文｜风马牛地产研究院·内容组
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作为世界上老龄化程度最严重的国家，日本以 65 岁老龄人口 28.7% 的占比位居全球最高。同时，日本也是世界上最长寿的国家，国民女性平均寿命为 87.57 岁，位居世界第一；男性 81.47 岁，位居世界第二。侧面显示了，日本社会养老体系保障的成功。
不过，日本并非一开始就是老年人的天堂。
图 |影片《东京物语》
20 世纪 50 年代，经典影片《东京物语》诠释了有关家庭的永恒命题——子女进城成家后，老去的父母该何去何从，影片结局是母亲因病去世、父亲孤独地坐在家中。而1983 年上映的《楢山节考》，描述了有着「弃老」习俗的小山村，在资源匮乏下的极端博弈，看到了人性和欲望，却几乎看不见孝道。
这些影片极大地震撼了日本社会，随着老龄化现状日益凸显，社会持续对养老问题关注，政府也不断完善老年人的社会保障制度，成为应对人口老龄化的有效举措。
之后，日本逐步建立了养老年金制度、医疗保险制度和介护保险制度，「三道关」全面保障；也催生了养老产业的迅猛发展，形成了医疗看护、养老居住、老年旅游等产业，满足不同年龄段老人的不同需求。
综观日本各类型的养老服务机构，大多具有设施先进、细节设计人性化的特点。日本人认真严谨、追求极致的行事信念，也能在养老服务机构的运营上窥见一二。
图 |礼爱公司名称介绍
风马牛地产研究院今日与大家分享，日本礼爱株式会社及旗下养老服务机构的详细解读，在 5 月份的日本房地产特训营中，我们还将带领同学们参访该企业，希望能够为国内养老服务机构的建设提供参考。
01 礼爱，半世纪的发展变迁
介护，翻译成中文就是「看护、护理」的意思。日本养老介护服务市场规模日益扩大，加入介护保险后，接受介护人员的上门服务或住进纳入介护保险的养老院，只需承担 10%的费用。
然而，将养老保障产业化，一方面，带动了「银发经济」等企业的发展，成为日本经济的增长点；另一方面，日本也面临养老金短缺和保障资源分配不均的难题。
目前，养老上市企业销售额前三强为日医学馆（Nichiigakkan ）、损保控股（Sompo Holdings）、贝内斯控股（Benesse Holdings），综合营业额在 2000-4500 亿日元之间。
图 | 礼爱近20年的发展之路
礼爱株式会社虽然规模不及上市企业这么大，但也深耕养老产业多年，自 1972 年创业至今已有半个世纪。回顾近 20 年的发展之路，销售额由 2002 年 3 月份的 28 亿日元增长至 2022 年 3 月份的 181.2 亿日元（约 9.3 亿元人民币）。
日本的介护制度将介护程度分为 7 个等级，包括 2 个援助和 5 个护理。针对不同客户群体，礼爱开发了多个不同的养老机构系列产品，截止 2022 年底，礼爱员工数量 4256 人，拥有委托运营福利设施 518 所，面向法人的服务公寓 12 所，介护服务机构91 处（其中国内 89 处，包含 17 处入住型机构、43 处日间照护中心及 29 处其他居家护理服务，海外 2 处）。
图 |礼爱公司详情
在「关怀之心和待客之道」的基本理念下，礼爱以生活服务、护理服务、餐饮服务和海外业务为四大支柱，积极提供以人为本的生活服务，并向整个亚洲拓展。
//生活服务
类似于中国的物业服务，礼爱不仅接受员工宿舍、学生宿舍、疗养院、福利设施等项目的日常运营委托，并提供劳务管理、配餐、维修、警卫等全方位一站式服务。
//护理服务
在养老介护服务上，礼爱提供了收费养老院、居家介护、住宅式介护、日间上门服务的常规标配，同时还有居家护理支持，租借、销售护理用品等特色服务，丰富了介护服务的内涵。
//餐饮服务
致力于承接企业、学校、政府机构的食堂、餐厅、咖啡厅等委托运营业务；另提供专业的老年特需餐、专业运动员营养餐。便当业务里，除了位于千叶的百年便当品牌万叶轩以外，还新增餐饮制造工厂 mamokaru。
//海外业务
以爱心护理、关心、清洁、团队精神和感动等五项誓约为服务理念，在中国、泰国、缅甸等地开展设施运营、人才培养、咨询服务等多项业务。
我们看到，除了自身丰富的内涵，多元业务的融合更是为礼爱的养老介护锦上添花。不管是餐饮+介护、生活服务+护理、人才培养等，多元化的业务主体都有利于企业整合资源优势，弥补单一介护业务下的产业链缺失问题。
这一点从中国养老市场各大地产、保险、医疗、互联网、大健康行业与养老产业的融合中也可以窥见一二。
02 日本高端养老院，以 Concier 舞滨为例
与国内养老地产喜欢远离市区不同，日本城市化率比较高，超过 2/3 的老人希望住在设施齐全的繁华地方，且真正需要介护的老人更看重地理位置。
图 |Concier舞滨
以礼爱旗下的 Concier 舞滨为例，项目属于附带护理的收费养老院，介护保险负担较少，通过参观申请、入住预约、面谈评估后，老人可以申请入住。短期体验居住两天1 晚需 12426 日元，外加三餐、洗澡等费用，大概需要 1.6 万日元，折合人民币 820 元。
图 |入住流程和体验费用
项目在地理位置上十分优越，位于有魅力的海湾地区「舞滨~新浦安」，利用 JR 京叶线从舞滨站出发到东京站只需 16 分钟，也可搭乘公共汽车或私家车，仅需 40 分钟即达。
开设于 2017 年 11 月的 Concier 舞滨，建筑由三层组成，共有 69 个房间，只有一种房型，每个房间 21 平米左右，但贴心地分类大衣橱和小衣橱，可以按需挑选。
图 |楼层平面图
房间内设有无障碍设计的洗手间及洗浴间，并没有因为无障碍的改造而失去美观和个性，空间用木质材料和装饰保持了老人们热爱的生活；还设有紧急呼叫系统和健康管理医疗体制，如有需求职员会及时赶到，并对入住者的健康护理建立万全的支持体制。
老人入住后无需做饭、打扫，位于一楼的餐厅提供每日三餐，入住者可以通过提前预约之后，自由选择不同类型的营养套餐。
图 |活动空间
活动空间全部集中在一楼中部，相当于一个多功能厅。有很多入住老人需要的服务，如休息室、大浴场、助浴、聚会室、卡拉 OK 剧院、健身室、放松室等等，还会提供皇家足部按摩、个别功能训练等服务。
图 |近期活动
除了多种类型的功能室及公共施设，Concier 舞滨还会举办各种丰富多彩的活动，积极为入住老人创造身体机能恢复及生活充实的氛围和机会。
近期举办了植物标本、小提琴音乐会和圣诞舞会等活动，每月的活动和管理也做得非常细致，比如三月份就会安排体操、出诊、长笛音乐会、代购、音乐疗法等各种娱乐活动。
图 |三月活动安排 图 |三月活动安排
可以发现，Concier 舞滨养老空间呈现的并不是一种医院或护理中心的感觉，而是呈现一种家的氛围。不仅可以和宠物一起生活，还通过技术和设计帮助老年人能够自立，居室配备了先进的 IoT（Internet of Things）环境监测系统，从而拥有理想的生活状态。
那么，大家一定会好奇，如果入住到底需要花多少钱呢？
Concier 舞滨属于较为高级的养老机构，小编拿到项目收费表后，发现根据具体楼层、房间号、老人年龄、介护等级及支付方式的不同，支付费用也有所差异。支付方式包括全额预付型、部分预付型和月付型，使用费包括租金、管理费、伙食费和水电费等。
图 |费用详情
拿 72 岁老人入住 201 房为例，预计居住 7 年，全额预付 A 计划，即预付 3031 万日元和月付 18.358 万日元（折合人民币 156 万元和 9400 元）；全额预付 B 计划，即预付 2617 万日元和月付 21.858 万日元（折合人民币 134 万元和 11222 元）；签订一年契约，预付 494.4 万日元和月付 18.358 万日元（折合人民币 25 万元和 9400 元）；或直接月付，即租赁费加使用费 22.478 万日元（折合人民币 11540 元）。
也就是说，全额预付型一次性支付费用较大，但几乎不用担心后期追加费用；部分预付型最初需要支付一部分；月付型适合短期内，但使用费容易变高。
此外，这些费用里并不包括护理保险费、医疗费用和消耗品费用。特定设施入住者根据介护等级，还需要支付生活看护费，每月大概 5755~76552 日元不等，可以使用介护保险，老人们大概负担 1-3 成。
图 |其他费用
而关于初始折旧和预付返还金，未摊销的钱会作为余款返还。入住机构即使破产倒闭，老人也可以通过保险理赔，把之前支付的钱要回来。
03 启示：以需求为导向的养老服务
作为全球最早应对老龄化的国家，日本积累了不少经验和教训，此次介绍的 Concier 舞滨适合具备一定经济实力的老人，但也给中国的养老服务机构带来了一些启示。
根据马斯洛需求层次理论，人类的需求层次可以从低到高分为生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求五类，养老服务体系的建立也应当以此为依据。
一是生理需求。
对于老年人而言，拥有健康的身体是老年人从事一切活动的基础。主要指衣、食、住、活动和护理，包括呼吸、水、食物、睡眠和生理分泌平衡性。
Concier 舞滨的整体环境、餐饮服务、房间适老化改造、活动房间和配套的护理服务等，都与长者生理需求第一层次相关。
二是安全需求。
安全需求包括对人身安全、稳定的生活、免遭痛苦或疾病等的威胁以及精神或心理健康等方面的需求。
这意味养老院要有安全的社会环境和自然环境，尽量避免人群结构复杂的地区，要考虑有没有土地污染、光污染、水源污染和辐射等，还需要保证自身或周边有相应的医疗资源能够让老人及时就医。
三是社交需求。
社交需求包括对亲情、友情、爱情以及隶属关系等方面的需求。
Concier 舞滨周边有大量居民小区，并且有方便的交通，方便子女或亲友对长者进行探望。在疫情期间还建立了洁净探视间，在确保防疫对策的情况下，满足老人的社交需求。
四、五是尊重需求与自我实现的需求。
尊重需求既包括对个人价值和自我成就的满意程度，也包括社会的尊重与认可；自我实现需求的目标是指实现自我价值或者充分发挥自身的潜能。更多的是精神层面的，这对养老机构的管理与运营提出了很高的要求。
日本养老机构并不把老人当作完全的依赖者、失能者，而是有尊严的个体，让老人重新建立生活自理能力，维持自立的生活。
此外「老有所学、老有所乐」，Concier 舞滨考虑公共场所和配套功能室的建设，在后期服务中关注老人心理健康，组织长者喜欢的活动，提高其生活质量。
结语
人口老龄化是许多国家需要面对的问题，我国也不例外，甚至可以说形势已十分严峻。对中国这个拥有全球最大老人人口的国家来说，如何挖掘养老这座富矿，同样决定着我们养老保障体系的成色。
面对养老服务产业的先行者，我们带着一颗渴望学习的心，秉持开放的思维，积极学习已有的优秀项目，反思中国养老服务产业新的出路。
今年 5 月份，风马牛地产研究院将继续探寻日本养老产业成功模式游学全新课程，期待与新老同学切磋交流。
资料来源：
1、水落实出 | 现金流特征与案例分析之养老行业,卡什福勒,现金流研究院 2023-02-22
2、从“楢山节考”到“社会5.0”,日本百年养老探索启示录,秦朔朋友圈, 2020-11-30
3、RIEI株式会社,https://www.riei.co.jp/cn/,2023-03-15
4、日本养老：深度剖析日本上市养老企业前3强,AgeClub,2020-08-14
5、コンシェール舞浜, https://riei-kaigo.jp/concier/concier-maihama/， 2023-03-15
6、进入养老行业的第一课：洞察老年人养老需求,新华养老週刊,2021-02-14