2021年苏州楼市，已经收尾了。
楼市的热度，其实还是要看二手房成交数据较好，毕竟新房市场的冷暖与开发商推盘节奏影响较大，二手房市场更加清晰。
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根据住建局数据显示，2021年苏州二手房全年成交63037套，相比于2020年成交57389套，成交量上涨9.8%。但与2018、2019年的风口时期相比，成交量下降的幅度较为明显。
注：数据来源于住建部
我们把时间轴拉到每个月，就可以发现，2-4月二手房成交量一路攀升，4月达到了8117套的高峰。此后各月小幅回落，金九银十不复存在，直至年底才出现翘*行尾**情。
注：数据来源于住建部
熟悉二手房交易流程的读者们都知道，二手房从看房到最后的网签一般都要在1个月以上，这个时间差也被称为“成交周期”。
但是成交数据是跟着网签走的。可以这样说，网签量大概在1个月前就已经确定购买意向了。
我们也跟身边的中介朋友了解到了一些情况，6月以来，明显感觉部分地区二手房成交周期在拉长，不像3/4月那么火。
这都是正常现象，因为每年的3/4月都是二手房成交的高峰时段，每年的3-4月的成交峰值都可以用来判断每年行情的冷热。
5月下旬起，房贷利率一路上涨，购房者观望情绪浓厚，市场快速预冷。
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在2021年的成交中，100-200万的房源独占半壁江山，刚需占据主导地位；200-300万紧随其后，300万以下的房源持续引领主流。
注：数据来源于贝壳网
值得注意的是， 800万以上房源的成交量远大于2020年，涨幅为91.8%，购房者对高品质改善房的需求有所增长这一现象不容忽视。
注：数据来源于贝壳网
相应面积段上，70-90平面积房源的成交为市场成交主力。
注：2006年6月1日 “90/70”政策颁布，新审批、新开工商品住房建设，套型建面90㎡以下住房面积所占比重，必须占开发建设总面积的70%以上。”旨在遏制高房价，加大中小套型比例，保障住宅产品更合理。
16年过去了，虽然各大房企已经致力于往大户型发展，但市场的成交情况充分证明，70-90平的房源仍旧符合当下购房者需求，既满足安家苏州的基础生活需求，也不至于被房贷压到喘不过气。
70-90平既可以小年轻的刚需自住首套房，也可以容纳三口之家；如果未来有改善需求，作为过渡型产品的刚需房可租可售，进退自如。
注：数据来源于贝壳网
在各区域成交上，园区以12543套成交量稳居第一，毕竟产品类型丰富、改善类房源多，教育水平高。
配套齐全、交通方便的姑苏区以12415套的成交量紧随其后，平江新城、胥江、金门、金阊新城是热门成交板块。
吴中、吴江成交量相差不大，这两个区域内新房楼盘数量也比较多。
高新区主要成交板块在狮山、浒关、枫桥和科技城，相城则是元和、活力岛和高铁新城。
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从全年排名前10的小区来看，排在榜首的还是园区大规模安置房小区莲花新村，年度网签557套，较去年增加了近百套。凭借在园区范围内低单价低总价的优势，以及较为不错的地理位置，还是相当吸引经济能力有限的刚需群体上车。
注：数据来源于贝壳网
排名第二的苏安新村，该小区同样也是区位和低总价的优势，分流了园区刚需购房群体，100-150万的预算就可以在园区安家，对购房者吸引力较大。
排名第三的万科魅力花园，户型取胜，配套相对完善，万科物业加持，都是推动成交的重要因素。
总结
2021年对于房产市场来说，虽说十分艰难，有些板块甚至举步维艰。但从宏观上看，基于城市的实力和潜力，苏州房价稳定，未来也不会轻易出现房价大起大落的现象。
根据2022年1月20日公布的最新消息，中国央行将一年期*款贷**市场报价利率（LPR）从3.8%下调至3.7%，为连续第二个月下调；将五年期*款贷**市场报价利率（LPR）从4.65%下调至4.6%，此前连续20个月维持不变。
这一调整带来的直接结果就是，购房成本下降了，持续观望的购房者可以放心上车，对房产市场来说也是一个好消息。
随着新房改善房源和底层刚需房源的逐渐减少，这两类房源的购房者将来概率流向二手房市场。外加人口不断流入，前期被抑制的购房需求，2022年的二手房市场还是值得被看好的。
对于想买二手房的购房者来说，最重要的，还是三个字：多看房。二手房买什么小区，什么地段，诸如此类的疑问很多。很多时候，这类问题都是较难回答的。想买到一套称心如意的二手房，除了多看房，真的很难有捷径。
当你把某几个板块的小区都仔细看过后，你才能进行科学的比较。面积、得房率、单价、总价、噪音、朝向、户型、房龄、装修……在对这一系列因素进行考虑后，才会找到，最合适你的板块、小区和房子。所以一定要多看。