好消息，据乐有家研究中心统计，10月深圳二手住宅过户量为1733套，终于结束了“四连跌”行情。

但二手市场依旧承压，近期挂牌量激增。

据深房中协数据显示，截至2022年11月1日，深圳二手房挂牌量已突破10万套关口（存重复房源，后同），对比10月1日统计的97402套挂牌房源增加5040套， 环比增长率为5.2%。

数据来源：各机构官网挂盘数据

照这个节奏，二手房滞销，就连深圳湾等板块，也出现了按指导价过户的情况，顶豪的业主都扛不住了。（润府16→12万+，龙华13→8万+！这些豪宅正在喊你来捡“笋”！）

于是，有人想趁这波低迷行情捡漏、换房，那么真实的情况究竟如何呢？

近期，笔者跟两位准备置换的深圳家长聊了聊。

01.

为孩子入学换房

需降价100多万才能出手

家在龙华的刘先生准备卖掉目前唯一的住房，置换到福田，以此保障孩子明年能顺利上学，不被“分流”，但现实却让他们进退两难。

刘先生对孩子上学的担忧，是有现实原因的。

前两年，女儿刚上幼儿园，自家小区 原本对应的幼儿园名额爆满 ，比原计划超出了60多个，即便属于一类生源，最终也被迫分流到了旁边的幼儿园。

为何孩子上幼儿园的竞争都如此激烈？

一方面，源于 龙华本就人口稠密，学位紧张 ，上学难，上好学校更难；

另一方面，女儿2016年出生，正值“二胎”放开第二年，撞上生育高峰期。

相比之下， ”二胎“家庭的 居住、社保时间更长，也有不少买了房， 与他们PK入学积分，胜算很小，很容易被”分流“。

在龙华上幼儿园都如此”内卷“，明年上小学可能竞争更激烈，相比龙华，福田的好学校更多，学位供应相对没有那么紧张，他们打算让孩子去福田读书。

今年5月，他们准备在福田办好了租赁合同。

但考虑到 明年也是“二胎”家庭的上学高峰期，租房上学可能并不保险 ，想从龙华换到福田。

但现实是，自家小区虽是地铁口次新房，房价依然被压得厉害。

“我们小区89平左右的3房，今年 年初还能卖到700多万左右，最近已经有业主出到了550多万了，一下子就降价了100多万 ！”

“以我们家的月供来算，如果按照现在的价格来卖， 基本是亏钱的，而且就算低价出手，腾出来的钱在福田也选不到合适的房子 ，只能暂时先不卖了。”刘先生感叹道。

笔者在乐有家查询发现，这个小区的确出现了明显的降价，甚至有业主近期主动降价80万！

来源：乐有家

在深圳，刘先生的遭遇并非个例，有不少家长为了孩子上学只能忍痛换房，这也是最近二手房挂牌量大幅上升的一个重要原因。

同样被卡住的还有已经用完学位的家长。

此前，一位都市翠海华苑的业主坦言，孩子完成学业之后，原准备将手头这套38平的单房出掉，置换到宝安中心一套大公寓自住，那里景观很好，自己很满意。

但目前小区行情不好， 手头的房子总价不仅从高峰期降了100多万，也没有之前那么好卖了 ，他不得不暂时放弃居住升级的计划。

02.

换房门槛升高

多子女家庭挤在一处太难熬

除了孩子上学问题， “以小换大”的居住改善需求也很紧迫。

深圳购房成本很高，“先上车、再换房”的刚需家庭不在少数。

随着孩子出生，家庭成员增多，原本的居住空间变得更加逼仄，一家人挤在一起，生活上难免有诸多不便。

尤其自2016年放开二孩之后，深圳“二孩率”得到了明显增长。

2015年，深圳的一胎比例高达69.6%，二胎比例只有9.1%，多胎比例只有1.3%；

到了2020年，深圳的二胎率已经上升到了43.8%，多胎比例猛涨到7%，且多胎比例逐年上升。

随着深圳二孩、三孩家庭的增长，他们的居住改善也不容忽视。

有网友反馈，生完二胎之后，一家6口人只能挤在一个40多平的小房子里，想换个大点的房子，仅增值税就有20来万，压力很大。

不换房又太拥挤，置换又太难，相当煎熬。

旧房子卖不掉，新房子换不了，让多数改善家庭头疼不已，业主只有两个选择， 要么割肉甩卖换房，要么维持现状，继续等待。

更悲催的是，市面已有不少小区的二手房指导价变“托底价”，润府二期等豪宅也纷纷“破防”，加上新房海量供应、全面内卷，市场信心不足，成交持续低迷。

低于指导价房源，图源：朋友圈

03.

多地试水二手房“带押过户”

会缓解当前困境吗？

那么，如何才能破题？

一方面， 人们期待楼市最新的利好出台，给市场带信心 ，比如二手房指导价调整等，但截止目前依然没有官方消息。

另一方面，珠海、济南、昆明、广州等地 试水二手房“带押过户”政策，释放二手市场的活力 ，目前珠海、广州已有银行跟进。

据珠海市银行协会统计，2022年1月至10月，珠海办理“带押过户”业务79笔，发放按揭*款贷**1.26亿元，是2021年同期的3倍， 为市场主体节约资金周转成本约96万元。

所谓“带押过户”，是指卖方在出售房屋时， 不用提前还清银行按揭*款贷**，就可出售住房，进行过户。

| 来源：珠海政府网

在“带押过户”新模式下，只需跑一趟银行，就可办理赎楼、解押、过户、*款贷**、抵押五件事。此举省钱、省时，将有利于加快业主出售，刺激二手房的成交。

9月，深圳坪山也出现了 “公证提存+免赎楼带押过户”的成功案例 ，交易涉及十几套房产，交易资金4000多万元，为买卖双方节省了近80万。 （来源：南方plus）

这个模式免去赎楼环节，也为交易双方 节省赎楼资金利息、担保费等赎楼费用 ， 提升了交易的安全性。

然而，这次交易很特殊，是 写字楼物业 ，房子“双押”（先后两次抵押）在民间金融机构；买家以公司名义购买，并一次付款，最后联系坪山公证处完成交易。

对于普通人买房而言，能否适用这种新模式， 关键在于银行是否支持。 至于何时能普及使用，或还需要组织人用更多的案例将整个流程打通，并制定规则。

最后，从置业的角度看，与新房相比，二手房有更多的确定性，不存在货不对板等问题，如今深圳也有大把的笋盘随意挑选，有合适的可以上车。

对于改善的朋友来说，如果不是特别着急，可以再等等，未来或许有更好的契机。

部分资料来源：南方+、朋友圈、乐有家、领导留言板、坪山公证处等。