我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：本人已婚，深户，在深一套房，红本在手，手上有现金100，想再买一套兼顾投资及自住，400以内，最好有较好的中学学位，请问怎么操作？可以有哪些楼盘推荐？房产是我的名字，配偶深户，无房贷记录
回答：你好，总价400万现在深圳买房比较尴尬，小户型已经集体上涨一波。
建议买二三梯队的学位房。
关于深圳中考：
1、 深圳中考，均分95读不了深中，均分93读不了红岭，满分460，普高录取：非深户391最低，深户349分最低，深圳身份证只有400万张，深户考上高中的概率为70%，非深户20%，深户优势很大；
2、参与中考78300人，公办招生计划35531人，录取率45%，2018年录取率约47%，学校建设速度跟不上人口流入速度；
3、四大全部大规模点招，点招生和地段生升学率差距惊人，比如广受追捧的深高北，八大率只有16.9%，总共60人，红岭1人，深中、深实验、深外分别两人，自己的高中部53人，参考356人，这60人，有多少来自那两个点招班？
4、福田、南山的成绩成绩比较稳定，宝中的学校（海旺、海韵）今年有较大进步，光明、龙岗、坪山则没有亮点，说明，生源还是衡量学校水平最重要的指标，房价是衡量生源水平的重要指标；
5、南山的学校，基本没有点招，全部是地段生，南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不认为全是教学质量的缘故，硬件设施是一部分，主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入；
6、花大价钱买深实验的家长，都是各行各业顶尖人物，这群家长，对孩子教育的投资本来就大，换个二线学位，学而思、各大补习班一起上，成绩也不会差，很多家长会错误的认为，孩子成绩好是学校的缘故。
所以，深高北的成绩未来不会差，因为后期花高价买学位的孩子参加中考了。搞房地产，因城施策，搞教育，因材施教。
深圳投资性价比高的板块，详见知识星球内部分享。
提问：房姐你好，程序员目前在杭州上班打算在杭州或老家武汉买(刚需)武汉50-60万首付杭州50-60万➕30万(公司有买房无息*款贷**福利)公积金有十几万，另每月固定交6000多问题1:最近两年杭州发展，所以杭州第一选，考虑交通想在未来科技城附近，但80-90万感觉有些难所以够不上的话武汉买，不管哪里先上车再说不知这思路对不对？房姐分别有合适的盘推荐吗？2:公司*款贷**好像是满足审核条件后委托银行放款，委托贷对后面房贷的批审有影响不？3:大学有助学*款贷**因那时不太懂有逾期记录，已还完2年多。借呗也借过但都没逾期按时还款。这两种情况会影响后面银行*款贷**吗？担心。谢谢房姐！
回答：你好，优先考虑杭州。亚运会是利好，大量基建会落地，之前已经有预期，房价会夯实。地铁铺开，杭州会有一波，不过近期不会有太大动静。杭州现在并不便宜，投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入，杭州投资回报率最高的楼盘见知识星球内部分享。杭州大部分楼盘都支持企业内部无息*款贷**，不影响按揭审批。征信逾期可以通过几种方法清洗，具体操作方案见知识星球内部分享。逾期金额小对按揭审批影响不大。
提问：姐姐，您好，我二手房卖给熟人，有没有必要让中介参与办手续，因为不知道手续办的流程和难易
回答：找个熟人中介，给点红包好了
提问：房姐好，看了你发的养流水的帖子，想问下最近朋友换工作，中间会有一两个月的空档期，可以自己做流水应付下吗？还有社保可能也会断一两个月，应该怎么操作？谢谢！
回答：流水可以自己刷，但是社保必须找公司代缴
提问：请问房姐，一，析产，需要多长时间？需要多少费用？二，现在JLH，析产把房子给爱人，我就马上可以算刚需吧？马上可以买房了吗？是不是有时间规定？比如半年内不准交易等等。三，我第一套公积金*款贷**，如果还清，析产以后，我再用公积金*款贷**，算首套吧，是不是最低首付20%，最高可贷80%，70万，对么？
回答：1.析产的意思是把*款贷**的尾款还清，把你的名字去掉，很快。
2.只要3年内没有交易，都是刚需。去名不算交易，可以马上买。
3.公积金还清后可以再次使用。最低首付30%
提问:小姐姐，请问一下，名下有套江夏文化大道宏德嘉园小区（房龄过10年了）步梯房，离地铁步行3-5分钟，不过房子在7楼，面积133平，南北通透，算两个阳台140平左右，上面还送了100平。我是想着空着也是空着，不如置换一下，然后去投资新盘，不知这种思路是否正确？不过想请问这样的房子出手该如何挂价呢？如果出手的话，该怎样配置投资最合适呢？父母今年63岁。感谢回答！麻烦啦
回答:思路正确，置换到主城区3环内，宏德嘉园挂1.1-1.2左右，视装修情况调整价格。卖出后用你和父母的sfsd买入2套刚需新盘。
提问：房姐，能够详细介绍一下对敲的具体流程吗？谢谢？
回答：详见知识星球精华文章《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
提问：房姐，买了复地海上海的房子，均价2w，请问一个车位18到20几万的价格可以买吗？如果按您的公式2*5=10万，应该买10w的车位，明显价格溢出。但我担心到时候租车位没地方停车啊？还有为啥租车位更划算呢？
回答：买不买车位主要看的是车位配比，如果小于1.2就要买。从投资上来说，车位不能*款贷**，所以涨幅是没指望的。买车位也是为了自住用。对于顶级豪宅，我支持买车位，比如说1000万的房子买一个40万的车位，我是支持的，因为可以增加豪宅的流动性。但对于一般的房子不建议买车位。
提问：房姐好!bj抵押*款贷**产品，请问以下3个哪个好，谢谢！(1)6成*款贷**成数，6%利率，20年等额本息计算，10年归本，购买2.6万保险(基本只能拿回5000元本金)(每年不归本)(2)6成*款贷**成数，5.7%利率，20年等额本息计算，5年归本(每年不归本)(3)6成*款贷**成数，6.86%利率，20年等额本息计算，20年归本，购买1万保险
回答：如果精算的话还差几个变量，*款贷**手续费、*款贷**金额等。比如*款贷**金额不一样，保险费摊销就不一样。不过不影响估算，结论应该一致。2＞1＞3理由，利率最低，月供一样，不要保险费。你纠结的唯一问题是五年之后需要还本。但五年已经到了折腾周期了，五年之后本来就要截断再抵押或卖出换仓。
提问：房姐你好，自住房准备准备装修，请教怎么选择装修公司
回答：可以半包，施工方式和材料选择自己多上心。找个体装修队，别找装修公司。自住家具可以找大品牌，宜家，顾家等，性价比高的可以直接找工厂订做。
提问：你好，问一下万科御玺滨江怎么样，学区怎么样，用关山大道房置换怎么样？
回答：二七滨江地段很好，但被各路开发商虽然牛吹到天上去了，新盘早早的就把价格卖出了未来的预期溢价。这就是预期值的可怕，同理还可以参照1.8w＋的光谷东。如果目前是冲着这个强预期去给未来的溢价买单，跑输大盘铁板一块。（二手房价格业主也是高预期，除非有特笋盘）万科定位是豪宅，学区暂时不能确定。投资关山大道更合适，自住万科更合适，性价比华发更高一些实在喜欢就买吧，自住可以买CEO，未来有*弹子**再买入低价区投资。
提问：美丽的房姐，很纠结的问题，目前户口在武汉，工作在广州，位置属于广佛交界，想在武汉买房子可是几年内都没法回去，也不知道是否能够调动回去，佛山这边居住环境好，粤港澳大湾区纲要中，佛山南海属于规划区，但是佛山只支持本地户口公积金，想在武汉首套，佛山二套，如果以后回武汉就卖掉佛山这套，如果回不了就卖掉武汉这套。请问美丽的房姐，这种思路是否可行，如果可行武汉这边是否只能考虑光谷东或者白沙洲这类刚需盘，方便转手
回答：佛山有自住需求可以入，短期内可以享受深圳广州城市群的人口溢出效应。思路可行。武汉近几年不住，就用sfsd抢限价新盘。之前推荐的都可以试试。
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