随着限购政策的推行，诸多人员因不符合购房政策而无法购房。以西安为例，2021年3月30日西安市人民政府办公厅出台《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》。2021年3月15日，西安市住房和城乡建设局出台《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》， 明确购房人骗取或通过“代持”方式规避限购政策的，其本人及“代持人”将列入我市购房失信人员名册，5年内不得购房 ；涉嫌犯罪的，将移交公安机关调查处理。2021年8月28日，西安市人民政府办公厅出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，进一步扩大住房限购、限售范围，同时强化住房限购措施。

这一系列举措，愈发让许多人觉得买房越来越难，可若不购买，房价又不断攀升，工资收入永远赶不上房价上涨的速度。在此背景下，许多人萌生了“借名买房”的想法。近日，就有好几个朋友向笔者咨询有无借名买房协议模版，这让笔者突然感觉“借名买房”有愈演愈烈之势。

考虑到“借名买房”风险较大，故本文笔者拟对“借名买房”问题进行简要分析，并对其常见风险予以揭示，希望各“借名人”能够审慎考虑借名买房事宜，避免风险发生。

一、“借名买房”合同的效力问题

所谓“借名买房”，即购房人以第三人名义买房，购房合同、房屋登记都以第三人名义进行，但由借名人实际出资。在“借名买房”关系中，存在名义购房人（被借名人）和实际购房人（借名人），名义购房人即是在购房合同上签字，且后续不动产权证上登记的人；实际购房人则是实际出资购买房屋的人。

实务中，借名人与被借名人一般都是关系较为密切的亲属或朋友，借名人往往对被借名人比较信任，故借其名买房。但考虑到购房款一般也都是数额较大，故借名人通常会和被借名人签署相关的合同，明确被借名人仅是代借名人持有房屋，待相关条件具备时再过户给借名人或借名人需要对外出卖时，被借名人配合办理相关出卖手续。

就借名人与被借名人之间签署的该类合同效力问题，实务有不同的认知：

一种观点认为该合同系 有效合同 ，理由在于：根据《民法典》第143条规定，只要行为人具有相应的民事行为能力，双方之间意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，则该行为就是有效的民事行为，故因此签订的合同就是有效合同。由于限购政策属于政策层面，并不属于法律、行政法规的层级，故即便是为规避限购政策而借名买房，签订的合同也是有效的。

另一种观点则认为该合同系 无效合同 ，理由主要在于：《民法典》第143条也规定了“公序良俗”，为规避限购政策买房行为实际违背了“公序良俗”，故该类行为应被认定为无效。

基于上述两种不同的观点，实务中法院的裁判规则也不尽相同。

1、在罗凤娇与时琳琳物权确认纠纷案中（【2017】粤民申8353号）中，一审、二审和再审法院均认可时琳琳系涉案房屋的实际出资人和权利人，其与罗凤娇之间借名买房的约定属于双方之间的契约，对双方均有约束力，并最终判决罗凤娇协助时琳琳办理过户。

2、在王娜、孙晓龙与陕西瑞麟置业有限公司执行异议之诉案中（【2019】最高法民再29号）案中，最高院审理后认为涉案两套房屋已经网签备案至邹智华名下，孙晓龙即使为两套房屋的实际出资人，其与邹智华之间借名买房的行为仅在孙晓龙与邹智华之间产生债权债务关系，不具有对抗第三人的法律效果，即认可协议有效，但仅产生债权效力，不产生物权效力。

3、在辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣、曾塞外执行异议之诉一案中（【2020】最高法民再328号），最高院认为：徐沛欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效。（注：本案中因徐沛欣嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，故成为案涉房屋所有权人）。

通过以上案例我们可以看出，实务中对“借名买房”类合同的认定存在一定差异，特别是【2020】最高法民再328号案判决后，诸多人都认为是该类问题裁判的重要转折点，即 法院从认定“借名买房”合同的效力，到否定“借名买房”合同效力 ，一旦“借名买房合同”被认为为无效，则借名人的权利将难以保证。鉴于此，也要特别提醒各位借名人，“借名买房”有风险，切不可以为签订了所谓的“借名买房合同”就万无一失了。

二、“借名买房”常见法律风险

就“借名买房”而言，从不同的角度讲，存在不同的法律风险，基于篇幅所限，笔者仅就几类比较重要，且比较常见的风险汇总如下：

（一）“借名买房合同”被认定为无效的风险

如前所述，之前诸多法院均认定在不违反法律、行政法规强制性规定的前提下，“借名买房合同”具有合法性，但仅在借名人和被借名人之间产生债权法律关系。但自从【2020】最高法民再328号案判决后，诸多法院的裁判思路也发生了变化，即以该类合同系违反公序良俗为由认定合同无效， 一旦该类合同被认定无效，则借名人的基本权利将无法得到保证。

（二）借名购买房屋可能因被借名人的债务而被执行

在杨连飞、杨益新与海门市钢正金属制品有限公司、秦家桢执行异议之案中（【2019】最高法民申4757号），就是因为被借名人自身债务导致借名房屋被申请执行，且后经法院审理认为 借名人不具有在南京市购房的资格，其借用杨益新之名购买案涉房屋，规避行政监管意图明显，并非法律法规所保护和鼓励的行为 ，故认定杨连飞对案涉房屋享有的民事权益不足以排除执行。本案中借名人就丧失了对所购房屋的基本权利，导致“借名买房”的愿望落空。

（三）被借名人否认“借名买房”事实的风险

在赵建章、赵媛与赵建国所有权确认纠纷一案中（【2016】津民申1745号），赵建国借用其兄弟赵建章夫妇名义买房，双方之间未签署书面的借名买房合同，后赵建章夫妇主张系其是通过向赵建国借款购买的房屋，以期达到确认其是房屋所有权人的基本目的。后因为赵建国 提供了完整的证据，法院最终才认定了借名买房的事实。 相反，若其证据缺失，则其权利将难以得到维护。

（四）被借名人擅自处置房屋或在房屋上设置抵押或其他权利负担的风险

在汤志因与中永信实业发展有限公司、陈禹房屋买卖合同纠纷一案中（【2015】高民申字第04334号），被借名人汤志因就擅自将借名房屋对外转让并签署了合同，后经法院审理最终认定该《存量房屋买卖合同》系双方恶意串通，损害了中永信公司的利益，故该合同无效。本案中实际购房人的权利虽得到了维护，但毕竟是通过诉讼途径解决，故被借名人擅自处置房屋或在房屋上设置抵押或其他权利负担依旧是重要风险。

三、风控建议

就笔者而言，其实并不建议大家采取“借名买房”的模式，毕竟潜在风险太多，也没有办法完全规避风险，故仅就“借名买房”事宜提示如下：

（一）综合考量能否承受“借名买房”行为被认定为无效的风险

在借名买房前，首先需想清楚自身借名买房原因，并结合最新的限购政策，综合分析本次借名买房是否损害了社会公共利益、是否违反法律、行政法规的强制规定、是否违背公序良俗？若存在前述情形，则借名买房行为易被认定无效，此时借名人无法获得与房产物权有关的权益，仅能在无效行为项下主张相关购房款项的返还。因此，借名人若分析后认为并不能承受上述风险，则不要采取借名买房模式。

（二）签署关于“借名买房”的相关合同文件

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020修正)第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。

结合上述规定，借名人在一定前提下是可以排除法院对借名房屋的执行，但要确定借名买房这一事实，合同无疑是最直接的证据，故在“借名买房”时，建议签署书面的合同，从而对基本事实予以确认。

（三）妥善保留实际支付房款等相关证据材料

实务中，借名人履行了全部出资或相应出资，是认定借名关系成立的重要条件。 借名人买房出资的转账记录、汇款单据、发票等证据需要予以保留。 若房屋已经实际交付，则借名人也需要保留关于装修款项支付以及实际占用控制房屋的证据。一旦被借名人否认借名买房的事实，则借名人可以通过完整的证据链还原借名买房事实，争取有利局面。

（四）通过诉讼维权时要确定自身是否符合购房条件

在“借名买房”双方已经发生纠纷时，借名人往往想到通过诉讼途径维权，但若在起诉时，借名人依据当地限购政策，并不符合购房条件，则其诉请过户的请求难以得到法院支持。鉴于此，建议借名人在起诉前，首先结合当地限购政策，确定自身是否符合购房条件，涉案房屋是否具备过户条件；其次，借名人在诉前应明确自身诉讼请求，即仅是确认房屋所有权归其所有，还是要求过户，抑或二者同时主张。只有在清楚确定上述事宜的基础上，才能有效维护自身权利。

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特别声明

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撰稿 | 王英 高级合伙人