2018年下半年济南楼市开始下行，相比于新房，二手房更是成为持有者心中的“痛”，卖不掉，出租收益又太低，进退两难，越来越多的人开始困惑，二手房的出路究竟在哪？
出售：
挂牌激增 难见成交
房屋中介纷纷喊冷
近日上午，在堤口路一家房产中介门店里，工作人员赵兵并正在调试某刚开盘楼盘的易拉宝，他身边已有多个安装完毕的展架。提起今年二手房市场，赵兵坦言寒冬难过，“我2010年入行，还没经历过这种情况，两个月卖了4套。只能售楼处合作，代卖新房，确保能发工资吧。“
经历寒冬的远不止一两家中介，记者从链家、二十一世纪多家门店了解到，自2018年下半年开始，二手房市场逐渐冰冷，只见挂牌不见成交，月成交量个位数已成常态。一些独立的二手房单体店早已关门歇业，或改换门庭。
根据链家网数据，截止到10月，济南二手房挂牌数量已达到43000套，而8月中旬这一数字刚刚突破40000，不到两个月增加了3000套，而且均价仍超过20718元。对比挂牌量与各门店的成交量，二手房市场冷清度可见一斑。
有中介告诉记者，别看挂牌量高，真正的成交价格都会大打折扣，即使这样，网站上挂牌超过1年的房子仍然有的是，有些甚至推荐了多次根本没人看。
出租：
等待多月无人问津
找到租户收益也少得可怜
既然卖不出去，长期出租合不合算？在市中心一家二手房门店里，满面愁容的赵先生用亲身经历告诉记者：难。赵先生在天桥区有套二手房，建筑面积101平方米，从2016年开始出租。第一年只贴了一张广告就租出去了，价格是每个月2700元。
然而从第二个租户开始，赵大哥就体会到什么叫一波三折，每次换租客难度都会成倍增加，最后租金从2700降到了2300元，而且还自费添置了洗衣机、卧室空调等电器。今年7月份，上一个租客搬走后，他又贴出了租房通知，结果三个月过去了，却始终没信。“就因为没电梯都不考虑，进退两难，不租的话，之前得租金还不够重新装修的费用。有心卖又舍不得。”
据了解，，目前济南市仅市内五区（历下、市中、天桥、槐荫、历城）在租房源就超过30000套，远远超过市场需求。在此情况下，租房者“眼光”也越来越高，家电家具、电梯、学区都几乎都成为硬性要求，而且长期租户越来越少。很多位置较为偏僻、供暖等配套设施不完善的房源，甚至在各大平台上显示超过半年都无人问津。
一些房龄较新的房子，虽然能租出去，对比购房者的价格，租金也难令人满意。根据专业机构发布的全国大中城市租金报告，济南租房价格已经连续多月下降，9月份，济南租房收益率仅为1.2%。
原因:
三大供应方供速上涨
导致供需失衡
对于二手房租售趋冷的原因，多位业内人士都表示，卖房者担心房价继续下滑，急于脱手房源，购房者又对市场没有信心，不愿接手，两方相加，结果显而易见了。
易居企业集团克而瑞济南机构负责人唐堂表示，济南二手房源供应主要来自三个方面，首先是投资者抛售房屋；其次是购买改善型住房后，出售原有房屋，特别是目前二胎政策已三年多，红利逐渐显现，居民改善需求日增，这部分房源数量势必上涨；最后是老旧社区居民换房后，出售原有房源。近期，由于各种原因，三方面房源增速都在加快，供应量明显提升。
房源上涨，需求量却没有跟上，反而因为房地产形势下行，潜在购房者观望情绪加重，再加上新房抢占市场，势必造成二手房销售困难，而且据目前走势看，短期内不会有所改善。
该出售房源还是再等等？
专家建议：可遵从1+1+1模式
如需售房先降低心理预期
那对于像赵先生一样的二手房持有者，究竟应该快速出手还是继续等待呢？唐堂表示，这要根据家庭经济条件和房源数量决定，建议遵循1+1+1模式，暨自住房一套，周末休闲房一套，为父母子女预留一套。“其实就是留出自用房，出售投资房产。济南是区域中心城市，短期内人口流入量会保持稳定，但从长远看，人口增速降低是必然，而且房产税已准备多年，实行在即，现在再保留过多房产，投资回报率实在过低。”
中原地产专家薄夫利也表达了同样的意思，“短期内不要对二手房市场有过高期待，新建商品住宅遇冷必然会波及二手房。如果手中房源配套完善，地段较好，可暂时保留，等待市场回暖或继续客户，否则现在就可以出售了。“
薄夫利还劝告售房者应调低心理预期，适当售价。“不要再对标去年年初或前年的价格，认为房子只能涨不能降价，如果还抱有这种心理，失望或许将成为常态。”