文/王飞

通常房地产市场，是同时由调控政策这只“看的见的手”，及宏观经济环境这只“看不见的手”掌控的，但在国内，大众感知最为明显的还是那只“看的见的手”。

从2015年到2016年9月底，中央关于房地产的政策主基调是“去库存”，2015年的3.30政策就是开端，2015年3.30政策规定，二套房首付比例调整为40%，使用公积金*款贷**购买首套普通自住房首付为20%，二手房营业税免征期由5年变2年，在一系列的利好政策的刺激下，一线城市房价暴涨，二三线城市的楼市也全面激活。

3.30政策的出台虽然解决了楼市高库存的问题，但另一方面也助长了楼市投机之风，要想房地产市场持续健康发展，打击投机，保护刚需就是必须的了；

2016年出台的3.25政策就是基于这样的背景提出来的，从3.25政策到10.4政策，非深户社保从1改3到3改5，从二套住房无贷首付4成、有贷首付7成到二套房首付7成，再到后来的打击首付贷，和全国大范围的限购等政策的出台，无不标志着政府调控房价的决心。

打击投机是一方面，保护刚需才是稳定市场的更重要的一面，为广大刚需提供更新颖灵活，更物美价廉的居住产品才是当务之急。

17年7月住建部相关负责人表示，将通过立法，明确房屋租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇，也即“租购同权”。

而此前住建部等9部门联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，广州、深圳、南京等12个城市被列入首批试点城市。

10月份深圳就出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。

紧接着，开发商、银行及地方政府则一起在新形态的住房租赁市场中迈出了实质性的第一步：

17年11月3日建行与11家开发商签署租赁战略协议，面向市场提供最高额度100万，最长期限10年的住房长租*款贷**；

17年11月10日龙华首宗“只租不售”宅地出让，深圳人才安居集团10.1亿竞得！

联想到近年来各地大力推进的保障房建设，未来将会是商品房、保障房、长租租赁房三足鼎立的时代吗？

深圳房价高企，对于大部分居住在深圳的人来说，在深圳买房是一件非常困难的事情，保障房虽然价格便宜，但是入围资格要求不低，注定只能满足少数人的需求，更何况保障房在约定期限内（一般是10年）不能买卖租赁，限制期限到后即便可以入市也需要补地价，获益还需与政府分成，家庭资产在这10年间所丧失的商业机会是比较可观的。

长租公寓与普通商品房相比无论门槛还是利率等都更低，而且没有保障房不能进行商业交易的限制，租购同权相关的法规和金融配套政策出台后，似乎一夜之间长租公寓就坐上了风口。

11月，观澜鸿基新都一期68平两房户型的长租公寓全部被某上市公司意向覆盖。

11月16日，深圳建行与星河地产签订协议，沙井星河荣御2687套40-180㎡精装住宅全部由售转租，占深圳首批长租房源约50%。

11月18日，建行深圳分行下发了全国首个个人租房*款贷**，龙华润达圆庭200多套房源的租户之一李拓成了建设银行“CCB建融家园”首位长租*款贷**客户。

房地产市场短期看政策，中期看土地，长期看人口，政策大环境短期内看不到放松的迹象，而深圳土地供应量本就有限，城市人口连续多年较快增长，但住房自有率并不高。

据相关数据显示，2015年末，深圳常住居民家庭住房自有率仅34%，预计到2020年末提高至40%，而北京和上海的住房自有率都在60%-70%之间，广州则已达到90%，从这点看，深圳住房市场的刚性需求仍很强烈，而房价高企之下，满足中低端门槛的居住需求，依靠长租公寓来支撑。