（原标题：长春写字楼市场已步入成熟期但缺乏有经验的运营商进入）
东北主要城市的商业市场正发生着悄然转变。日前，中国商业地产服务商———RET睿意德，发布了《东北主要城市商业活力指数白皮书》，对东北四大主要城市（沈阳、大连、长春、哈尔滨）进行全方位的剖析，力求发掘东北各个主要城市的商业地产活力指数。 本报截取长春相关信息， 希望关注商业市场发展的读者能够窥其端倪，找到新的发展契机。
长春跻身特大城市行列
消费意愿最为强烈
为商业市场发展提供坚实基础
白皮书指出， 东北经济运行在经历了几年的高速发展后，受产业结构的影响和制约，增速逐年下降。 尽管2016年长春市GDP和增速有一定的增长，但在全国重点城市排名中仍位于较低水平，尤其是在东北四个主要城市中，长春的经济水平发展相对缓慢。 从商业环境来看，长春商业发展相对东北其他城市而言偏于内向，这主要表现在长春知名商业地产企业进驻数量较少，且长春以本土商业地产商开发运营商为主。
RET睿意德东北区总经理夏季表示：尽管经济发展缺乏动力，人口外溢趋势明显， 但纵观全国的消费趋势， 东北地区却具有较强的消费意愿， 其中长春的消费意愿最为强烈。截至2016年，长春市总人口数已达753万，跻身特大城市行列，消费需求有进一步挖掘的空间。 而这一明显的消费特征或为城市的商业市场发展提供坚实的基础， 为市场经济的发展提供新动力。
多中心商业格局形成
未来三年
名品奥莱项目或集中入市
《白皮书》显示：随着城市化进程的不断加速， 城市人口由城市中心向城市新区外溢， 很大程度上促进了商业项目向城市新区的转移。目前， 东北四大主要城市均已形成了除传统商圈外的多中心商业发展格局，以长春为例：城市商圈已由火车站、重庆路、桂林路、红旗街等市级传统商圈逐渐向城市新区拓展及转移。
现在， 长春形成了辐射城西区域的欧亚卖场商圈、 辐射城东区域的东盛商圈以及辐射净月新区的大学城商圈。 而城市多中心商业格局的形成， 不仅有益于带动城市商业的向上发展， 更有益于推动城市整体经济的增长。
2007-2016十年间， 东北各大城市的商业市场正朝着多元化的方向不断发展。其中，奥特莱斯以大品牌、 小价格的优势倍受各大城市消费者的青睐。《白皮书》显示：目前长春拥有2个奥特莱斯项目，总量近10万平方米，但级次相对较低。但在未来三年内， 名品奥莱项目或将集中入市，市场容量几近饱和，这也意味着长春的奥特莱斯市场将迎来激烈的竞争。
消费者注重个性化消费
集中式商业项目业态
去零售化趋势显现
《白皮书》显示：随着消费者对物质追求的逐渐满足，对以休闲、娱乐为主的精神消费需求日渐迫切，城市商业业态也产生变化。目前，东北主要城市集中式商业项目业态的去零售化趋势显现， 零售业态比例均在70%以下。其中，长春零售业态比例为69%，相比2016年有所下降，而餐饮、 儿童及休闲娱乐等目的性业态和体验式业态的比例正逐步提升。
随着品牌的多样化发展，加之电商、海外代购抢夺了一定比重的市场份额，奢侈品消费增速逐渐放缓。 但近年来，轻奢品牌却迎来了快速发展，原因在于：中产阶级的崛起为轻奢品牌奠定了一定的客群基础；加之消费观念的变迁使中国消费者更加注重品质和个性化消费；此外，轻奢品牌在价格方面更易契合中国奢侈品消费年轻化的趋向。
然而，白皮书中也提出：目前，轻奢品牌在中国的渗透率还比较低，处于培育上升阶段，以轻奢为定位的商业项目仍不足以支撑市场发展。
长春写字楼市场已步入成熟期
硬件水平有所提升
但缺乏有经验的自持运营商
《白皮书》显示：在经过起步期和发展期后， 长春办公市场近两年发展较快，已经步入成熟期。 即，优质写字楼入市， 写字楼产品水平大幅提升，潜在项目多。但整体缺乏有经验的运营商进入， 多为销售型产品，后期运营效果难以保证。而从写字楼价格上看， 长春由于产品出现同质化，项目的溢价空间相对有限；从租金水平来看， 长春新建优质项目集中在净月新区之内， 区域发展尚未成熟， 写字楼整体租金水平较低。
夏季表示，纵观东北商业市场的发展， 相对于其他城市而言，长春一直保持着相对平稳的发展速度。 然而，未来存量商业项目如何跳出零和竞争，新增商业项目如何避免同质化， 新业态将如何引进……都将成为新一轮市场发展的课题。
【原标题：长春写字楼市场已步入成熟期缺乏有经验运营商进入】