有过买房经验的人都知道，在签订购房合同之前，都会有缴纳意向金或订金的环节。
如果订金和定金傻傻分不清楚，就签订了认购协议，后面想要反悔时就麻烦了。
最近，一位粉丝就遇到了想退购房定金，却与开发商协商不下的烦心事。
NO.1 事情经过
上月，王先生和太太去万科翡翠中央看房子，听完置业顾问的介绍，王先生觉得小区各方面条件都很不错。
当时两夫妻对看中的房子有点心动，于是向置业顾问询问，如果近期买房是否享受折扣优惠？
也许是为了更快的促进客户成交，置业顾问告知两夫妻，当天购房可以享受教师团购额外优惠。（两夫妻并不是教师）
置业顾问还表示，可以帮申请免交1万元，获得价值138888元家装礼包拎包入住。
两人觉得优惠力度不错，恰巧又喜欢这套房子。
于是当天就在售楼部与置业顾问签订了认购协议书，并交了5万元定金。
9月26日，夫妻俩在约定时间内来到翡翠中央售楼部，准备签订购房合同。
但夫妻二人在仔细查看购房合同后，发现合同多处存在不合理条款，随即与置业顾问、销售主管提出友好协商要求。
经过一番沟通，双方在当天并未能就合同条款达成一致，故没有签署合同。
第二天，王先生再次前往售楼部与置业顾问、销售经理继续沟通，结果开发商还是不同意修改合同条款。
于是王先生便提出解除认购协议，并要求万科翡翠中央退还5万元定金。
但销售经理以“不签合同定金没收”为由拒绝退还王先生的定金。
NO.2 合同未签，定金不退？
王先生认为，就合同条款不能达成一致而导致无法签订购房合同的原因，并不是他两夫妻单方面的原因，开发商也有责任。
为了讨回公道，王先生把此事投诉到了南宁市政府网站，并详细列出了没能签订合同的4点原因：
▲图源广西南宁市人民政府网
4个原因中，最让王先生不能忍受的是，置业顾问陈某在夫妻俩签订《认购协议书》之前，没有主动告知房子存在不利因素。
即原因1：“购房合同内容显示9栋05号房凹槽书房外墙设置有商业烟道（可能会受到震动、噪音等影响）”。
▲合同截图/业主提供
王先生认为，置业顾问陈某完全没有尽到告知义务，导致他们夫妻二人判断失误选购了此房，应承担缔约过失责任。
其次，开发商存在夸大领包入住礼包价值的嫌疑。
明明售楼部LED广告宣传显示的是价值138888元的拎包入住礼包，但交完定金后置业顾问发微信给到礼包清单及金额与宣传承诺的金额不符：138888元变成43474.7元。
▲图源/业主提供
▲图源/业主提供
在约定签合同当天，王先生要求开发商在合同补充协议写明赠送的138888元的礼包清单价格明细遭到拒绝。
除了以上截图中提及的4个主要原因之外，王先生还发现认购协议书、合同补充协议均存在不同程度的霸王条款。
从事情发生至今已有两个月，期间王先生曾数次尝试与开发商沟通，但协商下来的结果令王先生较为失望。
此次事件并非个例，无独有偶，大居哥在王先生投诉的平台上，发现类似的案件还不少：
▲图源/广西南宁市人民政府网
▲图源/广西南宁市人民政府网
▲图源/广西南宁市人民政府网
投诉的焦点基本都是购房者想退购房定金、意向金，与开发商协商不下，希望相关部门能出面协助解决。
NO.3 律师观点
针对此次事件，大居哥也特意咨询了专业人士。
广西桂玺律师事务所高级合伙人、副主任律师张哲认为，在民事法律关系中，法律尊重的是双方的意思自治，只要双方的约定不违反法律的强制性规定，是真实的意思表示则合同有效。
在本次事件中，双方所签订的为《认购协议书》，并在协议书中对五万元明确约定为定金。
根据《民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，如果购房者想退回定金难度是较大的。
因为定金是具有担保的性质，在支付定金后买方单方后悔不履行合同，则不能要求退还定金；倘若接受定金方原因不能履行合同，则卖方需要双倍返还定金。
同时，在司法实践中，对于开发商是否存在虚假宣传的情形，以及对其是否存在欺诈行为的认定也是难度较大的。
因此，张哲律师建议：
1、在本案中，当事人与开发商应当积极沟通，争取友好协商解决，如果协商不成则可以诉讼法院，由法院结合现有证据判定是否存在合同无效或者可撤销的情形。
2、广大购房者在签订各类书面协议、意向书等时，一定要区分定金、订金、意向金、预付款的区别及法律后果，并可与开发商协商对可能出现的各种客观情况不能履行合同时，如何退款、退多少款项予以明确约定，以此最大程度规避购房过程中的履约风险。
NO.4 如何区分定金、订金、意向金
定金、订金、意向金，相信大多数人对这些房产术语概念一头雾水，搞不清它们之间的关键区别。
定金
定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。
在商品房交易中，购房者履行合同后，定金应当抵作价款或者收回; 如果购房者没有履行合同，则无权要求返还定金; 如果是开发商不履行合同，则应当双倍返还定金。
根据目前的法律规定，房屋认购书中所约定的购房定金是受法律保护的。
也就是说，如果由于购房者的原因不能签订购房合同的，那么开发商就无需退还定金。
因此，购房者在签订了房屋认购书后并不是必须得买房，但是如果不买房，那么购房定金也不会退还。
订金
订金又称预付款，它不是一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，但并不具备担保性质。
初步达成协议后，双方进一步协商签订临时认购协议，买房支付订金即取得在此期间的优先购买权。
与“定金”不同，订金可退。
如果收取订金的一方不能履行约定，则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。
因此，在签订认购书时，要看清认购书上写的是哪种金，以免自己无法维护自身权益。
意向金
它不是定金也非订金，意向金的支付是买方购买房屋的意愿表示。
在意向金还没有转为定金之前，购买人随时可以拿回意向金，就比如你提前给海外代购几百元钱，让代购为你代买一件商品，在代购没有购买商品之前，你完全可以通知他你不买了，让他把钱还给你。
意向金多出现于二手房买卖服务中，意向金转为定金的议价方式，已逐渐转为行业惯例。
在中介将意向金交给卖方前，买方可要求退还，一旦卖方收到中介转交来的这份钱款，则会视作定金。也就是说，只要意向金还在中介手里，买方可随时要求其退还。
【写在最后】
广大购房者签订认购协议书时，一定要谨慎看清楚协议中要求缴纳的是“定金”还是“订金”。
如果协议书中约定为定金，那么购房者想退回定金难度是较大的。
一旦与开发商发生纠纷，双方协商不下，需要诉诸法院。
那么，前期我们一定要注意保留有效证据，由法院结合证据判定是否存在合同无效或者可撤销的可能。
同时，大家买房也要注意，不能因为一些折扣就草率下定，而是要仔细核对条款，搞清楚后再决定。