8月18日，广州市住房和城乡建设局发布关于印发《广州市住房发展“十四五”规划》（以下简称《规划》）的通知。
就此，南方房地产邀来多位业内专家进行探讨。大部分专家认为，“规划”有利于整顿市场，稳定楼市价格，但最终能否顺利推行，还存在很多的不确定因素。
专家问答
李茂喆
贝壳研究院广州分院院长
问：您认为“规划”中提到的供地政策将对广州的楼市发生怎样的影响？
答：其一，内容中提到十四五期间内供应商品住宅用地不少于2000公顷。预计相当于12-13万套/年，与新增新建商品住宅供应力争累计达到65万套基本一致。大量的土地出让是新房市场供应得以保证的基础，如果如期供给，预计十四五期间不太可能出现供不应求的局面，有利于平衡供求关系，稳定楼价。
其二，规划中提及的限房价、竞低价、竞自持等出让规则，土地端的规则有利于起到稳地价、稳预期的左右，土地价格平稳同样有利于稳定楼市价格。
问： 保障性住房66万套的供应是否会挤压到商品房的用地？
答：因为规划中已经明确了商品住宅用地不少于2000公顷，所以从总量上来，应该不会，规划编织者已经考虑到之间的平衡和体量，不过在实际的供地过程中，就看供应的节奏，但预计影响不大。
问： 各区不同的住房发展指引，将为各区的发展提供那些方面的动力呢？
答：各区不同的发展指引很好的为各区在房地产发展上指明了方向，从规划来看综合考虑了各区的特点和资源优劣势。预计未来各区在居住上会发挥差异化的功能。
问： 在您看来，是否可能存在什么因素，决定“规划”能否实现？
答：我认为最大的不确定性就是市场的变化，比如说目前规划的供给体量是基于当下是市场供求情况加以预计规划的，如果未来市场成交变差，库存去化周期拉长，那是否还需要这么多的供应和土地出让就是另外一回事了。
黎文江
广东省房协专家委顾问，高级工程师
问： 您对“规划”有什么意见与建议？
答：建议增加商品住房用地的供应
我建议《规划》增加商品住房用地的供应。《规划》在＂十四五”期间供应2000公顷商品住房用地，要建造65万套商品住房，按照2.7容积率计算，平均每套房才能达到90平方米，这样的居住容积率就偏高了。
中小户型难以鼓励生育
《规划》要求大幅提高新建住房90平方米以下中小户型的占比。然而，90平方米以下的中小户型，估计较难满足未来二胎三胎家庭居住需求，而且，也与广州市民到2025年人均住房建筑面积要达到36平方米的规划要求似乎相左。
城市更新任重道远
《规划》把新增住房供应来源主要寄托于城市更新旧村改造，任务相当艰巨。要实现《规划》的要求，任重道远，需要作出更多的努力。
彭澎
广州市博士科技创新研究会会长
问：从城市发展角度来看，“规划”将对广州的城市发展、社会变迁乃至生活方式、价值观念等带来什么样的影响么？
答：首先，坚持“房住不炒”，可以逐步减轻城市发展对房地产业的依赖。要完善房价地价联动出让模式，防止高地价扰乱市场预期。可以打击炒房投机者。
其次，完善“租购并举”，在“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上，增加租赁住房面积。可以让学区房不再成为家长的焦虑。
再次，推进产城融合，减少通勤人流，节约时间，改善交通。让每个区制定“一区一策”，适应人口流向和产业发展态势，优化了住房空间布局。
最后，加强区域合作，推动城际住房一体化，使大湾区跨城通勤、居住趋势深化。借助轨道交通建设，在广佛同城化、广清一体化的基础上，推进粤港澳大湾区一体化发展，形成湾区城市异地就业、异地置业的宜居宜业宜游的优质生活圈。
张化学
中指研究院广州公司总经理
问：在您看来，是否可能存在什么因素，决定“规划”能否实现？
答：财政和供地能否跟上？
“规划”中政策性住房的建设规模达到66万套，这就意味着需要大量资金和土地，广州市是否具备足够的财力来确保政策性住房的建设？
而从供地角度来看，政策性住房的供应量和商品房（65万套）的比重差不多，是否会挤压到商品房的用地，也是一个问题。因为广州中心区和近郊的土地很少，要靠城市更新来实现，但是城市更新的周期很长，所以总体来看，供地是个问题。
严控大拆大建的同时如何实现增加建设量？
另外，“规划”中要实现的住房供应量，我认为和住建部提出的“城市更新意见稿”是存在矛盾的。根据“意见稿”，严控大拆大建，城市更新可以带来的新增建设量很少，严重限制了政策性住房和商品房的建设规模，而广州中心城区还是有番禺、南沙等区，都是要靠城市更新来增加土地供应的，如果要按照“意见稿”来执行，“规划”很可能就无法实现了。
中小户型的限定是否与市场需求一致？
“规划”中对城市更新、交通枢纽周边的房型作出了限定，以中小户型为主，但我认为这和当前的市场需求并不一致。广州中心城区是以改善性需求为主，刚需更多是在郊区。加上国家提出“三孩政策”，所对应的也是改善型大户型。所以，我认为“规划”与市场需求和生育政策都存在一定的矛盾。
此外，“规划”中要求增加租赁住房供应，稳租金，但是买房是中国人几千年的传统观念，单纯增加租赁住房并不能改变市场的需求，而现在的主要矛盾并不是租赁房不够，租金涨太快的问题，而是房价上涨比较快，供应量比较少，是买房的意愿和实际的能力之间的矛盾。
赵卓文
广州同黄卓越房地产投资顾问投资有限公司总经理
问：您认为广州住房发展“十四五”规划将带来那些方面的影响？
答： 地价房价难大涨
5年供应65万套新建商品房，66万套政策性住房，满足和解决300万人的住房问题。这是超常规的数字。对商品房市场的发展和预期将产生重大影响。也将有力缓解广州住房的供求矛盾。在这样规模巨大的供应量下，广州的地价、房价将难有大涨的机会。
广州城市更新政策将维持宽松
广州市住房发展“十四五”规划的目标能否实现，主要取决于两点：第一，土地供应能否完成2208公顷的指标。土地的收储和出让，是否能如期完成。第二，城市更新项目能否如期推进，尤其是83条城中村的改造。
未来5年，广州住房供应的很大一部分将来自城市更新。建立城市更新与住房供应联动机制，有效增加供应，是管理部门的初衷。为保证这一点，广州“十四五”期间的城市更新政策将维持宽松。
广州租赁性住房市场将发生巨大改变
“十四五”期间，广州政策性住房的供应总量计划达到66万套之多。包括，筹建公共租赁住房3万套，保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，共有产权住房3万套。
“十四五”期间，广州不但将“稳地价、稳房价、稳预期”，还将“稳租金”。
因此，广州长租公寓的生意不会更好做，只会更难做。
《规则》要点
《规则》关系到广州未来五年的楼市发展，下面我们一起来看看《规划》中的要点。
增加供应，未来更多选择
《规划》提出：“对商品住房消化周期在36个月以上的区域，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”加强已出让未开工住宅用地管理，健全动工催告预警机制、严格落实开竣工申报制度、强化常态化动态巡查工作。
对于去化周期只有3.7的天河和3.9的海珠两个区域是要显著增加供地，还要加快供地节奏的。简单来说，在政府加快供应的情况下，刚需的购房者未来将有更多、更丰富的选择。
三大目标
对于“十四五”期间的广州住房建设，文件提出三大目标：
1.新增新建商品住房供应力争累计达到65万套。
2.力争筹建公共租赁住房3万套，保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，共有产权住房3万套。
3.到2025年，广州市城市居民人均住房建筑面积力争达到36平方米，基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。
各区住房发展计划
那么《规划》对广州各区的住房发展有什么指引呢？下面我们继续来看看。
越秀区：统筹盘活存量资源，提高住房供给能力。
越秀区新增住房主要通过城市更新供应，主要布局在登峰村、西坑村和瑶台村等城中村改造区域。此外，还将积极推进"非住改租"有关工作，挖掘存量房源，增加保障性租赁住房的供应。
荔湾区：稳定商品住房供应，加强人才公寓筹建。
通过城市更新方式，加大城中村改造力度，增加商品住房和政策性住房供应。新增住房主要布局在白鹅潭地区，重点集中在茶滘、东漖、海南村、沙河村和西郊村等城中村改造区域。此外还将继续推进高层次人才住房货币补贴。
海珠区：加快推动城市更新，打造产城融合引领区。
加快推动城市更新，打造产城融合引领区。重点推进赤沙村、沥滘村、石溪村、凤和村等13条城中村改造，增加住房供应。
天河区：多渠道增加住房供应，大力筹建政策性住房。
新增住房主要来自城中村改造，区域布局在天河智慧城和天河智谷片区，以及冼村、新塘、新合、员村、吉山、棠下和车陂等。其中，政策性住房重点布局在天河智慧城、天河智谷片区、广州国际金融城和天河软件价值创新园以及轨道交通站点周边地区。
南沙区：优化住房供应结构，维持住房市场稳定。
新增住房主要布局在横沥岛尖明珠湾片区、珠江街粤港深度合作园和南沙街南沙湾片区，以及金洲村等城中村改造区域。其中，政策性住房重点布局在南沙科学城、南沙明珠湾、南沙国际金融岛、粤港深度合作园和南沙庆盛科技创新产业基地等重点平台及轨道交通站点周边地区。
白云区:加大商品住房供应，规范住房租赁发展。
新增住房主要布局在白云湖数字科技城、广州设计之都、白云新城、民科园等重点平台及轨道交 通站点周边地区，以及陈田村、田心村、小坪村和江夏村等城中村改造区域。
黄埔区:增加租赁住房供应，加强人才安居保障。
新增住房主要布局在广州科学城和中新广州知识城，以及横沙村、文冲村、沙步村、茅岗村、笔岗村、火村村和刘村村等城中村改造区域。其中，政策性住房重点布局在广州科学城、中新广州知识城等重点平台及轨道交通站点周边地区。特别提到，加强对采取“以租代售”、“高收低出”、“长 收短付”等经营模式的住房租赁企业（机构）的监管。
番禺区：稳定商品住房供应，规范住房租赁发展。
新增住房主要布局在广州国际创新城、广州南站商务区、万博商务区，以及福涌村、里仁洞村、沙溪村等城中村改造区域。集体用地建设租赁住房布局在钟村街。其中，政策性住房重点布局广州国际创新城、广州南站 商务区、万博商务区和番禺汽车城及轨道交通站点周边地区，有序推进中心城区政策性住房的筹建。此外还提出要合理安排住宅用地供应规模和节奏，控制大宗面积住宅用地。增加中低价位、中小套型普通商品住房用地供应。
花都区：稳定商品住房供需，完善产业平台住房配套。
新增住房主要布局在融创文旅城板块、花都湖生态圈板块，以及横潭村、三东村、田美村、杨一村等城中村改造区域。其中，政策性住房主要布局在临空高科技产业园和花都国际先进装备制造产业园等重点平台及轨道交通站点周边地区。
增城区：稳定商品住房供应，加强基础设施配套。
新增住房主要布局在荔城和新塘区域。其中，政策性住房重点布局在广州科教城、广州东部交通枢纽和增城经济开发区等重点平台及轨道交通站点周边地区。
从化区：合理控制开发时序，完善公共服务配套。
切实增加从化城区及地铁14号线站点周边住宅用地出让。稳步发展旅游地产、 养老地产等多元化地产。新增住房主要布局在街口街、城郊街、江埔街等从化区中心区域及轨道交通站点周边地区。