和老婆回了一趟老家，老家是贵州的某个地州市。家庭聚会上遇到了家族的一位土豪。这位土豪叔叔年轻时敢拼敢闯，如今也算是事业有成，家境殷实（秉承有钱就买房的朴素智慧，到现在手上买了一堆房子和门面，所以我就尊称他为壕叔）。壕叔听说我对房地产还有一些了解，再加上他女儿在贵阳读大学。于是趁着biangdang酒劲正酣，便和我聊了起来。
壕叔：小鸟，听说你还能写点房评？那你看看最近还能不能买房？手上有点闲钱，总是不踏实。
我：壕叔，过奖。其实我只是对房地产略懂一二，有些小研究。最近能不能买房这个问题？还真不好回答，对您来说肯定不缺房子住，应该就是想买房投资吧？
壕叔：没毛病，你看我家两百个平方的复式房，就老两口住着，平时都还有点害怕，哪里还会缺房子住？就是投资，钱不值钱嘛，就想着等到以后房价涨了也能有点赚头。
鸟叔：对于您这个需求呢？先不提能不能买房，咱们先看看您手上的房子。据说壕叔您手上七八套房，三四个门面。出租状况怎么样？房价这几年有没有涨？
壕叔：说到这个我也是一笔糊涂账。以前做生意是把好手，但是买房子都是听朋友介绍，说哪里房子好以后有发展就拿钱去买。现在手上七套房子，有三套空着没出租的。另外有四套简单装修一下租出去，一个月加起来租金大概七八千吧。还有四个门面，有一个是在什么商城的二楼，商场搞不起来所以基本租不起价。还有一个在建材城，建材城生意不好也不怎么能租得起价。唯一两个租得还可以的，一个是旁边比较热闹的XX路上（租给人家开服装店），还有一个在XX小区临路边（租给人家做餐饮）。
你要说房价有没有涨？也就是去年涨了一小点，我们这里房价从四千多涨到了6000多。但是今年据说销售不好，好多房子又跌回五千多。
鸟叔：对咯，和我估计的情况差不太多。提一个中肯的建议给你，把手上的房子和门面清理一下，尽量把资金转移到中心城市去，说到中心城市，在贵州我认为也就贵阳有这个潜力。
壕叔：为什么？其实我前几年也在花果园买了一套房，现在租出去的。我一直觉得在省城有套房就行了嘛，我家都在这边，又不去贵阳住，干嘛还要去贵阳再买房？
鸟叔：壕叔，咱们先来分析一下你的人生阶段，现在您也是花甲之年了对不对？咱们贵州人的平均寿命是73岁左右。不管怎么说，您现在也属于夕阳红阶段了。这个阶段您图啥？第一肯定是不图事业拼搏，第二是多年奋斗的果实能好好的延续下去，第三是为了给您闺女打下一份殷实的基础，对吧？
所以对您来说，房产的保值增值，就是追求的目标。
分析一下您手上的房产：首先是住宅，七套房您一个月才能收到七八千的租金。而且来来回回这么多年房价才从四千多到六千多，可以说基本是没有增值。有三套房空着，既不产生租金收益也不产生增值收益，除了能抵押*款贷**要来何用？
其次是门面，四个门面只有街铺和小区铺好出租，商城铺沦为了仓库。而且商业物业转手税率很高，也就是说四个门面里面其实只有两个产生价值，另外两个基本也是没有效果。
如果我们定量来分析，您的房产实际上发挥的效率可能不到50%，实在有点低。
壕叔：不算不知道，没想到买这么多房子，实际上效率才这么些。唉，我有不少投资失误吧？
鸟叔：这也不能怪您，买房这个事情，一不留神就会入坑。毕竟房子这个特殊的商品，资金量太大，又是极低频次的行为，就像是旅游景区的饭馆，当然是能宰一个算一个。不过您也不用灰心，过去的就过去了。现在我们可以来做一个资产调配，好好保护下一个十年。
壕叔：这个听起来有点意思？咋个调配法，小鸟你说来听听。
鸟叔：说起资产调配，咱们先来聊个话题。未来中国的发展模式是什么？咱们能看到的趋势是什么？
对这个问题咱们可以明盘：国内未来的发展模式一定是以大城市和都市圈为核心发展，所有的人、财、物、产业资源都会不断地涌向大城市。剩下的城市，只是以卫星城或者是收缩城市而存在。这个已经不需要我再列数据、举例子给您证明，事实已经是这样（看看周边的成都、重庆、昆明、南宁……，贵阳才刚刚起步呢）。
而且近几年您也知道，家乡通了高铁对经济的促进很大。但很多人不知道的是，像高铁这样的交通设施，实际上加速了资源向大城市、中心城市聚集的过程，高铁实际上就是帮助大城市虹吸资源的助推器。当然在这个过程中，双方都是受益者。
未来的发展，大城市、中心城市、省会城市拥有先天优势，类似您家里这样的地州市，有没有发展？肯定有！但是上限高不高？说实话真的不高，而且速度会越来越慢。
壕叔：唉，这个我能听懂。但外面的世界很陌生，我闺女也说毕业之后不想回来，就想着往大城市跑。其实我一直还是希望她能留在我们身边。
鸟叔：这个问题也是上面我说的发展模式的延伸。您想想，年轻人现在面对的世界和您年轻时候面对的世界完全不一样，甚至可以说是两个世界。您当小伙子的时候，上山下乡在农村过了不少苦日子。然后遇到改革开放，自己做点生意赚到一份家业，但那个年代实际上你们赚的都是信息差。最常见的商业模式，就是从广州进货，然后拿回家贩卖……就这么积攒第一桶金。
但现在呢？移动互联网时代，让年轻人得到更大的自由。特别是在大城市生活，意味着更多的就业机会、更高的事业天花板、更有趣的社会活动、更多样的朋友……不管小朋友们想不想回家乡，留在大城市肯定都是更好的选择。
壕叔：看来还是儿孙自有儿孙福，做家长的只有在背后默默支持她们。如果她想留在贵阳，那我应该还是考虑去在贵阳先买一套房，不管她以后在哪里工作，至少有个落脚的地方嘛。但现在说去投资，实际上也是两眼一抹黑，根本不知道从何下手啊？
鸟叔：不管什么投资，咱们第一步总得先明白里面的原理。比如买房，我有个理论：买房其实就是买城市股票，城市发展好你有房就能享受到城市发展的红利。因为我国特殊的土地模式和房屋供应模式，大量的社会资源，比如教育、商业、医疗……，都会绑定在商品房上面，所以人口聚集的速度大于资源生产的速度，优质资源是一直呈现稀缺状态的，再加上源源不断的货币超发，房价也就水涨船高。
所以，您只要记住，买房是享受城市发展红利，相当于是一支城市股票就可以。如何买到好的城市股票？当然是选择发展更好，更靠谱的城市。其实这个比选择股票容易得多，因为城市发展好不好，从很多统计数据上面都能看的一清二楚。
当然，看一个城市也需要更细致的去看。比如某些城市虽然看起来发展很快，是仔细分析下来，或者是因为基建投资驱动，或者是某个特殊资源、或者是某个热门概念，实质上的城市化水平、产业质量并不高。这种城市、新区在中国也有很多，不少炒房客就挺喜欢这种地方，借着概念搞一波就走，留下的就只有普通韭菜苦苦坚守。
壕叔：这个比喻好，我一听就懂。但是如果我现在要马上开始调配资产，该怎么着手？
鸟叔：哈哈，其实确定了城市，再去做针对性的研究就不是难事儿。不过在买房之前，我们先考虑清楚如何做好资产调配。
比如您手上的住宅，除了自己住的两百平大复式，我们把剩下的七套房都可以拿来置换。地段不好没装修的，直接卖掉。已经装修地段不好的，也考虑卖掉。最后留下的一定是地段相对好又装修的房子（没装修的就用卖房的钱去装修）。争取把七套房变成一两套房，留下相对优质的资产，以后也尽量避免多交房产税。
还有就是商铺，那两套不产生效益的也出掉，留剩下的两套就行。
壕叔：卖完房子以后呢？拿着一堆钱该买啥啊？钱越放越不值钱，这个我还是知道的。
鸟叔：接下来就是做资产配置，首先贵阳花果园租出去的房子不要动。我简单算了一下，您大概能腾挪出来的钱500万左右，在贵阳可以考虑买两套优质住宅+一套小区铺。
比如用你闺女的名字，可以直接全款买一套150万左右的新房。这个预算，观山湖区都可以买到地段不错的110平米左右三房，好租好住好出手。然后再按揭买一套总价同样130~150万左右的二手房，马上可以买来出租那种，首付大概80万，用租金来冲抵按揭。后面这套房，可以考虑等你闺女工作后再来操办，按揭年限拖长一点。
然后在人口多、密度高的小区，挑好地段买一套4、50平米的小区铺，总价大概在120-140万左右。预估未来
这么操作下来，您手上有了贵阳两套房，手头还余留了大概6~70万现金，用来抵御一般风险完全足够，平时也几乎没有压力。
其实这么操作的原则，就是尽量的把资产做精，去掉无效房产（不产生日常收益，自身增值也不多的房产），换成效率更好的房产，用来抵御未来风险。随着城市发展，享受城市红利。
手头的现金，可以买一些抵御风险比较强，也比较稳妥的理财、基金。也可以根据您的身体情况，看看保险之类。不过这些我不太懂，就不做更多建议了。
壕叔：嗯，有点道理。我这就去着手准备，希望越快越好把这个什么资产调配搞完，好享享清福咯。
鸟叔：事儿得这么办，但壕叔你也不要激动。资产调配是个时间过程，不是短时间就能搞完的。慢慢来，多看看项目，谨慎一点比较好。
还有就是虽然建议您来贵阳买房，但市场上各种产品很多，也有不少坑，希望你一定要谨慎啊。
比如商铺、公寓型的商业物业，一定要弄明白他们的投资模式和回报率，切勿轻易下手。
还有些住宅项目，用来自住尚可，但用来投资的话就很不适合了。贵阳发展不错，但一定要记住不是每一个项目、每一套房子都能增值。
如果你还拿不定主意，遇到了困难，记得加入候鸟星球直接咨询我，嘿嘿。
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