泡沫的发生来源于负债，负债过高之后，就如一个鼓胀的气球一样，继续吹，就有可能会破裂。站在2023年的今天，可能很多00后，甚至是90后，不知道90年代的海南的房地产是遭受了怎样的一种经历。
海南是在1988年脱离广东省的行政序列，独立建省的。当时的领导们下定决心要把海南建成最大，最特的经济特区，并且，在1988年8月1日，海南公布30条，大胆提出资金进出自由、境外人员进出自由、货物进出基本自由。
但是，当时的海南是属于荒芜之地，在80年代之前，岛上除了几个国营的橡胶农场之外，连一个像样的产业都没有。当地的黎族原住民甚至还在搞合亩制。要发展，单靠政策和激情是远远不够的，没有人才，一切的发展的空谈，所以高层一纸号召各方精英来建设海南。
于是，在当时，热衷于解读政策信号的有志之士，他们怀着赚钱的抱负，千里迢迢来到了海南，希望在这一片土地上干一番事业。
1991年，中央发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了房地产的发展方向。
同年9月，“万通六君子”第一次在海口聚齐，成立“海南农业高技术联合开发投资总公司”。
在1992年的春天，改革开放总设计师*小平邓**动身南巡，并在此次南巡过程中，发表了许多振聋发聩的讲话，也引发了无数人的猜想。
海南建省后，闯海南，淘金去，成为无数内地人的选择。“那是一个疯狂的时代。”经事的人，无论成王败寇，都认同这一判断。
“十万大军下海南，各大财团抢地盘”。满大街都是各地口音的炒房炒地者，他们口中吐出一个个惊人的天文数字，数字背后却只是一块不毛之地，或是刚刚挖了个坑的“大厦”。这些天文数字还在不断膨胀，直到演变成一个令其原形毕露的词汇：海南地产泡沫。
“一开始都不敢相信，不敢签。在１楼签了房产购买合同，到６楼加价就卖了。现在想想都害怕。”潘石屹曾这样回忆。
在1991年，海南的房价为1400元/平方米，可是仅仅一年之后，就涨到了5000元/平方米，在1993年，海南的房价到达了顶峰，1平方米高达7500元，在90年代的中国，那简直就是天价。试想一下，国际大都市上海也是在2006年才涨到了这个水平。这个热度，不能是用夸张来形容来，简直就是疯狂，但是上帝让你灭亡，必先让你疯狂，这句话说得一点都没错。
房价高涨的背后，海口市地价由1991年几十万元/亩，一路狂飙至680万元/亩。带着几万元“闯海南”的人，一觉醒来已身家百万。
那时候的海南，除了炒房地产，海南还在热炒内部股。社会上购内部股，根本不问这是什么公司的股票，都是用真金白银去购。到较后，全部变成了废纸。
在海南“地产泡沫”较膨胀时，各地“热钱纷纷流入，房价以每天200至300元的速度上涨。那时候拿到银行的钱太容易。眼见着有人打电话向银行要2000万元，银行员工就来你的办公室，帮你办好*款贷**的手续。2000万到手后，购下当时很有名的汇宇金城的一栋楼。过段时间，2600万卖出去，600万就这样到手了。
1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半。这一年，海口市经济增长率高达83%，海南全省财政收入的40%来自房地产业。
无数的房地产公司开始击鼓传花式地炒卖这个岛屿上的地皮和房产。到工商管理部门登记注册的公司，每天较多达300家。高峰时期，总人数不过160万的海岛上，竟然出现5000多家房地产公司，平均每320个人一家。
那时，开发商在银行大量*款贷**，甚至把仅仅是在图纸上的房子高价抵押给银行，以此收获倒卖地皮的资金。
1993年，宏观调控一出手，海南留下了遍布全省的“烂尾楼”，总面积达1631万平方米。其中“烂尾楼”工程的两个“重灾区”海口和三亚，分别有179宗和120宗“烂尾楼”工程。据统计，海口市烂尾楼的总建筑面积达1200多万平方米，沉淀资金149亿元。当时只有700多万人口的海南，房地产积压量竟占全国的十分之一。
开发商纷纷倒闭，老板逃离使银行不良*款贷**率一夜间剧增，很多开发商以天价抵押的楼盘甚至还没动工，已建成的抵押项目也大幅贬值。
华夏证券、南方证券等一批老牌券商因为对海南地产的大笔直接投资而损失惨重。省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现了严重的资金困难。
1995年8月成立的海南发展银行出现近三年的挤兑风波，直到1998年6月21日被央行宣布关闭。这也是建国后头家因支付危机关闭的省级商业银行。
1999年，海南处置“烂尾楼”工程正式开始。当年，政府给予了海南诸多优惠政策，如换地权益书和减免契税、营业税等。此外，政府还给予海南5亿元的财政补贴，海南省政府也免除相关税收10亿元。同时，海南出台了加快停缓建工程的决定。不进行处置或者没有能力进行处置的，由政府部门代为处置。同时，对已经投入续建的工程，还出台了免征、减征各种行政事业性收费的规定。一系列优惠政策，使得有实力的开发商纷纷参与到续建工程之中。
2000年是海南房地产发展的一个重大转折点，国务院批复的《处置海南省积压房地产方案》正式实施。
2003年，三亚市政府对位于大东海１１层高的万国旅游城实施了定向*破爆**拆除，对16层高的侨友大厦进行了人工拆除。其间，“炸”出了许多年来深藏不露的开发商及其关联人，从而在全省上下掀起了一轮处置积压房地产和新开工项目建设的高潮。从此，海南的房地产才慢慢地迎来了曙光。