目 录

● 越南对外资企业获取土地的限制

● 外资企业获取越南土地使用权的5种方式

● 越南土地的使用期限

● 越南土地支付租金的方式

越南毗邻中国南部，是中国十分重要的贸易合作伙伴和一带一路沿线重要国家。

近年来，凭借宽松的世界经贸关系，良好的投资环境，富有竞争力的生产成本，得天独厚的区位位置，供给充足技能日益提高的劳动⼈口，越南已成为中国投资者的首选投资地。

随着中国产业调整，越来越多中国制造企业也在越南投资设厂、享受成本优势，完善全球产业布局。

如何 获取稳定的、受法律保护的土地使用权 是中国制造业企业在越南投资设厂时无法回避的关键问题。

一、越南对外资企业获取土地的限制

越南作为社会主义国家，其《宪法》规定，越南土地属人民所有，并由国家作为土地的所有人代表，由国家代表人民对土地实施控制。

因此根据越南法律，私人不能拥有土地使用权。

类似于国内土地法律制度，国家可以将土地以划拨或出租的方式给予个人或者实体，且个人或实体可以通过土地使用权的转让、转租、出资等方式获得土地使用权。

然而越南《土地法》规定，不允许外国人持有土地使用权。 仅允许法人实体和外商投资的企业享有土地使用权 。

二、外资企业获取越南土地使用权的5种方式

大多数外资企业 只能依靠租赁而不是购买 来获得土地。根据越南政府规定，外资企业租赁具有使用权的土地共有5种方式：

• 基于投资目的而经越南政府分配获得土地
• 经越南政府租赁土地
• 向工业区、高新区等指定出租人租赁土地
• 越南合资企业以土地使用权出资
• 购买完整不动产项目或包含土地使用权的项目

基于投资目的而经越南政府分配获得土地

据现行规定，越南政府仅对外资企业提供有限的土地分配。

外资企业可 凭借经核发的投资登记证，经分配制度获得作为建造销售或出租住宅之用的土地 ；此情况之土地分配效期上限 为50年 ，并同时受相应投资项目期间之限。

外资企业有权转让、租赁、捐赠与抵押经分配所得的土地，并有权将该土地使用权作为资本投入合资公司。

经越南政府租赁土地

越南本地公司与外资企业皆可向越南政府承租土地，并用于农业、制造及商业目的，包括基础设施建设、制造工厂、饭店与度假村、矿业与出租用住宅。 土地租期上限为50年 （具国家级重要性的项目为70年），并同时受相关投资项目期间之限。

承租人可于租约期限内申请租期展延，然而延长的租期仍以原订上限为限。

向工业区、高新区等指定出租人租赁土地

工业区、产业群聚、加工区、高新区或经济区中的开发商在通过以上2种方式获取土地使用权之后，再将其租赁/转租给其他企业。

从这些开发商处租赁的土地与从国家租赁的土地享有相同的权利和义务，有权取得土地使用权证书。

至于租金的缴纳方式，企业可以选择 年缴 或 一次性付款 的方式。

注意事项：

若开发商选择按年缴交租金，则分租人（企业）必须采同样方式缴纳（年缴）。

越南合资企业以土地使用权出资

对于外国投资者与越南公司组建合资企业的，越南公司可以将其土地使用权作为资本出资到合资企业。

凡依越南企业法成立与注册的越南实体，越南法律允许其在下列情况下，以土地使用权的价值进行出资：

• 该实体已根据 土地划拨 制度取得土地，并 已全额付清租金 ；
• 该实体已根据 土地租赁 制度取得土地（包括其他组织转让的土地使用权），并 已全额付清完整 租期内租金。

一旦土地使用权被作为资本出资到合资企业，合资企业则获得与直接由政府划拨或从政府租赁土地的土地使用权人享有相同的权利，合资公司可以转让、出租、捐赠、抵押土地使用权，或将土地使用权作为资本投入其他合资公司。

购买完整不动产项目或包含土地使用权的项目

通过购买完整不动产项目或包含土地使用权的投资项目获得土地使用权，可以获得和转让该土地使用权之个人或组织享有相同权利，但 该土地使用权必须是从国家租赁的土地，且一次性支付了全额租金 。

企业可以选择以下任何一种方法，但是从工业区等特点区域内租赁土地是最直接、简洁的方式，也是大多数中资企业的选择。

因为这些特定区域的开发商在租用土地之前已经完成了所有必要的文书工作和程序。

三、越南土地的使用期限

越南土地按使用期限可分为长期使用的土地和有期限的土地,有期限的用地，其使用期限分为5年、50年、70年、99年不等。

目前越南外资企业的土地使用期限是根据2014年通过的《投资法》，其中第43条明文规定有关经营期限：

• 经济区内 之投资项目的经营期限 不得超过70年 ；
• 经济区外 之投资项目的经营期限一般 不得超过50年 ，而对于投资资本额大但资金回收缓慢以及在经济条件困难地区的投资项目其经营期限最长不得超过70年;
• 投资项目经营期限到期希望继续执行投资计划，在符合法律规定的条件下可以申请延长经营期限。

另外，根据2021年1月1日生效的越南《新投资法》，外国投资者 如欲延长租期，应于租期届满前6个月提出申请 ，并在申请书中列入经有关部门批准的经修订的商业或生产计划。

在下列情况下，政府可允许延长租期：

承租人在使用期间遵守了土地法规；并且土地用途与批准的土地规划一致。

注意事项：

在租用土地之前，企业一定要搞清楚一点： 这块土地剩下的期限是多少年 。

因为这些特定区域的开发商可能 在很久以前就已经从政府当局那里租赁了相关的土地 。所以该土地的剩余期限也可能只剩下大约20年或30年，这个 剩下的期限对土地价值影响很大 。

四、越南土地支付租金的方式

承租人必须负担土地租金。租金从租赁首日起算，土地的租赁按照支付租金的方式可以分为两种：

• 按年支付租金；
• 一次性付清租金。

相比起来， 一次性付款 为土地使用权承租人带来更大的弹性。

一次付清租金的承租人 有权转让、出租、捐赠与抵押 土地使用权。同时，政府允许以土地使用权证书与资产结合的形式向合资企业（JV） 融资 。

而对于 年度付款的土地而言，企业则不能享受这些权利 。

所以企业还需要知道这些开发商是否已经全额向政府支付了土地租金。若他们已经付款了，那么企业就可以预先获得自己土地的所有权。

当然，一切都是和价格有关联， 年度付款的土地，租赁价格比一次性付款的便宜得多 。

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