我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：请问帮忙分析龙潭寺TOD龙潭九章与二仙桥的新希望万科知园各自的优劣呢？谢谢！

回答：龙潭九章的优点是产品好，价格低，近地铁，缺点是地段偏僻，其他配套较差，板块成长性一般。万科知园优点是地段好，品质好，地铁环绕，综合配套好，缺点是单价稍高，有返迁户等，而且普通资格还不好抢到。详细说下龙潭九章吧，整体来说我的一句话评价就是有且仅有地铁配套的改善洋房，类似睡城概念。意思是从产品上来看，的确是当下流行的改善的纯洋房产品，很多楼盘都做不到这种纯洋房，而是至多高低配，不分区，所以未来它的纯粹度是要打折扣的，而龙潭九章这类完全是东西、南北通透的纯洋房，当今并不多见，大家都很认可。再加上价格上的确还算是比较有吸引力的，可以说虽然是清水，但是单价和总价并不高，门槛在200万级别，现在在三环内选个靠谱点的高层都很困难。九章的确比较适合有改善需求，但是预算又不太高的佛系群体，你对号入座下。是不是一定要改善，是不是预算只能卡死200万级别了？只能说需要取舍，看你侧重点，当下它的周边配套是不咋地的，或许在5-10年内都不会有明显改观，这导致人气也会迟迟上不来，类似一个燕郊的，仅有地铁的睡城概念。从配套上来看，等交房的时候地铁也差不多开始运营了，所以地铁概念无需重复，有地铁，去主城，去上班，都非常方便。但是TOD概念下的产业、商业、人气的汇聚，并不会很快很好地呈现，甚至是比不上龙潭寺老城区的，这一点务必要有心理准备，至于铁路什么的，倒没有实质性的噪音影响了，这里是安静不吵的大环境，铁路只是切割了板块，使得交往沟通往来，除了地铁，困难一些。也就是说，短期内周边的几个次新二手房你也看得到，仅靠零散底商维持商业氛围，远一些的购物生活需求要到龙潭寺，压力还是比较大，九章会重蹈覆辙。所以整体来说呢，如果你需要自住，而且特别看重洋房产品，且不在乎短期人气、商业的配套不足，那么佛系一些，住在当下也未尝不可。自己去上班的话，也可以依靠地铁，整体还是方便的，但是商业就得靠某宝某多了。再说万科知园，我们就简单说下，新希望和万科当年联合拿地开发的二八板块，成本不低，但却是成都首个呈现的双限地（限地价、限预售价）产品，吸引了很多人的关注，大家也对此寄予厚望，开发商在尽量压缩成本的时候，也保证了楼盘产品的质量。该楼盘位于二八板块，是目前成华区比较热门的区域，周边有已经建成的7号线和在建的17号线穿插而过，交通是真的好。但是开发商设定了个别大户型较低单价，想以此来拉低所谓的均价，因此其余的高层和洋房的价格偏高于预期的2.1万设定。所以高层的总价逼近了300万，而洋房的总价也达到了340万之多，对预算稍低的购房者来说，是有点失望的。此外万科知园的高层有较大比例的返迁，部分两梯四户的高层产品，每层1户是商品房，而其他3户是反迁房，引发了大家吐槽。还是需要你多番对比。

提问：请问雕叔，高新南远大4期114平挂牌270左右，城南宜家的城市春天96平挂牌320左右，天府名居110多点挂300左右，从学校，交通，楼盘，商业综合看，哪个更推荐呢？如都不行，其他高新南还有哪些楼盘可建议。需求套三双卫、学校、地铁、楼盘，预算300左右。

回答：天府名居属于天府长城板块，整体来说地段应该是最好的，你看重的什么地铁、商业等资源，在这里都有很好的选择，属于很成熟的区域了，而且再怎么说，也是高五片区，我认为是当下最适合你的三选一。而远大整体来看，板块老化，楼盘老化，逐渐沦为了老破大，除了就近上班的互联网程序员，一般来说整体的优势不明显，这个楼盘租客越来越多，自住的体验会比较差，单纯的看重便宜，往往得不偿失。最后城市春天在火车南站，和高新这边由三环一街之隔，划分出了两个世界，城市春天这边也逐渐走向了衰败，以后会像桐梓林一样，成为大家以前的富人区，但讨论的人越来越少，逐渐退出历史舞台。而板块有机更新和活力，天府长城我认为有高五的概念，而且还紧邻金融城板块，所以有价值的长期外溢和辐射，楼盘本身不仅有内在，也有外在，你如果预算300万，即便不买天府名居，也可以多在这个板块看一看有哪些合适的楼盘和房源。毕竟，天府长城是一个系列，楼盘太多了，而且好些房龄还比天府名居新一些。

提问：雕叔老师好，我目前首付预算20个，想投资成都，请问是选市区的老破小的套二，还是远一点的二手房龄新点的套二，或者3环内的套一呢？

回答：你好，买房有两种目的：一是看重未来（投资），一是住在当下（自住）。虽然很对时候寻求兼顾彼此，但预算少的话，确实只能二选一，非常现实的问题。如果你首付只有20多万的话，总价即便打满也只有六七十万，这种总价的房子，不论是三环内的套一，还是主城区的老破小套二，又或者近郊远郊的小套二，整体来说，都不具有未来性。主城套一大多是一些高层标间，一般出租较多，而楼盘本身的品质比较糟糕，只能说适合挂户、蜗居等。套二的话就是老破小，而且是配套不非常齐全的那种老破小，能有未来吗？如果有未来这么多年来就不会是这个价格了。再者郊区的套二，都只能看一些很偏僻的，或者缺乏地铁和希望的楼盘，从这个角度来说，也是很难有未来。买对房>不买房>买错房！请牢记这一点。当下这些你看的房子，大多属于在未来道路上“买错房”的边缘。与其这样，真不如不买房，留着慢慢攒首付或者另作他用保守理财啥的，也比就此买入了“一动不动产”的好。另外一些剑走偏锋的公寓等，从这个角度看，更不推荐了。当然，如果抱着纯粹自住的角度来说，我更偏向于你买老破小套二，其实自己打整改造一下，还是会比较舒心的，只是老房子物业、漏水、停车等问题，确实需要去克服，其余的话，不论是内部自住，还是外部的配套，整体来说都比较好的选择了。而标间套一我说过，自住体验比较差，大多是出租出去了，鱼龙混杂，另外郊区的套二，配套很不齐全，也缺乏自住的意义。

提问：郫都万科城、龙泉龙湖三千城以及新都奥园御景新房，买来六年后小孩大学毕业后住家，选哪个更有价值？

回答：郫都的万科城在犀浦，整体来说虽然是万科系的刚需产品，但毕竟是万科背书，所以品质还是挺不错的，在犀浦的地位也一直很高，当下单价1.7-2.2万，整体来说在犀浦本地属于偏高的价位。从实地的配套和居住体验来说，万科城也不负众望，城市界面近年陆陆续续都有所改观，业主满意度也逐年提高，如果你6年后你孩子来这边自住的话，还是比较舒服的。只不过它的问题在于一方面在犀浦属于偏高的段位了，不过这都不说了，如果小区好，价格高点也能理解，更主要的是，它位于西北方向，和如今成都向东向南的大方针，是有所背离的，这就导致今后它的能级会比较受限，城市版块的发展潜力比较一般。所以你们要去看到底是注重当下的自住，还是注重未来的成长了。龙湖三千庭是龙泉大面的刚改代表楼盘，前段时间出台了指导价，大概1.8万吧，而实际上它的市场挂牌价大概是超过2万了，整体来说不输万科城，甚至还更高一些，但它是刚改产品，有洋房也有高层，品质上有龙湖加持，一直口碑不错。和万科城一个很大的区别在于它是东进方向的，又东又南，所以市场认可度比较高，大家对这个版块的预期也不错，如果要二选一，龙湖三千庭从综合条件来看，我认为是优于万科城的。最后你说新都的奥园御景，我确实没查到，你说的难道是成华青龙场的奥园云璟，这个楼盘虽然是主城区，但是一方面真贵，另一方面地段偏僻，被铁路、高速和三环路三角包抄，形成了一个三角形，区域内部的综合配套，不论是地铁，还是商业等，都比较差，由来不是楼市的热门版块，从人气产业和配套预期等看，我们建议放弃。综上，建议龙湖三千庭。建议你还是多去线下实地看房，多看多比较多分析，才好做出内心的抉择。

提问：雕叔老师好，目前我在成华区，预算总价450万的改善性住房，需要考虑学区，套四最优，想在青羊区买房。意向区域：青羊的草堂、浣花溪、金沙、优品道。

回答：450万整体来说，我认为预算还是很不错的了，基本上你看上的区域，问题都不大，目前存在两方面的做法和问题。第一点是新房市场青羊基本没有什么神盘了，大多数属于普通或者低顺位度的刚需入手的阶段，除非是看鹭岛金沙壹品这类，本身就在内金沙板块，是青五片区，但作为高层产品，两梯四户谈不上非常改善，而且，因为你的资格顺位度未知，我只能说不好抢到。如果要稳妥一些，我建议可以着重去看建发央著这个楼盘，虽然号称是低配版的建发央玺，但整体的水准还是在的，除去个别小户型，从大户型的预期来看，450万基本是可以买入套四改善的，而且周边配套齐全，不论是地铁还是医疗、商业等，都不错，它旁边还有泡小和草堂，所以当属新房里最为丰富的配套，我建议你应该重点关注。第二点是二手房市场，如今绝大多数热点板块都受制于指导价，因此下架了很多房源，所以哪些楼盘是否有套四改善，是否有在售，都进入了盲猜时代，只能说按照我的经验，这些楼盘是值得你去关注打探的，缩小你的选筹范围，这样你再继续到线下实地查看一番，就能清楚地把脉整个市场，继而得出结论和方向。比如我建议可以看看青五板块，这个是比较兼顾孩子上学方便已经自住改善的区域，楼盘其实就那么几个，比如内金沙的中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列，然后就是内光华的中铁西子香荷、优品道四期曦岸、天合凯旋城、保利贝森公馆等。至于你说的浣花溪草堂这边，可选的就非常少了，比如浣花香、龙景花园这些稍微次新一些，但是单价总价也不便宜，可以连带着看，而主要的还是看新房和青五板块的。

提问：请问雕叔，我现在想主打投资，目前看重温江的光华新城，还有新都三河场这边的观澜鹭岛，价格很低，是洼地吧？值得投资吗？

回答：现在一般来说都不要动辄谈投资了，在成都一方面是投资很难，另一方面你看重的这些地方，房价之所以便宜，真不该找找自身的原因吗？目前可以说，他们基本没有潜力了，光华大道这一带，自住的属性比较高，也比较宜居，可以说是有一定的性价比，但是投资的话，一方面发展方向不在这里，另一方面楼市的表现也很不尽如人意，此前指导价覆盖这个板块，很快房东都扛不住，纷纷降价到指导价，可以看得出这一带房价承压能力是多差，因此遑论投资潜力，是没意义的。至于观澜鹭岛，投资不合适，整体虽然价格便宜，但是二手房也差不多，这个地段相对偏僻，配套不足，只能说适合本地置业者吧，然后能基础保值就不错了，增值动力是不足的，需要整体楼市的行情抬升，而目前看不到行情。

提问：请问雕叔，如果是买二圈层，那么北门有地铁的新都好还是东门没地铁的东山好？

回答：如果要自住的话，非要在新都城区和龙泉东山二选一的话，我建议还是新都城区吧。毕竟地铁直达，如果在市中心上班的话，交通是比较方便的，比如很多春熙路、牛市口、红星路附近的工作的人，据我所知把家都按在了性价比很高的新都城区。锦澜悦山在东山板块，最大的问题就是没有很好的解决通勤问题，6年后，或许13号线二期才立项，等真正修建起来了，可能都要2030年以后了，而且关键是，还不一定会途径锦澜悦山附近，所以具有很大的风险性。近郊买房，一定要地铁配套，而且是稳妥的地铁配套，而不是预期中的，不论是自住，还是今后的流通，我认为都是需要特别看重的一个点。

提问：最近看了两个相对比较满意的小区，纠结选哪个 一个是成华区的明信鹭湾八十多平的大套二，户型装修都还可以.小区有增值税 一个是锦江的万科金润华府，小区要老一些，六十多平的套二，但是赠送面积比较大.不知道平签户口过去好签不，这种六十多平的产权面积会不会影响娃儿后面上小学.两个小区哪个更好？

回答：明信鹭湾在临近万年场，整体来说由于沙河阻隔，所以有点自成一派的感觉，片区内荒地和刚需楼盘偏多，但也有主干道联通河两岸，基本的生活是没有问题的，但是片区内确实发展不如万年场万象城这边，因此可以说还是有一定的性价比吧，至少比较适合预算一般的，但是又喜欢临近核心商圈的群体。另外万科金润华府在锦江的地位也和明信鹭湾类似，远处是攀成钢，塔子山，近些有东湖和川师，但是它属于沙河堡，周边商业和医疗不错，然后地铁2、6、7号线也环绕（但是都不太近），再加上锦江光环+实得较大，因此单价就高一些了。两个楼盘其实你还是很花了些功夫的，我认为如果比较偏向于自住，可以看万科金润华府（面积小，实得大，配套好），如果偏向于今后的出手，流通性等考虑，那么明信鹭湾则更好一点（单价低，性价比高，吸引人气）。至于你提及的60平会不会影响娃儿，这个我可以说义务教育是公平的，不会因为面积来卡壳，我的答案是不会影响。还有你说的“不知道平签户口过去好签不？”——如果你本就是成都户口了，那么是可以直接买房后申请平迁的，不难，很简单。

提问：我已退休，天府新区普通资格，想买品质好点的套三养老。看了荣盛时代天府320万，中粮的智慧城150万，黄龙溪那边的滨江郦城130万，三个楼盘。请问老师这三个楼盘那个最有发展潜力呢？

回答：作为退休购房者，一般*款贷**比较难，你有320万的预算，假设是全款，也不算低了。还是继续说这三个楼盘，价格跨度比较大。荣盛时代天府130平，320万，单价2.46万。荣盛时代天府在兴隆湖南侧的南侧，其实离兴隆湖比较远了，大概有个3-4公里以上，虽然产品不错，但是单价也高，总价也高，而且关键是这个楼盘相对是比较偏僻的，兴隆湖的产业和地铁等基础配套都享受不了，近期也没有地铁规划到兴隆湖南的线路，所以买了后，必然常年站岗，我认为是没有未来预期的。他这里配套太差，而且一直差，总体的人口、产业导入也会很受影响，就是一个入住率极低的偏僻改善盘。中粮智慧城，108平清水140万，单价1.29万，整体来说视高的房子很多，是一片开发乐土，有开发商，也有人口，产业的积极导入，虽然不属于成都范畴，但是已经是眉山比较好的区域了，单价接近1.3万不便宜，比市场价和二手房偏高一些，一般来说我都不推荐，但是你非要三选一的话，这已经是最好的一个了。价格勉勉强强，虽然偏高，但还不算特别离谱，而且这里人气旺盛，还有乐高、大学城等，今后基础的配套问题不大，可以买来养老自住。最后黄龙溪的滨江郦城120平清水，130万，单价1.08万，滨江郦城它不属于成都双流黄龙溪啊，而是属于眉山的彭山区，只是打着黄龙溪的IP，做成了一个文旅盘，单价上万在我们看来并不划算，除了去黄龙溪耍水乘凉舒服点，其余一无是处，没有人气，没有产业，没有交通医疗的配套，自住舒适度欠佳，而且会缺乏流通性，未来住着会很艰难。总之，一定要三选一的话，我认为选择中粮智慧城吧，三个都是坑，中粮智慧城坑小一点，而其余两个坑比较大。其实我看你的预算也不低，从130-320万，跨度都是很大的，整体来说如果你有成都的资格，即便钟爱新房，那么也是大有可选的，我们不去凑那种极致的热门楼盘就是了。比如你320万的预算，可选的很多啊。南门可以看看兴隆湖的鹿溪樾府；西门可以看武侯新城的德商石榴春和天骄、绿城桂语朝阳、聚亿玺悦府、正荣润锦府；东门可以看二八板块的首钢璟辰里；大面的明信云珑府；十陵的华润置地时代风景等。总之，再怎么也用不着去看你最开始说的那三种楼盘。

提问：雕叔，求助！之前我们打算是买学区房的，但是你也知道当下学区房政策变动较大，我们现在非常犹豫，不知道怎么看待这个政策，成都的学区房还能买吗？如果可以买的话，又该怎么买？

回答：你好，学区房改革，打破的是教育资源的垄断，这个大趋势是不需要去质疑的，总的来说，你可以尽量去选择兼顾居住属性的，而不是纯粹图老破小挂户的学区房，政策在向多校划片倾斜，最终收益的，是这些兼顾彼此的片区和楼盘。学区房改革可能是房住不炒之后，下一个房产改革坚定目标和方向。房子逐步跟教育脱钩，学区房正在利空，未来学区资源会越来越平衡，走入教育平权时代。但是从政策上来说，未来中国是肯定会逐年出政策，调控解决教育不平等的问题，相关政策可能会有延续性。打破教育垄断，均衡教育资源，任重而道远。那么成都学区房还能买吗？能买，只不过未来房子价值核心仍然是品质。我建议三点。（1）把房子居住属性放在首位，尽量选择能够兼顾一家自住的次新板块次新楼盘，与此同时，还带有一定学区属性的楼盘，比如青羊五区、锦江三四区以及高新五区等。（2）看重更好的教育区域，未来多校划片会是主流，整体来说看一个区的教育均衡程度，目前教育是有区与区之间的教育壁垒的，比如青羊领衔的，不会去发展你金牛，锦江领衔的，也不会去照顾成华，因此教育均衡程度，还是要着重青羊、锦江这种区域。（3）远离老破小，摒弃某些青二锦二学区房的“标间”“只有卫生间和卧室大小”的品质。这些以往常常只用来学区挂户，但是唯一的学区优势被分散后，那么自然荡然无存，虽然总价不高，但毕竟学区的利空大于房产的投入，得不偿失。

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