在长租公寓成为风口之后，关于市场消化的问题开始被关注。数据显示，目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量约200万间。
包括某研究院院长杨现领等在内的市场专家近日公开示警，通过增量的开发完成租赁供应的形式并不应该是常态，把租购并举当成以租代购，把租赁支持性政策简单等同于金融支持开发，成为了资本与资源迅速进入这个市场的主因，面对人口迁移、供应配套不健全等问题，市场需要警惕租赁泡沫。
租赁崛起
近年来，新一线城市经济的繁荣、政策的倾斜和城市的发展吸引更多人群在此安家，带动外来人口净流入快速增长且仍将持续。
数据显示，新一线城市租房需求量占全国需求量的20%，一线城市租房需求量占全国总需求量的13%。预计未来三年，在一线城市租房需求持续强劲和新一线城市租房需求全面爆发的双重引擎下，全国住房租赁市场成长空间广阔。
租赁需求产生在前，政策扶持紧随其后。在租赁日渐被市场认同之时，国家政策也开始向其倾斜，自2015年将公寓纳入生活服务业后，利好政策接连不断。
2015年11月，国务院办公厅发布《加快发展生活*服务性**业促进消费结构升级的指导意见》首次把公寓业纳入生活服务业；
2016年3月，财政部《关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知》文件将长租公寓所在的生活服务业纳入到营改增试点；
2016年4-5月，国家发改委及国务院相继发布《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》和《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，成为上述意见的亮点所在；
2016年11月，国家税务总局发布的第69号营改增公告，更进一步对相应的个人住房、非住房出租税进行了规定。
同策研究院首席分析师张宏伟也指出，一旦国家政策在短时间内给予大力支持，无论租赁还是买卖，都意味着行业内面临着相对较大的发展空间。
在某研究院首席分析师张波看来，影响租赁发展的因素可以形容为“四位一体”，即政策为首、租赁房源供给为体、法律法规和金融为两翼。
首先，需要通过各类地方性政策更好保障租赁市场健康发展；其次多主体共建、多渠道保障租赁房源的供应，是需要花大力气建设的；最后通过法律法规和金融两者共同保障租赁的有序化发展，包括通过法律提升承租人的“安全感”，以及大力发展资产证券化REITs等。
伴随着租购并举政策影响及行业发展积累，国内逐渐迈入快速发展期，租房消费端的升级效应也随之开始发酵。
2018年，被业内视为租赁行业超速增长的一年。据贝壳研究院与21世纪产业研究院近日联合发布的《2018年住房租赁白皮书》显示，在机构渗透率方面，住房租赁行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店增长率超35%；从政策端观察，红利不断释放、中央和地方政府多次出台鼓励政策，规范行业发展，完善住房租赁的制度和体系建设；供给方面，集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近700万方的自持性租赁地块入市，逐渐形成了以存量盘活为主体，增量开发并行的供给市场；从租客需求端看，随着一线城市结婚年龄的推迟、月供与月租金剪刀差的增加，更多的租客从被动到主动选择，租赁需求增加。
贝壳研究院院长杨现领认为，以租住为核心的产业链闭环逐渐形成，在房源开发、运营、资金、管理等关键节点都逐渐衍生出专业的服务机构分工和深化链条的完整性。
行业加速的背后，是消费端对租房体验与居家品质的要求不断提升。在业内看来，消费升级带给了行业更多市场机会，尤其是90后成为白领公寓租赁的主力客群，他们对于住房的偏好、要求以及消费观，都明显不同于 70 后和 80 后，更加追求良好的生活品质。除了年轻白领的品质租赁需求外，全人群、全生命周期的品质租赁需求也在不断释放，这就亟需市场变革升级，提供更多元化的租赁产品及品质服务。
一位正在寻租的大学毕业生在采访中说，“想租到价格便宜一些的房子就得找个人房东碰运气，但不能对居住服务要求太高；如果找中介，房租一般就会偏高还有可能被骗。要租一间性价比高服务好还合适的房子并不容易。”
业内认为，新生代租赁群体观念革新、个人收入增加以及生命周期推进，租赁消费升级乃大势所趋。“在行业市场快速发展的今天，需要理智、客观的对待行业市场，杜绝追逐利益的短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。”杨现领说。
来源：新浪房产