谈到“以租代售、售后返租”商铺，想必有许多投资者一点也不陌生。近十年来，由于我国房地产市场的蓬勃发展，“以租代售、售后返租”的商铺运营模式也成为时下备受投资者们青睐的一种投资（理财）方式。

但是，随着返租回报阶段的逐渐临近，投资者们的“投资后”问题也开始显现。诸如浙江杭州万亚名城项目、福建福州中防万宝城项目，湖北武汉凯信后湖生活广场项目等，相继遭遇开发商的“资金周转困难”。

“以租代售、售后返租”商铺简介

那么，“以租代售、售后返租”商铺究竟是什么呢？

简言之，所谓“以租代售”是指，开发商将或有产权，或不具有产权（指无法*证办**）的物业（商铺、酒店式公寓等）以超长期限（30年、40年等）租赁给客户，通过这种超长的租赁期限来达到类似于产权出售的效果。

在这种“以租代售”模式中，开发商与投资者又通常约定将商铺在5年至10年不等甚至更长的时间内返租给自己（或关联公司），从而实现对商场的统一经营及管理。在返租期内，投资者可获得“固定收益率”或者“市场化租金水平的分成”作为回报。

实践中，上述的这种模式通常会由投资者“购买20年使用权+无偿使用至产权登记截止日”的形式完成。当然，也不排除像福建福州中防万宝城项目这类“平战结合”工程中，人防办给投资人开出45年平时使用证明，投资人又“原封不动”将使用权转让给商铺投资者们的情况。只不过，千变万变，其本质仍是对合同法“租赁合同不得超过20年”的突破。

“以租代售、售后返租”商铺蕴含哪些风险

• 整体项目或涉非法集资

依据最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1项规定，实践中对无产权商铺（又被称为虚拟产权式商铺）采取“以租代售”方式销售的，均可能涉嫌触犯我国《刑法》第176条所规定的非法吸收公众存款罪。

从目前的商业实践来看，无产权商铺的销售通常要通过“以租代售”的方式完成。而无产权商铺“以租代售”的这种商业模式，其被设计产生的初衷就是开发商为了能够最快、最大限度地从市场融资。

基于该“融资”目的，无产权商铺“以租代售”实际上仅能作为开发商“套钱融资”的一种手法，而商铺的出售或出租也仅仅只是一种虚假的形式。许多开发商其实从始至终都没有想着长久经营发展，只想短期内套现，所以这些房地产商只是利用大量的广告宣传，抛出诱人的高额回报，吸引投资者上当，取得高额利益后想办法逃离。从该意义上说，商铺投资者们实际上从接触“以租代售”的无产权商铺开始，就已经注定了亏损的命运。

• “售后返租、售后包租”难以持续盈利

现实中，商铺投资者们按照远高于市场价的水平购买或“承租”虚拟产权式商铺，但实际上却不享有亲自经营或自行转租所购/租商铺的权利，而是只能交由商场特定的管理公司统一经营。

在此情况下，投资者们的盈利多寡，需要依靠商场整体的经营效果。如上文所述，“以租代售”不过是开发商“套钱融资”的一种手法。在开发商融资目的达成以后，其对后期商场整体的经营运作其实并不关心。而此时，相关的所有风险却早已层层转移到了投资者身上。在经营好坏与开发商无关的情况下，投资者很难遇到一个足够“善良”的开发商，在缺乏相应监管和激励的情况下依然愿意努力经营整个商场。

• “以租代售”合同的效力状态较难确定

1、“以租代售”合同属于何种性质存在争议

现实中，商铺投资者因前期承诺的高额回报无法兑现而以受到开发商欺诈（买商铺变成租商铺）为由向法院诉请对“以租代售”合同行使撤销权的案例非常之多。也有部分商铺投资者依据《商品房销售管理办法》第11条规定，向法院提起对此类“以租代售”合同的确认无效之诉。

那么，“以租代售”到底“是租是售”呢？在学术理论层面，此类“以租代售”合同似乎被定性为买卖更加合适。因为，“以租代售”合同的性质其实在其名称中就已经有所体现，我们无法忽视也不应该忽视“以租代售”合同实际上已经具有等同于“买卖合同”法律效果的客观事实。

但在司法实践中，“以租代售”合同大多被法院最终定性为租赁。这是因为，此类合同一旦定性为买卖，那么绝大多数商铺投资者将都会以受到欺诈为由主张撤销该合同。由此既可能引发业主的集体维权，也可能令开发商受诉累直至破产。而开发商一旦破产，最终承担损失的仍然会是商铺投资者们。

2、对“以租代售”合同性质的认定将影响合同效力

如上所述，“以租代售”合同的性质无非租赁合同与买卖合同两种。而司法实践中，对“以租代售”合同效力的判断必须在合同定性的基础上结合个案具体情况进行考虑。

如，若定性为买卖，则如果开发商存在“先抵押后出卖”的情形，商铺投资者可以欺诈为由行使合同撤销权；反之，若定性为租赁，则开发商“先抵押后出租”的行为并不会导致合同撤销权的产生。

不过，需要指出的是，即使当下司法实践几乎都将“以租代售”合同定性为租赁，此类租赁合同也不是没有缺陷的：我国《合同法》第214条明确规定，租赁合同的最长期限不得超过20年。所以，“以租代售”合同中期限超过20年的部分实际上并不受法律保护，投资者可以请求确认合同部分无效，以挽回部分损失。

何去何从：商铺投资者们应当如何维权

• 调查取证、机关投诉与媒体介入

调查取证，是投资者们决定维权的最先一步，也是最关键一步。投资者们对证据材料的掌握多寡，将对维权效果起到直接影响。一般情况下，合同文件、购买凭证等必不可少，如果还有当初销售人员的明确承诺等信息记录则更为妥当。

同时，我们还可以积极向有权机关进行投诉举报，请公权力介入调解业主与开发商之间的矛盾。一般情况下，由于“以租代售”类案件一般业主数量众多，都会引起当地政法委及维稳办的直接关注与重视。在政府介入之下，商铺投资者们的合法权益能够更好得到维护。

此外，利用媒体介入，通过舆论施压通常来说也是非常有效的。在我所办理的此类案件中，有不少业主就是通过早期媒体介入维权顺利退铺退款的。但这种方式也只适用在问题初发阶段，矛盾还不重大的时候。否则，如果业主们“群起而攻之”，开发商就会根本“无法招架”，只会想着如何“逃之夭夭”。

• 法院诉讼

“司法”是守护公平正义的最后一道防线。通过法院诉讼来处置各方纠纷，也更加具有公正力与公信力。但是，不同于“机关投诉与媒体介入”阶段的妥协谈判，法院诉讼对业主们的专业素质要求较高。通常来说，一般业主并不具备独自向法院提交专业文书的能力。

不得不说，关于“以租代售”商铺纠纷所衍生出来的诉讼通常都是较为复杂的。这类案件的处理其实往往并不仅仅依靠法律可以解决。此类案件具有非常高的社会稳定属性，一般而言都会由当地政府部门直接介入研究解决方案。所以，很多时候连法院说话都是“不算数”的，需要当地政法委拍板决定对所有业主的一个处置方案。而这个方案不仅要能让业主满意，更不能让开发商直接破产。因为开发商一旦破产，业主们将真正变成“颗粒无收”，而这必将引发更大的社会矛盾，影响社会稳定。

此外，法院诉讼阶段的专业性还体现在业主们“具体诉讼请求”的如何提出。一个好的诉讼请求，必然是法庭能够为支持该诉请寻得“合法合理且明确”依据的。我们不应笼统地提出一个诉讼请求，然后将它抛给法庭去处理。我们提出的诉讼请求应当是“精准且完备”的，因为只有“精准且完备”的诉讼请求法庭才无法拒绝。否则，法庭一定会对业主“看似合理但笼统”的诉讼请求视而不见。

经验教训：道路千万条，安全第一条

我们必须认识到，天上从来都不会掉馅饼。绝大多数的“以租代售、售后返租”商铺投资者们都是没有经受住中介及开发商的“高额回报利诱”才签下“买铺”合同。殊不知，进入回报阶段后，开发商能否支付高额回报租金，也是需要以商场的实际经营效果为基础的。如果经营惨淡，开发商也根本不可能替广大投资者们承担这其中的商业风险。

实际上，由于“以租代售、售后返租”商铺本身所具有的高风险属性，这种营销模式本身就极易演变成为开发商在市场上“套钱融资”的一种手法。所以，需要特别提醒广大投资者们的是：对于此类投资项目，我们最好能够做到“严抵高额回报诱惑，谨防一铺养三代陷阱”，“能不碰就不碰”，从源头便切断后续所有风险发生的可能性！