增添乐趣 。

笑果文化与入驻企业员工互动 | 来源：品牌官微

相比于更多写字楼运营商，将关系维护的重点放在企业高管、行政负责人身上，瑞安办公所做的提高企业员工满意度的工作，无疑是一件 边际成本极高，但效果却并不那么直接 的事情。

但 从长远来看 ，通过 给员工提供更舒适健康的工作环境 、以及 更舒心温馨的配套服务 ，对所有企业来说， 都是具有长期的正向效益的。

从这一点上来看， 瑞安办公不仅在做一件造福更多人的事情，甚至是在帮助这些租户内的企业，提高其团队的稳定性、效率值，甚至是整个企业的ESG管治水平。

随着95后甚至00后进入职场，对人作为“人”的感受的关注会越发成为主流。瑞安办公始终 坚持从企业及企业中的人的需求出发 ， 以partner的角色 ， 提供更为深入细致的服务运营。 尽管看起来更慢、更笨重，但却很有可能 会成为新时代，在环境、硬件、空间之外的新秘密*器武**。

03 坚守：“可持续”的长期主义

不同于商业的对公众开放，办公所面对的客户相对封闭，因而整体行业 受到大众的普遍关注较少 。但被忽略的是， 大多数人清醒的绝大部分时间都是在办公空间内度过。

不管是 对于低碳创新的持续投入 ，还是 对于空间解决方案的不断研发 ，亦或是 对于空间之上的人和企业的长期关怀 ，都体现出了 瑞安办公对于人和企业的底层需求的持续洞察，以及 对 “可持续价值创造”的不懈努力和创新 。

经过两年的努力， 瑞安办公的品牌活力、影响力已在实际运营中逐渐体现，可持续价值创造的实践也切实对写字楼的租赁、运营产生了积极推动作用 ——在被疫情摧残了近三个月的上海办公市场， 瑞安办公保持了上半年办公楼物业平均95%出租率的傲人业绩。

尽管品牌化运营才两年，但历史积淀深厚、新增速度喜人的瑞安办公， 未来可期 。

出品：Mall先生 | 编辑：小栗子