沪西南区域，是上海置业的热土，尤其是闵行一带，热度尤其高。
很多项目都是毫无悬念地触发积分，供不应求，导致很多人都没有买到心仪的房子。
但也不用慌，今年闵行的供应不少，尤其是在大热的七宝和古美，有4个新盘待售： 天安一号、宝华七宝项目，建发璟院，华发古美华府。
除此以外，徐汇华泾核心区的 招商&徐汇城投华泾项目 近日也公布了规划方案，预计最快今年二季度就能入市。
这5个新盘是今年沪西南改善置业的热门项目，从最近的直播中，房万发现这 5盘尚未入市，大家就已经开始在考虑该如何选择了。
今天就来跟大家聊聊这个问题。
01
结论先行
今天来点不一样的，先给大家总结5大项目该怎么选，接着再详细梳理一下5个项目各自的优劣势。
先从板块层面来说，古美和七宝开发多年，已经有非常成熟的配套，居住氛围浓厚，具有不小的一二手倒挂。加之两个板块是漕河泾、徐家汇、莘庄等区域的外溢居住地，购买力强，房价能紧跟大盘，稳妥！
而华泾相对来说，配套就略差一筹，但华泾的轨交、商业、教育等配套正在完善升级中，未来可期，只是需要等待足够的时间。
华泾航拍图
所以，如果想享受现成配套的小伙伴，建议选择七宝和古美的项目。反之，则选择华泾。
至于单个项目，简单整理一下：
建发璟院最方便，是闵行待售项目里距离地铁最近的，同时商业、教育、医疗等都应有尽有，此外项目还有一个独特的产品特色：新中式。但项目的售价也挺高，联动价为89100元/㎡，而且项目与地铁近乎零距离，有可能会受到轨交噪音的干扰。
天安一号由于信息最全，是最明朗的项目，好坏一目了然。好的地方是配套方便，品质较高。但让人顾虑的就是物业费太高，担心货不对板，而且社区太大，口罩时代下还是较为不利。
华发古美华府，它的轨交条件虽然比不上建发璟院和天安一号，但它未来的配套很值得期待，并且它的倒挂率是闵行这4个新盘中最高的！
宝华七宝项目的品质最值得期待，宝华一贯擅长打造区域标杆产品，已有多个成功案例，让人放心。项目的容积率仅1.63，而且项目没有中小套户型占比的要求，所以大面积的改善户型可能会比其他项目多。要说顾虑，那可能就是价格，宝华品质+低容积率+七宝，这3个标签一出，价格破9也不是没可能。
招商&徐汇城投华泾项目，是5个新盘里唯一的TOD项目，而且是*轨双**（15号&19号）TOD，未来发展潜力巨大。同时，项目的倒挂率也是5个新盘里最高的，性价比最高。但是，规划落地需要时间，项目的价值兑现没那么快实现。而且整个华泾的新房供应断档多年，项目的房源套数也不多，可能是5个项目里最难买的新盘。
综合来说，注重品质的话，宝华七宝项目是最优选，其次是天安一号，随后是建发璟院。
如果是看性价比的话，招商&徐汇城投华泾项目性价比最高，其次是建发璟院和华府古美华府，随后是天安一号。
接下来是各个项目的优劣势分析，大家按需查看，结合自身的实际情况，去定夺选择哪个项目。
02
天安1号
天安1号还未入市时，我们都认为这会是一个70分以上的高分项目，结果项目最后的入围积分才55.28分，让人大跌眼镜！
积分暴跌，除了与KFS的一些操作脱不了干系以外，项目也有一些细节让人介意。但天安1号在地段、配套、产品力和倒挂率方面还是很吸引人的。
优势一：配套便捷，未来也有潜力
天安1号行政地段属于闵行七宝，这是上海外环内外配套较为成熟的区域之一，同时项目又靠近古美板块，这使得它在配套上能享受到极大的便利。
项目在9号线星中路站附近，直接距离约300米。同时靠近外环高速，可通过延安高架、沪闵高架等主干道快速到达虹桥国际机场、徐家汇等地。
项目周边1公里范围内有万象城、爱琴海购物公园等高能级商业。同时 通过轨交9号线坐1站就是七宝， 周边不管是七宝万科、宝龙城，还是七宝老街、都能很方便地享受到。
爱琴海购物公园
项目前期小区对口的学校是七宝实验小学和七宝中学 ，都是区域内口碑较好的学校，这也是项目受热捧的原因之一。
此外，项目南侧不远处是九星城规划， 未来的城市界面和发展潜力也值得期待。
优势二：产品力有看点
天安1号虽然捂盘很久，但拿出来的东西还是挺有诚意的。
据悉，项目是全国第一批健康社区项目，上海城区第一个铂金级健康社区项目，已获得WELL社区金级中期认证。
项目的外立面大面积运用了铝板和玻璃，同时采用德国进口旭格品牌门窗，从效果图看，颜值和质感都在线！
配置会所逐渐成为衡量项目品质的一项指标。天安1号不仅有，还一下配置了4个会所：1个中心会所+3个组团会所，涵盖社交、商务、健身、亲子互动等休闲娱乐功能。 一个项目配4个会所，这应该是全市独有的。
最体现项目品质的就是装标，天安1号在此项上不输千万级豪宅的奢华。最重要的是，从目前的情况了解，项目并没有额外加小书包的情况。如果真的按照这个标准交付，这项目真是大大的良心之作了！
天安1号的装标
户型整体来看，设计合理，都是飞机户型，推出建面 约97-193㎡3-4房 ，户型面积段分布比较广泛，从刚需到终极改善都能满足。点击下方小程序，可查看项目全套户型图！
优势三：倒挂率有点吸引力
项目周边的二手房众多，倒是给了我们很多倒挂参考。
先看项目同源的二手房小区天安豪园，当下的挂牌价格接近10万/㎡。
截图来自贝壳
再看项目隔壁的古美板块，板块内2008年前建成的次新房小区，二手房挂牌价多集中在9~10万/㎡。古美的标杆次新房“万源城”，挂牌价则以超过了11万/㎡，近期的房源成交记录也可见其房价的坚挺。
综合考虑，天安一号的二手房价格参考同源的天安豪园更适合，其倒挂率约14%，也算是比较有吸引力的水平。
当然了，项目也有一些槽点，搞不好也可能成为“雷点”。
槽点一：物业费可能高达12元
作为一个外环的项目，12块一平的物业费，真的不算便宜。但看天安1号提供的物业服务清单，又觉得物超所值。所以剩下的担心就是这个服务能不能兑现。
槽点二：社区过大
天安1号是一个大型社区，在口罩时代下，确实是不太利的一点。另外项目部分房源靠近外环，可能有部分噪音污染。
对项目感兴趣的朋友，可点击报名链接，及时获取项目入市信息。
03
建发璟院
建发璟院位于古美核心位置。虽然现在项目的信息不多，但优势还是非常突出的。
优势一：七宝&古美板块离地铁最近的项目
项目与12号线东兰路站几乎零距离，可以媲美地铁上盖。
尤其是南地块，出门即是地铁4号口，北地块的出口距离地铁4号口约100米。这样的轨交出行条件，是今年闵行入市的新房，没法比的，可谓是一枝独秀。
优势二：建发新中式基因
建发房产 ，迄今已斩获百余项新中式建筑专利与全球大奖， 成为了新中式建筑的引领者。
建发打造的新中式项目无一不热卖，这种热卖现象不仅存在于上海，在北京、杭州、珠海、厦门等城市，建发的新中式新盘在市场上的受欢迎度也很高。
建发璟院本身在地段、交通、配套上就有不错的表现，再叠加建发新中式产品的优势，是非常值得期待的！
优势三：居住体验应该不错
从设计方案可以看出，项目全部为 1梯2户设计 ，地上无停车位， 全人车分流 ， 北地块最大楼间距约54米 ，中间位置布局中心景观，加上 项目容积率仅1.8 ，居住体验应该非常不错！
项目的槽点应该就是离地铁太近，可能会受到轨交噪音的干扰。
项目主力户型预计为100㎡左右的3房，预计总价约850-950万左右！预计今年一季度入市！
04
华发古美华府
这个项目可接棒古美华庭。这几天才公示了方案和案名，优势也相当明显。
优势一：倒挂率比天安一号高
项目虽然与天安一号相去不远，但华发古美华府的联动价仅 8.25万/㎡ ， 更便宜！
而且项目 其周边优质次新房价格已经高达10w+， 以万源城为例，当前的二手市场成交价几乎套套都在10w+！今年7月份的成交甚至高达近12w元/㎡！
来源于某中介app截图
即使不是万源城，甚至是约14年房龄的次新房，当前也有成交10w+的案例
如果按照10万/㎡的价格计算，那 华府古美华府的倒挂率约为21% ，比天安一号的倒挂更有吸引力。
优势二：未来是全新的城市界面，潜力大
项目北侧就是正常进行城市更新的九星片区， 是上海中外环最大的土地留白之一，其成长空间相当可期！
在上海，因城市更新而带动板块内楼市价值上涨的案例实在太多了！像前 滩、北外滩等皆是如此！
九星片区不仅规划有商业、公园绿地，而且 未来还将添加一所九年制学校和一间国际学校。 根据闵行教育资源的一贯表现，这两所学校值得期待。
优势三：产品也有吸引力
从项目规划图看，项目楼高控制在50m左右，而 项目楼间距最大达到了51米，最小楼间距也有45米 ，极大地保证了采光效果，并且项目还打造了 约1.12万方的集中绿地景观。
目前，项目具体的户型信息还没有披露，户型舒适度还未可知，但看华发以往的表现，应该不会拉跨。
根据地块出让要求推测，项目主力户型或许和古美华庭一致， 约105㎡左右的3房，总价约800-900万左右，项目预计最快今年一季度入市！
对 「华发古美华府」 兴趣小伙伴，可以点击报名链接，及时了解项目最新消息！
05
宝华七宝项目
去年错过皇都花园的朋友，一定要关注宝华七宝项目，这是皇都花园最强接棒者！
优势一：宝华出品，品质值得期待
从长宁·紫薇花园，到普陀的宝华城市之星，再到今年的浦东/颛桥紫薇花园， 宝华在上海了打造了一个个让购房者心水的标杆产品。
所以按照宝华一贯的作风， 七宝宝华项目的产品肯定是区域标杆水平，品质大概会向浦东和颛桥两个紫薇花园看齐。
颛桥紫薇花园实景图
而且 宝华的楼盘 ，凭借其自身过硬的品质，无论是在当时的新房市场，还是如今的二手房市场之中，都是 稳稳的区域标杆项目。
就拿普陀的宝华城市之星来说，地处普陀成片的6层破旧老公房之间，当初入市之初时9.8万/㎡的售价惊呆众人，要知道当初周边次新房也不过8万/㎡。
如今宝华城市之星进入二手房市场后，屡见成交， 去年的成交价几乎没有低于13万/㎡。
截图来自贝壳
而宝华城市之星隔壁同时代产品 香溢花城3期 ，其二手房最高成交价也不过11万出头，而且极少， 多数都是9~10万的成交价。
这其中的价差就反映了板块标杆产品独有的定价话语权。
优势二：仅1.63的低容积率
宝华七宝项目的容积率仅1.63，是七宝&古美一带的新房中容积率最低的。 意味着项目的居住舒适度更好。
综合看下来，项目的价格极有可能是板块天花板，破9都是有可能的。
项目目前已开工，预计今年上半年入市， 感兴趣的朋友可以点击报名通道，及时了解项目最新动态。
06
招商&徐汇城投华泾项目
优势一：三轨交汇
项目脚踩3条轨交，轨交条件非常优越！
项目与15号线、19号线（在建中）华泾西站步行距离仅约420米 ，非常便利，既可免除轨交的噪音干扰，又能享受到便捷的交通。
另外，未来 机场联络线上的华泾站与15号线和19号线华泾西站 通过地下联通，均可进行换乘， 实现三轨无缝链接。
优势二：TOD项目，未来潜力不容小觑
项目是“华之门”TOD的一部分 ，华之门是15号线、19号线（在建）华泾西站TOD综合体，地上开发规模超81万方，规划业态涵盖商业、办公、酒店、住宅、教育与社区服务等各类设施。
这一整片的规划是非常崭新和高端的，待规划落地后，整体的生活配套和城市界面将得到非常大的提升。
此外，项目所在的区域产业规划也十分硬核。华泾承接徐汇滨江创新极的辐射与外溢，聚焦人工智能产业链、生命健康产业群等战略性新兴产业集群，以北杨人工智能小镇、华之门、西岸生命蓝湾为载体，激活创新动力，吸引技术集聚，强化商业核心，激发三大片区及滨江活力再生区，共同为华泾发展引导方向。
如今，华发路上的北洋人工智能小镇正在建设中。该项目在2018年获批，总用地面积约54.3公顷，建设规模约100万平方米，定位打造具有全球影响力人工智能新地标。
总之，招商&徐汇城投华泾项目的未来值得期待！不过，一切规划实现需要足够的时间，如果入手，需要持有较长时间才能兑现价值。
优势三：可观的倒挂率
在近5年的时间里，华泾的房价涨幅高达40.01%，当下板块内的次新商品房，像融创领馆壹号院、旭辉朗香郡都已经站稳10万+/㎡。而项目的新房联动价仅8.1万/㎡，倒挂率约23.5%，非常可观！
项目最大的不足就是 住宅供应不到500套 ，这点量对长年断供的华泾来说，真是少得可怜！
以上就是今年闵行古美、七宝和徐汇华泾待入市新盘的优劣势分析。 5个新盘，都值得入手的 ， 各有优势，具体选择哪一个，根据自身的实际情况来决定 。最后，祝大家新年打新顺利！