中国江西网讯 记者郑周贇报道：随着毕业季来临，有租房需求的人越来越多。据中国房地产测评中心数据显示，5月南昌租赁价格指数为1016.8点，较上月下降了1.7点，这也是南昌租赁价格指数的9连跌。此外5月份南昌住宅租金平均值为23.23元/月/㎡，平均总价1877元/平米，租售比达40年。也就是说，在南昌买套房，如果单纯靠租金回本的话，足足需要40年。
租赁价格指数是否就意味着南昌租房市场价格变低？记者经调查发现，事实并非如此，目前租房市场的价格相较于前段时间有所抬升，预计七八份租房市场将迎来高峰。此外，租售比达40年意味着什么？会有哪些潜在危机？对于南昌租房市场，后续应该需要哪些配套政策？记者为此进行了采访。
中心城区租金普遍1500元以上
为方便工作，晓靓决定将房子租在红谷滩新区附近，由于不想与人合租，她看的都是独立的小公寓，面积在36平左右，几番下来，晓靓不禁感叹道，“租金有些高得吓人！红谷凯旋1900元/月，联泰香域尚城1800元/月，阳光枫情1500元/月，我看的这些已经算是便宜的了。像世纪中央城，基本都是2000元/月以上。”
据晓靓介绍，这些小公寓居住环境尚可，麻雀虽小五脏俱全，有一室一厅一卫，出行也比较方便。但考虑到租金成本太高，晓靓还是多跑了一些地方，“也去看了卫东花园，租金1500元/月，但是好老的小区，房子里面好脏。”晓靓只得选择仓促逃离。
与晓靓相类似，岳霏刚工作那会儿，也为找房子这事儿操尽了心，“我把租房范围粗略地定在红谷滩新区，大大小小看了不少于30套房子，单间基本都在1500元/月以上，有些甚至2000元/月以上，真心租不起。”最终，他在理想家园选定了一个顶层隔断间，“租金800元/月，面积30平左右，这间房户型偏西，到下午的话西晒比较严重，加上顶楼，房东才低价出租的。”同一个小区的其他楼层与单间，租金在1200元-1500元之间不等。
说起租房，赵盈也有着深刻的感受。据介绍，从2015年大学毕业至今，她租房3年，期间还搬了1次家。“由于工作性质的关系，我常常加班到很晚。之前住的离市区比较远，交通不太方便，就搬到了现在住的红角洲地区，40多平的房子，1500元/月，还不含物业费，租金是越来越贵了。最怕房东说要涨租金，涨一点点还能接受，涨两三百就感觉有些吃不消。”
闲置住房是租还是不租？房东有话讲
近日，南昌多家房产中介负责人在受访时表示，四五月份，市场交易量较小，此时价格相对较低；而六七八月份，是一年中租房最为集中的时间。“这时候很多大学毕业生面临找工作、租房，市场需求量会大幅增加。相比四五月份来说，近期的租房人数有所增加，价格也相应有所抬升。”
记者在采访中发现，很多有房的市民并不愿意将手中闲置的房源出租。“新装修的房子，租出去万一遇人不淑，把房间搞得乱七八糟，影响了二次出售，就太划不来了；还有一个原因是，租金收入相对房子的总价来说收益太低，租不租对我的影响都不是很大。”在市内拥有多套住房的黄先生说。
黄先生告诉记者，前两年他将自己闲置的一套房用于出租，月租金1200元，后来涨价至1500元，等收房的时候却发现被租客弄得乱七八糟，之后他就再也不出租了。“墙上有脚印，厨房油垢很多，地板被刮花，空调、冰箱、洗衣机、衣橱等家具都有不同程度的折损，之后我还花了两个月时间去修复，感觉得不偿失。”
然而，在租房市场上，“以房养房”的例子也不少。数年前，冯先生在红谷滩新区的世纪中央城买了一套三室两厅的房子，当小孩到了上学年龄后，冯先生又新购入一套学区房，全家都搬了进去，并将第一套闲置房源用于出租。“月租3500元，共签了3年的合同。我必须租出去，因为这两套房子都还有*款贷**要还，要不然压力会很大，主要是为了‘减负’。”
冯先生给记者算了一笔账：房子购入时总价38万元，装修花去10余万元，加上银行*款贷**利息10万，总共花费58余万元。“按照现行租金3500元来计算，大概13年的时间就能回本，除去月供的1800元外，每月还能纯赚1700元，这样的话租出去比较划得来。”此外，这套房子是租给央企来作为员工的住房，“这样我很放心，不担心租金的问题。租客也不在里面做饭，因此房子不会有很大的折损。”
“如果是租给个人的话，还是要考虑一下的，依人而定吧。万一租金续不上或者租客的生活习惯很差，都会影响到房子的质量，以及后续出售等问题。”冯先生表达了他的担忧。
专家直言通过租金来回收房屋成本不太靠谱
由中国房地产测评中心发布的《2018年4月的中国城市租赁价格指数报告》显示，5月南昌租赁价格指数为1016.8点，较上月下降了1.7点，环比下跌0.16%，同比跌幅0.68%。这也是南昌租赁价格指数的9连跌。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“租赁价格指数的下降跟交易市场降温有关系，如果说南昌房屋交易市场降温或者有部分房屋新进入到市场，导致二手房房源供应增加，这时候租赁价格可能会出现价格下跌的现象。”
而根据中国房价行情数据显示，2018年5月，南昌住宅租金平均值为23.23元/月/㎡，平均总价1877元/平米，租售比达40年。
严跃进分析称，从租售比来看能说明的一点是，对于南昌房地产市场来讲，租赁市场并没有一个非常强劲的发展，但是新房房价上涨比较快，导致租售比比较高。“因此，通过租金来回收房屋成本并不是特别地靠谱，或者说不是房产增值的一个重要渠道。”
房租与房价不同，房租价格上涨是与当地的收入水平相挂钩的，因此房租更反映出当地居民的消费能力。“对于租金和房价的关系来看，租金高，说明租金收入更划算，这个时候持有住房的性价比更高，而抛售房产的性价比不高。”严跃进解释。
他认为，对于南昌租赁市场的后续发展，相关部门应该要有一些新的动作。“比如租赁可以落户、租房可以积分等等，我认为都是需要去做的，只有这样才能弥补租房者与购房者之间的差异，有助于租赁市场与购房市场齐头并进的发展。
繁荣租房市场 需要政府企业个人共同发力
2017年11月28日，江西10部门联合发布《关于进一步加快发展住房租赁市场的通知》，租购同权政策正式在江西落地。
“就目前来说，南昌市房地产企业对于租房市场难以推动。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉说，房地产企业在建好毛坯房之后，还要进行装修，成本就上去了。“这时企业面临两个问题，一是装修成本回收速度慢，租金可能抵不上企业在银行的*款贷**利息；二是出租5年之后，房子变旧了，再想卖出个好价钱就很难，不如毛坯挣钱。”从市场经济角度来讲，企业不可能去做亏本的买卖。
要想繁荣租房市场，麻智辉认为，可以由政府统一建设出租房，解决刚毕业的大学生、农民工、外来务工者等人员的住房问题，让他们稳定在南昌市，保障落户、入学、就医等权益；第二，促使企业去建设一些租赁住房，比如在土地出让过程中给企业配套一些商业土地，以商业开发的形式来弥补损失，或者是在税收税费方面给予减免，以此来促进企业去建设租赁住房。
此外，“对有存量房的居民，采用鼓励的方式让他们把房子拿出来出租，比如利用政府平台，为他们免费发布一些承租信息，并免除中介费，对承租方使用房屋的状况进行监管，保障租房者的权益等。”麻智辉在受访时表示。