深圳楼市真的迎来重创。二手房部分降了20-30%。新房，网红盘都不大日光。
二手，西部热点片区，价格回调最多。其次是学位房、部分旧改炒作盘，下降比较明显。说起来，也都是些概念盘。以前炒地热的，现在就回调多一些。有专项政策*压打**多的，也回调多一些，比如学位房。
二手房至少中部地区相对还比较稳，价格有回调、但是不是大幅震荡。而新房，则是全局降温，局部去化艰难。
新房形势的严峻，在8、9月份尤为凸显。 第二季度，深圳新房并不多。zf把新房都压到3季度来推，造成阶段性供应井喷。井喷导致需求力不足，就给价格、成交带来压力。
上新季先是3、5百万的盘出来探探风声。结果西部不好卖了，不再逢新皆日光。只星河等少数盘，还能保持不掉份的积分、一天内卖完。而且还得靠二套家庭来日光。
这个试探，不但让业内操盘手谨慎起来，更是让买房者纠结起来。不但首房首贷们有点矜持，就是二套的也开始纠结，不想轻易入场了。有人说，哪怕是前网红盘，哪怕是二套，买不到中意楼层也懒得下场。
这是近期唯三需要积分的房，都是网红。而跟去年动辄23年社保巨子比，现在这个积分已经只是意思意思了。
何况，还有很多基本上不需要积分，资料合规就能入围！
这其中，也真是不乏网红板块的新房。很多过去可以炽手可热的，今年都是想买、有条件买，就可以入围！比如西乡、松岗、光明，都有不看积分的。更不要说宏发在灵芝、碧海的2个新盘，8万多的价格、充满人气的板块，也是不看积分。
唯一看得到刚需凶猛的，也就是坂田了。华侨城荷棠里，这个离深圳福田中心区不过10公里的盘，5.9万的均价，倒是一下子卖光了。没办法，确实是中环线上最便宜的新房，而且基本上是华为本部家属区范围。
4万5万热热身，接下来就是10万秀肌肉了。9月下旬，主力1000万档好戏开播，前海领玺2期（嵘玺家园），10.25万的单价入市。
怎么说呢，就是一日回到2年前价的感觉吧！
其实，比2年前的领玺还便宜个1、2千吧？只是当时是价格是带装修，现在的价格可能不带装修。但是，总之，今年如果选上了，就不用对这2年买前海的人感到羡慕嫉妒恨了。
特别是，前海还有限价9.2万的地呢。明年、后年前海、光明更便宜！
本来年内可能发售的前海润峯府，限价已经是10.7。香蜜湖那还有个深业中城、海德园，目前感觉，售价都很难高企起来。 搞不好，香蜜湖成为千万级打新里，性价比最惊喜的。
现在想想，买在赤湾山上新房的，滋味也很五味俱全了吧。红山府、臻山海...，业主心里会开始怎么想呢？
我估计，深圳想退房的业主们，都可以扎堆了。从东到西，从刚需到豪宅...全线覆盖。
宏发玺玥华府，宝安中学范围内的，地铁口杠杠的，也是备了个8.87万。简直了！去年这个价买尖岗山1号还得抢。现在玺玥华府8.87万，也比勤诚达22世纪这种要便宜个好几万单价吧。
这两年，不要说“不买股票就站到了股票操盘排行榜前列”，就是“不开店就站到了创业者前列”，甚至“不买房也就站到了置业者前列”。躺赢，说的就是中产的策略现状！
9月28日的22宗土拍，给出的建成后的销售价格，相比第一次挂牌，在原限价基础范围下调3%-9.2%。
像前海的住宅地块，第一次挂盘的价格最高售均价是9.9万/平，重新挂牌后，建成后最高售均价是9.2万/平，去年的拍出的地，建成最高限售价都在10万多一平。而今年底可能要推的前海润峯府，限价在10.7。
光明的多个地块的建成最高限售均价在4.2-4.5万/平之间；
未来的房价预期，都被妥妥地定义地清清楚楚、明明白白！
新房市场不好过，二手房也更是不好过。一些网红盘，真是从哪里涨上去的、就从哪里跌下去。
前海是率先跌的。深圳湾跌了。宝中的热度也下来了。整体来说，比业主期待的放盘价要低10-25%。
深圳湾的悦府，从去年3、40万的报价，萎缩到现在的成交价20多，下降幅度有个22%，总价可以差出临深一套大别墅——1-2千万。
宝中第五大道，成交价比之前业主报价要少18%。而天悦龙庭跟高峰期比，成交价比放盘高价期低了30%！碧海富通城有15-20%的下行。
前海鼎泰有15%的下滑。前海时代则是报价整体下来了，回到1年前了吧。
不过热点的半岛3，价格倒是也稳定、坚挺，下滑不明显。
西丽大学城宝能城这种，有所下滑，幅度不大，大概10%。还算坚挺。
龙华成交价目前跟市场叫价比较接近，但是整体叫价已经不如高峰期，回到1年前了吧。像红山非深高学区的水榭2、绿景公馆成交价跟目前市场报价比较接近，但是市场报价自然比高峰期有10%+的回调。
但是潜力鑫茂这种价格还是稳住了，成交价下滑不明显。壹城中心、港铁天颂的成交价也还比较稳定，下滑不猛。
当然，学位f的经典代表华强北-百花，更是被各媒体当降价代表写烂了。
虽然华强北-百花降幅没有渲染的那么多，但是下是下来了。整体看，百花、石厦、深高车公庙，都在下行。
福田南的学位热区石厦，石厦花园的指导价8万多。放盘价要高很多。但是现在的成交价比放盘价要低10-15%，比指导价高一点。
至于深高的，车公庙的泰然小区，成交价恐怕比市场期望价少27%。
而焦点中的焦点，华强北-百花的南天二，落差到了17%，总价呢得滑了300万。
旧改热点特发小区也下调了25%，这个幅度不小了。可见概念炒作的，在调整期都不大靠谱，hold不住。
除了前面说的几个顶系学校，福田整体比较稳定。像皇御苑这种盘，价格是很坚挺的，不过成交价也只是比指导价高出合理范围。
倒是罗湖和布吉的房价坚挺些。布吉老破旧塔楼与市场价的落差大，花园小区与市场价的落差小。
像国展苑、帝景峰，成交价跟业主心态价比，简直就是笋8折。跟指导价差不多。
但是宇宏健康花城这种很新、在建地铁口的，价格就很坚挺了，有可能能成交到业主的心理价。而康桥花园这种花园小区价格也还好，稍微让个价就好了，差距没太大。
罗湖的小户型，缤纷时代这种成交价是明显下行10-15%，而深业东岭小户型就比较坚挺了。老破旧深中学区的愉天小区，下滑15%-18%。翠竹园这种带翠竹学校的，有12%的下滑幅度。之前热炒的八卦岭宿舍价格也回来了，就比指导价高一些合理幅度。
坂田房价也比较稳定。像四季花城这种房子，本身业主报价落差就大，成交价虽然低于业主的价格，但是降幅不大。像佳兆业城广就更是稳定了，成交价是接近业主放盘的。信义嘉御山价格也很稳定。
盐田房价也还比较稳定。如果有低于业主期待价，那也是低5-12%左右。
看起来，之前不是热点领涨的，现在价格都hold住。领涨的，泡沫部分都挤下来了。
市场如此，赤果果地回调。而且，7月比6月便宜，8月比7月便宜。买地迟，自然价格节节折。这个趋势，只会增加市场的观望和价格的进一步下调。
比成交价下行更扎心的，是西部几乎冰冻，热盘成交萎缩。只有中部、东部的刚需盘在撑着成交量。
有概念加持的西部、学位、旧改，都是全线下滑，整体幅度10-30%左右。 东北部除了龙中、坪山，都有点hold不住，销售速度极缓。
市场能稳定的就是中部和中东部，主要是福田、龙华、罗湖、布吉、莲塘、盐田。
盘整期会多久呢？我估计大概有个2年吧。为什么会是2年呢？看看北京就知道了。按2017年整顿北京楼市的情况，盘整2年差不多——整体回调10-30%，然后盘整2年。
上次22块地重新拍卖，限定的未来售价，都是比之前周边新房价下降4-8%——也就是说，2年后有些新房会比今年还便宜5%。
这个预期，才是深圳楼市正式入冬的打击。
但是，现在这个状况，是好事么？房子，还该不该买？
以前，我们总是说，刚需呢该买就买，别犹豫。 今年呢，我们要说，二套家庭的购房春天来了。积分低的二套家庭，倒是很好的上车、改善的机会 。
首房首贷们，还有观望的底气，二套低积分家庭就没这个底气了。楼市是个动荡的状态，12个月就可以人气状态逆转一下。今年此刻，深圳楼市冷，不代表1、2年后人气还冷。
1、2年后，新房确实不会更贵，还可能稍微便宜点。但是，说不定购房者热情度回暖，积分门槛提高、二套没那么容易入围。
在这种不确定面前，二套低积分家庭是不能傻等，好盘依然要努力上车。
尤其是要重视1000万这个档的新房，福田、南山、宝中的，几乎还是跟二手房天生存在几百万的价差。二套家庭买了自住、自用是真的没什么问题。
如果排序一下，1000万的可选优先级还是：前海核心-香蜜湖为第一梯队，南山、福田、宝中、灵芝为第二梯队，中环线内的为第三梯队（含宇宙中心、西丽等等）。
如果3、5百万，那就看个盘的条件，更受欢迎的还是会是：前网红板块+同时带地铁和学校的。
买3、5百万的，到了买方市场了，可以磨磨磨出好折扣、好礼包、好楼层、好户型。真心买了自住的，大概是“买楼王（不临路）”单元的上佳机会了。
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