对于新一代北漂90后，北京购房的门槛不断被拉高，环京成了很多人最终的选择。继上次踩盘西北方向的延庆和怀来新城后，本次风云地产君的脚步来到了环京购房群体中更热门的京东新城——燕郊和大厂。
燕郊、大厂地处于北京东，是河北打造的京东新城两大重镇。燕郊镇凭借“20分钟到国贸”的区位优势，多年来始终稳坐环京热点区域第一把交椅。近年来，随着北京城市规划向东延伸，京东新城之一——大厂强势崛起。本次踩盘，风云地产界发现，开车至目前的北京城市副中心只需半小时的大厂，已然承接了大量通州溢出的购房需求。
从供应上看，孔雀城、碧桂园、万科这三家全国性房企都在大厂有在建或在售项目，河北本土房企福泰地产的早安北京项目销售也颇为火爆。
所以，均价相差并不大的燕郊vs大厂，究竟哪个更值得买？
撰文/ 小白龙
编辑/ 缪凌云
01
详解京东新城——规划中的百万人居新城
环京新城，是河北利用地处北京周边区位优势打造的一众新城，根据位置，主要分为京北、京南、京东三大块。这其中主要组成城市有怀来、燕郊、大厂、廊坊、固安、涿州等。
2015-2016年，在优越的地理位置下，环京区域房价一度暴涨，部分区域涨幅超过100%，直追北京。2016和2017年相继出台的限购政策才给环京泼下了冷水，区域价格逐渐回落。曾经稳坐环京第一把交椅的燕郊区域，房价从均价超过4万元/㎡的最高点到现在，近乎腰斩。
燕郊和大厂，则是京东新城中的两大重镇，紧邻北京城市副中心。
环京部分城市价格和政策
从房天下公布监测的新盘来看，燕郊在售项目有7个，大厂在售项目有5个，两个区域相加一起，也不足隔壁北京通州新盘的1/3。在售新房较少的现象背后，是燕郊、大厂新城正在逐步成型的现实。
对于在北京工作的置业者来讲，主要的关注区域是紧邻北京的潮白河旁三大新城，分别是燕郊北、燕郊南和潮白河新城。这三大新城中，燕郊南北新城经过多年培育，社区已经相当成熟。商业配套，底商商业和购物中心等配置齐全。贯通燕郊新城的京哈公路两旁沿线也布满了底商商业和购物中心，例如永旺梦乐城、新世纪商城等。
但上图中潮白河新城的商业中心还在建设当中，目前区域主要以底商商业为主。与较低的商业配套成熟度相对应，潮白河新城有大量在建楼盘。也就是说，在潮白河新城购房，依然要“赌未来”。
此次风云地产君主要实地探访了4个在售楼盘，其中两个都在潮白河周边，就是燕郊的天洋城4代和大厂的早安北京。两个楼盘一个隶属燕郊，一个隶属大厂，隔着仅20分钟车程的乡道，却有着不尽相同的置业门槛和投资前景。
02
你已经是成熟的燕郊了
受限购政策影响，非本地人对燕郊、大厂的公寓盘需求十分旺盛。公寓盘虽然首付比例高达50%，*款贷**年限最高只有10年，但胜在单价不高，总价低。
首尔甜城鸟瞰图
首尔甜城是燕郊在售盘里颇具代表性的项目，风云地产君之前就多次看到过这个项目在北京各个渠道投放的广告。项目位于燕郊京秦高速旁，共占地面积114.6万方，建筑面积高达340.6万方，是一个由写字楼、公寓和住宅组成的大盘。
紧邻京秦高速，1小时内（不堵车）通勤于首都国际机场、望京CBD等北京区域。区域内还正在修建平谷线地铁，预计2022年通车，未来通行至北京更加便利。
正是大家对地铁线路的预期，使这个项目颇受北京通勤族的追捧。目前主要在售的是C1-C5公寓户型，有层高3.9米的34-82㎡loft公寓、52-87㎡的平层户型，单价17500-23000元/㎡之间，均为40年产权。
沿着首尔甜城往南走，我们看到京哈公路和连接燕郊南北新城的迎宾路，主路周边商业人气十足，医疗、商业、教育等各项配套齐全。道路两旁也能看见燕郊精工园、中科生物制药有限公司、神威药业等产业。
再来到燕郊南城，我们发现这里还有一处在售盘——天洋城4代。
天洋城4代目前已是现房，项目主要是以改善房为主，共占地576亩，有30多栋楼组成。目前在售的主要是88-94㎡的2居小户户型，整体均价24000-25000元/㎡，还有朝西向mini别墅，价格26000元/㎡。
楼盘旁就有一个航天主题乐园，背后有大片土地还在规划当中，据了解周边可能是商业性质。在沙盘中，还可以看见一个巨大的娱乐岛模型，目前处于审批当中。
据现场销售介绍，天洋城后面将推出大量公寓楼，位于102国道旁。预计价格在18000元/㎡、面积在35-38㎡、70㎡，40年产权。
按照单价18000㎡、面积38㎡计算，一套公寓楼总价在68.4万，首付34.2万，10年期*款贷**需要月均还款3693元。70㎡的总价在126万，首付63万，月均还款6802元。
虽然公寓购房不占购买住宅名额，不过名下*款贷**是否还清，还是会对购买其它房产产生影响。并且我们发现，公寓热，不仅在燕郊如此，大厂也是同样的情况。
03
只有晚安的大厂
从燕郊南前往潮白河新城的一个在售盘早安北京，需要经过大厂影视小镇，该项目距离早安北京不足两公里。《这！就是灌篮》等综艺节目就是在此拍摄，公开资料显示该项目现已签约了100余家文创企业。产业发展带来的就业、居住、生活需求，是潮白河新城被寄予期望的一个重要原因。
地处大厂潮白河新城的早安北京，项目主要规划东西两区，大致分为四期，一期已经交房入住。目前在售的主要是三期公寓+住宅区域，共有4栋楼，其中51-53栋为公寓，50栋为住宅，都为70年产权。项目整体容积率2.5，四栋楼单独在外，与社区一路之隔。
目前项目已经开盘顺销的是位于公寓区中间位置的52号公寓，5梯24户，面积在33-81㎡的1-2居，精装修价格在14000-16000元/㎡，预计2022年交房。
后面将会陆续推出51、53号公寓和50号住宅。早安北京即将新推的住宅面积85、105㎡两种户型，2梯4户，毛坯价格16000-17000元/㎡，预计2021年交房。
大厂严格执行区域的限购政策，公寓不属于限购范围。据了解，早安北京项目的住宅，北京置业者也可以购买，只是需要全款。
按照住宅毛坯17000元/㎡算，全款购买85㎡的住宅，需要144.5万，105㎡需要178.5万。
早安北京底商商业
从周边来看，项目自身配套有底商商业，公寓楼下也有集中式的购物中心，可以满足生活、购物需求。在3公里范围内还有潮白河五环公园、中央公园等市政设施，在建的中国人民大学大厂拓展区校区也位于其周边。
从现有规划可以粗略算出，早安北京的公寓供应量是较大的。3栋高层公寓，有上千套不同面积的房源。考虑到公寓流转的热度不如住宅，更适合有自住刚需的人群考虑。
目前，早安北京的住宅项目已有入户居住。但暂时居民数量依然有限，拥堵并不严重，晚高峰路上更多时间依然是要浪费在城里。
04
潮白河新城是下一个燕郊？
对于在北京东区工作的“北京人”来讲，燕郊、大厂的京东新城可以满足许多在北京东工作的居住需求。与其它区域的环京新城来讲，距离更近，通往北京主城区域也更加快捷。
从京平高速到首都环线高速，这绵延27公里南北线组成了燕郊北、燕郊南和潮白河新城，从北往南，通过高速公路和环线道路快速连接着北京众多重要区域。
燕郊北可以快速通达北京首都国际机场、望京、酒仙桥等地。燕郊南可以快速通达至北京通州新城、朝阳区东、国贸等地。潮白河新城也可以快速到达北京通州新城、朝阳区东、国贸等地。
北京市政府于今年1月已迁至通州潞城，紧邻潮白河，与京东新城相距10余公里。从洋河城4代和早安北京前往潞城的北京市政府，也只需30分钟左右车程。
除自驾交通外，燕郊北的首尔甜城公寓盘旁还有在建的地铁平谷线，可以快速通达望京等地。未来燕郊南和大厂还有地铁六号线东延覆盖，具体规划路线待定。
对于在北京东工作的“北京人”来讲，燕郊、大厂的京东新城有着北京难以比拟的价格优势。与燕郊、大厂紧邻的通州新城整体新房均价49500元/㎡，部分楼盘价格更是在6-7万/㎡。而燕郊的新房均价19000元/㎡、大厂新房均价16000元/㎡，整体均价价格相差在2倍以上。
价格虽相差明显，但在限购严政下，大多北京置业者只有选择公寓作为过渡房产。有实力的置业者，在大厂也可选择全款购买。按北京目前新房均价5.7万/㎡算，北京一个50㎡住宅首付就在100万，再添加44.5万就可以拿下早安北京的85㎡住宅，还没有每月上万元的*款贷**。
严格限购的背后，燕郊、大厂的开发商在未来也预备推出大量公寓盘为来自北京的购房者服务。除了已了解到洋河城4代会在燕郊南城102国道旁打造大量公寓外，从潮白河孔雀城中央公园项目附近的渠道了解到，在友谊大桥旁的潮白河孔雀城也将打造公寓盘，相比早安北京，与北京东各个区域车行距离更近3公里左右。
风云地产界提醒计划购买公寓房产置业者，因其政策和税费等原因，应当做好长持准备。
对于是否选择购买燕郊、大厂的公寓房产，各位读者怎么看？欢迎读者在评论区留言互动。