近日，
“公寓”这把火又在郑州市场燃起来了，
除了前段时间，
朋友圈郑州公寓降价消息频现，
小楼探盘的时候发现，
近期也新推或者加推了不少公寓产品……
在国庆期间，
更有这么一个公寓项目吸引了大批购房者，
卖的那叫一个风生水起。
单价54xx元/㎡起步，5000元订房网签，剩下2年4次。
买Loft公寓+5500元可以得到价值6.5万上层机械车位。
买Loft公寓+7000元可以得到价值7.5万下层机械车位。
该项目打的广告是主要南三环双地铁loft公寓，
首付19万起，
总价大概38万起步，
（上图为国庆节期间的热销现场，虽貌似有一半中介“掺杂其中”，不过总体人气看起来的确很旺）
同为二七区的另一公寓项目，
传说更是卖出了“8小时，破百套”的成绩，
这样的战绩在住宅市场都非常罕见……
1
为什么郑州人热衷购买公寓？
针对这个问题，
小楼询问了身边的几个购买了公寓的朋友，
无一例外，
他们都是刚毕业不久的“郑漂”族，
购买公寓只是想为自己安一个家，
特别是有几个女孩，
想为自己置办一份婚前财产。
在郑州，
预算150万，
首付40-50万是许多人心里价的分界线。
对于许多购买力不足的郑州青年来说，
总价低，
月供少的公寓就成了考虑首选，
工作个两三年攒了十几万，
就可以轻松入手一套公寓，
每个月还个2、3千，
压力也不大，
而且郑州销售的公寓产品多半都主打精装修、地铁口、商圈附近，
甚至还有些新型公寓，
（图为白沙的美景东望云朗）
更是打出了“郑州版爱情公寓”的噱头，
声称未来会主营青年人社群，
对于大部分考虑热闹和方便，
又只是打算用公寓做个过渡的年轻人来说，
这种公寓就成为了他们的首选。
当然，
除了这一部分购房者之后，
还有不少投资客也把目光瞄准了公寓，
公寓不限购、面积小、首付低、门槛低的
特点似乎也成为了当下最好的房产投资产品。
2
郑州公寓市场现状
目前，
在郑州市场上，
一共有三种类型的户型：
商务公寓和酒店式公寓，以及住宅类公寓。
住宅类公寓和住宅基本是同一种东西：
土地性质是住宅，
产权年限是70年，
可以落户可以有学位，民用水电，
而且，
在限购的地区，
也和住宅一样需要房票才能买。
这样的公寓前几年郑州曾畅销过很长一段时间，
譬如经三路的华尔中心，
郑东新区的海马66公社，
之所以叫公寓，
主要是因为产品的日照时间达不到住宅的标准。
不过近几年70年产权的公寓已经难觅其踪了。
而商务公寓和酒店式公寓就完全不同了，
一般都是40年产权，
特别是商务公寓，
就是目前郑州公寓市场的“最常见”产品。
目前郑州大概有多少套此类公寓在卖？
约200.72万平方，
按每套40平来算，
至少5万套。
（数据来源于网络）
据克而瑞郑州数据显示，
2016年下半年至2017年上半年，
郑州公寓存量达到近4年低位，
去化周期保持在6-12个月之间，
整体还不错，
不过进入到2018年后，
公寓市场郑州公寓存量持续走高，
去化周期攀升，
去化压力持续走高。
小楼通过长时间探访，
摸底了郑州各区域的公寓在售情况，
各个区域均有分布，
公寓主力面积从30-60㎡，
毛坯均价8000-12000元/㎡，
精装公寓均价9000-14000元/㎡，
主力总价区间30-60万，
且区域之间差距非常大，
以郑东新区项目总价最高。
（点击可查看大图）
（以上数据来源于网络，详情请咨询售楼部）
3
返租？酒店托管？以租养贷？都不靠谱！
“首付5万，月返租2000元”
“地铁口附近返租公寓，月供无压力”
“携手XX酒店品牌，带10年租约发售”
……
为了更好的销售，
郑州不少公寓楼盘都打出了酒店式返租的旗号，
各种优厚的返租条件，
到底是“钱景”还是陷阱？
其实，
搜索关键词“郑州公寓返租维权”，
就能轻松找到不少此前关于“返租”的维权案例，
不少返租公寓实际收楼后，
出现回报率低、无法按时支付租金、买房时承诺无法兑现等问题，
让业主苦恼不已。
最典型的就是今年“中晟新天地”的中断返祖事件。
这个位于高铁东站，
3号线、5号线双地铁交汇的楼盘，
除了区域极佳，
开盘当时更是以11000—13000元的单价、
至少低于市场价2000元甩卖公寓时，
成功收割了一波韭菜。
大概从去年11、12月开始，
早前购买了中晟新天地国际广场的业主发现，
带租约的房子，
突然收不到返租了。
多位业主赶到中晟新天地讨要说法。
结果却是，
租金没要到，
还被中晟以疫情为由要求免租。
业主们还发现，
中晟之前承诺的酒店等配套，
现在还是毛坯房。
还有业主说，
房子买了六七年，
至今未见房产证。
（小楼又想起当年这个项目开盘时候，
同样是人山人海的场面，
真是让人唏嘘不已……）
小楼调查了解到，
目前在郑州，
这些“售后返租”的公寓，
返租年限多为3～10年不等。
一套总价约30万的公寓，
一般返还月租金1000多元，
号称回报率少则5%，
多则达到 10%。
听起来很诱人对不对，
但其实，
1、返租租金从哪里来？
羊毛出在羊身上。
不少开发商在制定“返租策略”时，
其实和销售们早已开过N次定价会议，
每平米均价抬高一点，
三年租金妥妥的，
也就是三年里，
你所收到的每一份钱，
都是你房款里的真金白银；
2、如果你选择的是托管型公寓，
“每年承诺6-8％以上的租金回报，还逐年递增”，
但是，
请注意，
这种协议通常是和第三方签订，
把开发商摘得干干净净。
如果第三方靠谱，
我们自然可以坐享租金，
但是，
如果他们不靠谱呢？
这样的案例简直不胜枚举。
可能有些购房者看到这里会说了，
就算返租不靠谱，
我们也可以自己出租啊，
虽然麻烦点，
但是cover掉月供应该问题不大，
几年之后，
月供还清，
剩下的租金就跟净赚的差不多。
那么我们看看，
公寓项目“以租养贷”走的通吗？
之前有人拿东区人气比较高的万科誉项目做了一笔计算：
22平的万科誉公寓售价1.75万/平，
总价约38.5万。
首付19.25万，
每月月供约2100元。
参照目前网上租金1800元/月。
按照一直有稳定租客的情况下进行测算，
租金按照每年5%进行递增。
10年租金收益为271652元，
10年月供支出为252000元，
纯收益仅仅为19682元。
这已经是在相当乐观的情况下。
而事实上，
郑州的租金水平近几年是在不断走低的，
特别是过剩的公寓市场。
4
所有公寓都不能碰？no！
说了这么多，
小楼并不是要彻底否定公寓市场，
只是提醒部分投资者要理性看待“返租和酒店托管”这个问题，
好好挑选，
郑州市场上也不乏能入手的产品，
如果自住，
请多考虑主城区地铁口，
离地铁口越近越好，
生活越方便越好；
如果是投资，
请尽量挑选未来租金至少能抵月供的70%以上的，
同样建议挑选地铁口+商圈附近的公寓，
客流量才更有保障。
另外，
一定要选择好的开发商和物业，
也是为公寓更增一个保价的法码。
小楼的话：
说了这么多，
小楼只希望大家记住两点。
1、目前郑州公寓库存量大，且大多数产品同质化严重 ，所以在选择时，注重选择高附加值的产品，不失为良策。
2、 如果要投资公寓一定要做好长线投资和理想投资的准备， 别妄想20万的本金就能赚他个200万，如果这样的话，公寓一定会让你失望；但是如果手握200万，想赚他个20万的时候，或许，公寓会给你些惊喜。