西安土拍又火起来了，地块摇号和溢价再度回归，楼面价和新房价格不断攀升！

而这样的趋势，让我们不得不谨慎起来，由此，我们对比了港务区5年以来的地价情况，数据相当吓人；

几年时间区域地价已经翻了4倍，同时也带动了房价的成倍增长，部分项目成为了名副其实的“溢价王”小区。

港务区5年地价直接翻3-4倍

从港务区近5年的地块成交楼面价来看，2018年土拍价格在2000元/㎡上下，2022-2023年区域地块成交价就已达8000元/㎡以上，最高翻了4倍，价格直线上涨。

值得注意的是，即将在5月出让的GW1-21-9地块起始楼面价就已冲破了区域地价天花板，所以该地块一旦成交，港务区的地价将再次刷新。

地价都涨了，房价也将紧随其涨。

那么，港务区近几年的房价涨跌到底如何？

看了区域新房和二手房价格对比后，只想说以前选择优先买进港务区的业主简直赢麻了， 当初以万元出头的单价买入，如今二手房挂牌全部上2万/㎡。

其中，绿城分别在2018年和2019年竞得港务优质地块，打造绿城西安全运村，2018年的地块楼面价为1792元/㎡，2019年楼面价3800元/㎡，并且在今年1月绿城以7709元的楼面价竞得GW1-15-6地块，该地块为西安全运村的6期产品，案名为丹桂苑，同一个项目地价的变化也是肉眼可见。

从售价看了，项目在2019年新房售价1万/㎡左右，如今项目在售的涵碧苑售价1.8万/㎡，二手房挂牌价为2-2.3万/㎡， 面粉到面包实现了“高价值的飞跃” 。

同时，华润分别在2018年以楼面价2000元/㎡、在2019年以楼面价4200元/㎡拿下港务核心地块，打造华润置地未来城市，新房售价1.1-1.4万/㎡，如今二手房挂牌均价2-2.2万/㎡，达到翻倍增长。

此外，高新地产在2019年以综合楼面价1974元/㎡拿下GW1-22-4、5商住用地，打造枫林九溪，如今项目在售的新房产品价格1.6-2万/㎡，二手房挂牌价2-2.8万/㎡。

由上可知，港务区2018年到现在，地价翻了4倍，房价翻了2倍，以上这些项目可称之为区域“溢价王”小区，但受新房市场的影响，二手房成交量一般。

然而，不止港务区的二手房价格上涨惊人，各个区域都有可称为“溢价王”的小区。

房价翻倍！西安这些“溢价王”楼盘曝光！

不完全统计，西安目前拥有“溢价王”小区的数量高达14个：

成交价数据来源于贝壳

这些小区分别位于西安的一些“热门区域”，如曲江、高新、航天、港务、浐灞、未央等板块，最低溢价40%，最高溢价实现房价翻倍。

保利天悦 ，无论是二手房价格，还是成交量、带看量，都是当之无愧的市场标杆。

项目地处高新二期陕西大会堂板块，共有六期， 最后一次开盘精装均价 21319元/㎡，199套房源，最终摇号人数3447组，综合中签率仅5.77%。

目前整体的二手房挂牌均价为 2.9-3.45万/㎡ ，其中挂牌量最多的是一期，均价30055元/㎡，近90天内成交13套，带看245次。

贝壳截图

而保利天悦之所以能够有此优异的表现，学区与地段配套是关键因素。

小区地处 高新二期唐延路商圈 ，东侧产业众多，写字楼聚集，就业岗位丰富；再加上周边如鸿基新城、金泰新理城等小区也已交付入住，外围底商已非常成熟。

且根据2022年的学区划分，保利天悦对口学校为 高新第四学校 ，且就在家门口。美中不足的是距离地铁较远，6号线木塔寺站直线约2公里，出行主要得依靠公交或自驾。

再说项目表现，央企保利开发，占地约600亩的超大体量，涵盖了高层、洋房、新中式独院等多种业态， 可选项较多，品质也非常有保障 。

最重要的是，短期内暂时无 新房可买 ，种种Buff叠加之下，也难怪保利天悦能够在西安众多二手房小区中脱颖而出。

同时，在二手房市场中，拥有优质学区的保利·天悦、国宾中央区、中铁缤纷南郡等项目，不论是房价还是成交量都处于遥遥领先的位置。

保利天悦不论是一期、二期、三期还是四期，房价已经稳上3万，同时成交量也不差，这个项目近90天共成交了38套房源。

从前几个月的成交情况来看，最快挂牌3天就卖出，可以说是挂牌即成交。

数据来源：贝壳找房

万科翡翠国宾位于高新区发展高地，周边城市配套完善，紧挨陕西省体育馆和地铁6号线，北侧还有科技八路，出行便捷。

从贝壳找房数据来看，该小区二手房挂牌价在3.1-3.5万/㎡，近90天共成交了20套房源。

数据来源：贝壳找房

小区溢价非常明显，要知道2020年项目新房售价2.1-2.2万/㎡，3年时间 涨幅达61%左右 ，简直诱人。

曲江新区也一直都是多数人置业的首选地，主要原因就是区域的地段、学校、自然资源等都非常的优越，最为热门的便是曲江第一学校。

数据来源：贝壳找房

曲江第一学校对应的小区主要有 中海曲江大城、阳光城PLUS等 ，其中曲江大城挂牌量最大，项目雍宸57套房源在售，近90成交4套，带看量比较大，近30天带看259次。

数据来源：贝壳找房

在2016年万科大明宫新房售价1.3-1.4万元/㎡、如今房价已翻倍。

有卖价，自然就有进价。

我们盘点了近5年西安各区楼市的土拍变化 ：

值得注意的是， 从2018年开始 ，房企大规模开始顺延城市发展，开始主攻西咸， 自此西咸一直是土地供应的主战场 。

而今年房企的拿地节奏和拿地规模明显放缓，2023年时间已过1/4，总进度条不足去年供应的往年1/4， 拿地节奏和步伐明显放缓，逐渐回归主城；

对于目前的西安土地市场来说，民营房企陆续出手，高新土拍逐渐回归溢价、摇号拿地的局面，各房企拿地信心和预期正处于一个稳定恢复态势。

从房价的整体走势来看， 目前西安的楼市将进入一个慢速增长的阶段，加上房企的优惠促销、房贷利率4.1%的政策利好，以及未来1-2年内明显的房价涨幅缩窄，对买房人来说，无不是一个真正利好的阶段。

其次，“房住不炒”一直都是当下楼市的主要发展途径，调控也无非是松松紧紧，不断调整砝码的过程，调控的目的也是为了稳定市场的长远发展，而不是一板子拍死。

虽然我们一直主张推开人们身上的三座大山，但经过事实验证，凡是不可操之过急，地产还是那个引导我们一路向前，挣钱的老大哥，从总的发展结果来看，房子的金融属性总归是要褪去的，但这仍然是一个任重而道远的事情。