FANGDONG
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：麦子君 美编：小樱 校对：塔夫
想要有个家
一个不需要华丽的地方
在我疲倦的时候
我会想到它……
从6月5日开始，清华城数百位业主抱着地垫、帐篷，强行住进清华城烂尾楼，今天已经是第四天了。三十八九度的高温下，工地维权，给这个燥热的天气又平添了几分悲愤。
维权现场视频
清华城地块的成交时间是2010年9月9日，一年后，2011年清华城开始建造并“内购”；7年后，2017年12月下旬才拿到预售证；2018年8月已封顶，11月底终于开始网签。今年是第11个年头，仍在——
努力退款
努力维权
努力退房
这些努力的背后，是交房进度的停滞不前、无能为力和房企、业主、村民、金融机构以及政府部门等多方面缠斗后而精疲力尽。
清华城由两栋住宅，一栋SOHO公寓，两栋LOFT公寓，12万方商业组成。紧邻陇海高架和中州大道，交通极其便利。
清华城曾被赞誉为郑州楼市“四大美人”之一
这个地段，这个造型，如果正常交付，完全有理由成为中州大道沿线新的网红打卡地和新地标。
盘是好盘。不幸的是，清华城由开售开建至今，十一年过去了，仍是一地鸡毛……
有业主形象地形容清华城：五证齐全的清华城，说破产不破产，说烂尾不烂尾，像是“把一个人的衣服都扒光了还是强奸未遂”。
如今，无数业主住进了破烂不堪的工地开启了新一轮的维权，还有无数业主看不到收房的希望早早地选择了断供……
清华城某业主提供的银行逾期短信
无论当初为了捡漏投资选择了清华城，还是东拼西凑勉强上车了清华城的人，现实都狠狠地抽了他们一记响亮的耳光。
从清华城顺着中州大道向南2公里，在航海路中州大道交叉口，同样绝佳的位置，美景最后一块土地上——美景芳菲将要拔地而起，月底开售。
一边是一座烂尾十一年之久、正上演着轰轰烈烈维权大战的空城，一边是跃跃欲试的一个新的公寓产品，今天，我们从清华城十一年的飘零沉浮带来的启示，说说美景芳菲到底值不值得买！
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26年产权的美景芳菲，会是第二座清华城？
美景芳菲不算是新项目，从拿地时间来看，可以追溯到2008、2009年了。
为何搁置了12-13年未开发？
这个要问美景高层领导了！
美景芳菲效果图
美景芳菲毛坯交付，预计价格会在万元左右。
项目比较简单，占地6800平米，容积率5.79，规划2栋公寓，其中A栋24层、B栋25层，1-3层为商业,4-24/25层为平层公寓。
A栋4T27户，总计567户，高容、高密；B栋2T12户，总计252户，商铺34户，以上均为香港传称“鸽子楼”。主要户型有33m²、37m²、38m²、44m²、75m²、85m²六种户型，预计6月底开盘。
目前，美景芳菲整个工地都有围挡，看不到建筑公示牌，工地上有敲敲打打的声音。从西边紧锁的大门缝隙往里看，可以看到地基在多年前已经做好，裸露在外的钢筋锈迹斑驳，不知开开停停已几年。
据置业顾问介绍，美景芳菲将于近期取得预售证，月底开售。
不吹不黑，美景芳菲的位置是真的好。
首先是地段成熟。项目位于航海东路与尚义路交叉口，西有美景龙堂万科广场和富田东方广场，东有中原福塔一层的跨境贸易保税交易中心；机场高速、中州大道、陇海路高架都离得不远，出行便利；南面依托美景鸿城小区，生活氛围浓厚。 其次是双地铁。4号线、5号线的换乘站七里河站A出口就在楼下，不要问距离多少米，出门就是地铁。关键是这两条地铁都很重要，一条是唯一的城市环线；一条横穿CBD白领聚集区和北龙湖富豪聚集区。
一般来说，投资公寓最看重地段和地铁，美景芳菲正好都占了。这点像极了友邻清华城。
但除了优点，它的问题你也一定需要了解透彻。
1、公寓税费高、体量大，流通性差。
郑州公寓的存量巨大，尤其是小面积公寓。截至到2020年底，郑州公寓库存共计404万平，约10万套。
这是什么概念？就是说整个郑州一套也不增加公寓供应量，现存市场上的库存也要93.53个月（7.8年）才能卖完！
数据来源于贝壳研究院
面对如此大的库存，未来这些公寓很难找到接盘侠，即使有接盘侠，30%左右税率使得郑州二手公寓，年均成交不过千套。
何况现有天量库存，小公寓未来100年难看到脱手的曙光。
以85平米户型，单价1万元为例，总价85万首付款需要43万左右，*款贷**43万只能贷10年，月供4600元左右，10年*款贷**总利息12.21万元，总资金成本约97.21万。
而月租金仅为2000元/月，如果租26年共计才62.4万，“咔咔”赔了35万。
如果按照普通理财产品年利率4%计算，总资金97.21万，10年复利收入将是143.89万元。相当于85平米的房子，单价要到17000元/平。
10年之后，产权仅剩16年的芳菲二手公寓，净利润能达到6000元/平，对于郑州这样公寓饱和的城市来说，难度好比用弹弓打下一架22猛禽战斗机。
但是用更少的首付款，购买四环内一套89平米住宅，单价1万2左右，*款贷**30年每月月供只需3867.28元，明显比这好N倍。
紧挨着的美景鸿城还有很多50-65平的70年产权的小户型，肯定比公寓更好卖。
有人说我买这里的公寓是为了出租赚租金，不卖！那你更要好好算一笔账了：它是赚钱机器，还是填钱的无底洞......
2、投资回报率低。
买这里的公寓肯定要考虑后期租金的溢价能力。美景芳菲虽然现在才开始销售，但土地已经消耗12年左右了。40年产权，现在还剩28年，按照正常交付周期来说， 2023年交房时，产权仅剩26年。
以万科·美景龙门62平公寓的租金为例，一个月1700元左右，一年2万元的租金，26年的租金才52万，租金远大于售价+利息。
有人会表示不服，这26年租金难道一直不涨？
这个问题要问郑州天量公寓的房东与郑州6000万安置房房东在未来有没有涨房租的底气了。
郑州这类房大概会是租金持续下滑。
尤其是美景芳菲75、80平的户型，做成之后其实像是类住宅，但居住体验，后期交易，增值空间却远不如住宅。
只要脑子不被门挤，一般很容易看明白......
所以，买美景芳菲公寓还不如买鸿城的小户型二手房划算。
3、公寓人多，居住舒适度差。
商用水电，没有燃气和暖气，住起来舒适度差。一度电一块五、两块，夏天热冬天冷，开个空调电表跑得跟秒表一样。
紧邻的美景鸿城小区就有1300多套50-65㎡的小户型，都是有赠送面积的小两室，租到美景鸿城同样很便利，小两室租金也就2000块钱，有燃气有暖气，3梯9户住着也比小公寓要舒服。
同样1700的租金，难道不是水电更省，能做饭有暖气的鸿城更香吗？即使鸿城更贵一些，舒适度也大大提升了很多。
4、梯户比偏高，生活不方便，电梯损耗特别大。
A栋4T27户，B栋2梯12户，又都是24-25层，上下班高峰期 567户抢4部电梯和252户抢2部电梯 ，后期入住了会上演每天抢电梯的戏码。
一般这样房子10年电梯就不行了，换电梯物业维修基金不够，找业主？里面大多一脸懵逼的租户，这个问题无解......
5、危险丛生。
公寓人多，公共设施的损耗非常大，老化快。消防看似合格，万一发生火灾，跑都跑不掉。
君子不居危墙之下......
6、任何事物都有其两面性。
临路、地铁、底商、停车场出入口等，交通便利的同时，也会有噪音污染、粉尘污染、交通拥堵，地铁的震动等负面因素缠绕。
地铁口围挡外竖的广告牌
7、严控风险的各大银行，极可能对这个产权仅余26年的公寓停贷！
郑州公寓的违约率高，尤其是产权时间已经被透支掉的这种老地块，违约率更是非常高。所以金融机构为了保护金融的安全性，在*款贷**评估时应该会更慎重放贷。
也就是交了首付，却放不了*款贷**，不能网签，开发商不退款，你买的只是海市蜃楼。
距离2公里之隔的清华城就是例子，对于想买这个公寓产品的人和金融机构，清华城就是一个很好的警示。
这种产权年限短的公寓产品根本不值得投资。
大家要擦亮双眼，否则售楼部镰刀寒光一闪，一捆捆鲜嫩多汁的小韭菜被整整齐齐放倒......
曾经美景也是一个非常有情怀的企业，在郑州做出了很多惊艳的产品，如美景美境、美景之心等。
其实按照美景的一贯风格来说，这种有情怀的开发商应该留着芳菲公寓自己建个快捷酒店。
方便周围的业主、老百姓不好吗？
这种在“蚊子肚中掏脂肪”的做法，只能说明太缺钱了......
广大准业主们，如果真心喜欢这里，我们就静静等芳菲建成绽放的那天，等投资客们给装修好了，配上家电、家具，再去租行不行？来一场反割开发商和投资客们的韭菜，不香吗？